Bảo đảm chỗ ở ổn định cho chủ sở hữu khó khăn khi xây dựng lại chung cư

Thiết lập một cơ chế hỗ trợ có điều kiện, đúng đối tượng

Tán thành cao việc cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh lý các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ đóng góp kinh phí khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (TP. Hải Phòng) cũng đồng tình với giải trình của cơ quan soạn thảo về việc tiếp tục sử dụng mốc năm 1994 để phân biệt cơ chế bồi thường, tái định cư giữa các nhóm nhà chung cư.

Từ thực tiễn TP. Hải Phòng, các đô thị lớn khác và phản ánh của cử tri, đại biểu cho rằng Luật cần giải quyết thỏa đáng trường hợp các chung cư xây dựng sau năm 1994, trong đó có chung cư phục vụ tái định cư, nhà ở cho người thu nhập thấp, nay xuống cấp nghiêm trọng, buộc phải phá dỡ, xây dựng lại. Không ít chủ sở hữu tại những chung cư này là người cao tuổi, người nghỉ hưu, người có thu nhập thấp, không đủ khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại căn hộ.

Theo khoản 5 Điều 113 dự thảo Luật, với nhóm chung cư này, chủ sở hữu có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại hoặc chuyển giao quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; nếu không thực hiện các phương án đó thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất. Đại biểu cho rằng quy định này đã giải quyết được vấn đề quyền tài sản, nhưng chưa giải quyết đầy đủ vấn đề chỗ ở của người dân sau khi phải di dời.

Trên thực tế, giá trị bồi thường có thể không đủ để mua hoặc thuê một chỗ ở phù hợp, trong khi họ không còn khả năng lao động hoặc không có thu nhập để đóng góp thêm.

“Vấn đề đặt ra ở đây là: Một người dân phải rời khỏi căn hộ thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì công trình không còn bảo đảm an toàn, đã được bồi thường đúng quy định, nhưng số tiền nhận được không đủ để tạo lập chỗ ở mới, thì chính sách nhà ở sẽ giải quyết trường hợp đó như thế nào? Đây không đơn thuần là vấn đề bồi thường tài sản, mà còn là vấn đề bảo đảm an sinh xã hội”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đặt vấn đề.

Ghi nhận Báo cáo số 425 của Bộ Xây dựng đã đề cập khó khăn này và khoản 4 Điều 115 đã được chỉnh lý theo hướng giao UBND cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí đối với các đối tượng khó khăn, nhưng đại biểu đánh giá quy định như vậy chưa thật đầy đủ.

“Hỗ trợ kinh phí chỉ là một trong những phương thức hỗ trợ. Đối với người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, điều họ cần trước hết không nhất thiết là một khoản tiền, mà là khả năng tiếp cận được một chỗ ở an toàn, ổn định và phù hợp với điều kiện kinh tế của mình. Hơn nữa, nếu toàn bộ cơ chế hỗ trợ phụ thuộc vào khả năng cân đối ngân sách của từng địa phương thì những người có cùng hoàn cảnh có thể được tiếp cận chính sách rất khác nhau”, đại biểu phân tích.

Do đó, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị bổ sung vào Điều 115 nguyên tắc: Đối với chủ sở hữu nhà chung cư phải di dời để phá dỡ, xây dựng lại, có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, không đủ khả năng đóng góp kinh phí và không đủ khả năng tự tạo lập chỗ ở mới sau khi nhận bồi thường, Nhà nước có cơ chế hỗ trợ phù hợp để bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở ổn định.

Cơ chế hỗ trợ có thể thực hiện thông qua việc ưu tiên thuê nhà ở, tiếp cận nhà ở xã hội hoặc hình thức hỗ trợ khác phù hợp; Chính phủ quy định cụ thể tiêu chí xác định đối tượng, điều kiện và phương thức hỗ trợ.

Bên cạnh đó, cần rà soát quy định về đối tượng và nguyên tắc thực hiện chính sách nhà ở xã hội tại Điều 59 và Điều 60 để bảo đảm sự thống nhất, tránh trường hợp Luật đã xác lập nguyên tắc hỗ trợ nhưng người dân lại không đủ điều kiện tiếp cận các hình thức hỗ trợ trên thực tế.

Theo đại biểu, kiến nghị này không nhằm mở rộng chính sách bao cấp của Nhà nước đối với việc xây dựng lại chung cư, cũng không đặt vấn đề thay đổi nguyên tắc bồi thường đối với các chung cư xây dựng sau năm 1994. Đại biểu đề nghị, thiết lập một cơ chế hỗ trợ có điều kiện, đúng đối tượng, tập trung vào những người thực sự khó khăn, để quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư không khiến một bộ phận người dân yếu thế có thể bị mất khả năng tiếp cận chỗ ở ổn định", đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.

Đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân ở vị trí trung tâm

ĐBQH Lã Thanh Tân (TP. Hải Phòng) góp ý về Điều 3 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung vào việc rà soát, lược bỏ một số hành vi bị nghiêm cấm so với Luật Nhà ở năm 2023.

Theo đại biểu, đây không đơn thuần là câu chuyện kỹ thuật lập pháp, bởi nhà ở vừa là tài sản có giá trị lớn của người dân, vừa gắn trực tiếp với an sinh xã hội, trật tự đô thị, môi trường sống và sự ổn định của mỗi gia đình. Vì vậy, quy định về các hành vi bị nghiêm cấm phải thể hiện rõ trách nhiệm của Nhà nước trong thiết lập kỷ cương pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhân dân, đồng thời tạo môi trường minh bạch, an toàn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và quản lý nhà ở.

Để hoàn thiện dự thảo Luật, đại biểu đề xuất 4 yêu cầu:

Thứ nhất, cần quán triệt yêu cầu tinh gọn pháp luật nhưng không làm suy giảm kỷ cương và hiệu lực quản lý nhà nước.

Đại biểu nhấn mạnh, chất lượng của một đạo luật không được đo bằng việc có ít điều cấm hơn, mà bằng việc các chuẩn mực pháp lý có rõ ràng, thống nhất, khả thi và được thực thi nghiêm minh hay không.

Đồng tình với việc rà soát để tránh trùng lặp giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, nhưng đại biểu lưu ý, không thể chỉ vì một hành vi được đề cập ở một văn bản khác mà mặc nhiên kết luận có thể bỏ quy định tại Luật Nhà ở. Cần làm rõ quy định thay thế có điều chỉnh đúng hành vi đó không; có bao quát đầy đủ chủ thể và phạm vi áp dụng không; có căn cứ xử lý vi phạm và cơ chế bảo vệ quyền lợi của người dân không.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa quy định về điều kiện, nghĩa vụ, trình tự thủ tục với quy định xác định hành vi bị nghiêm cấm. Các quy định này có mối liên hệ nhưng không phải lúc nào cũng thay thế cho nhau. Nếu việc lược bỏ khiến trách nhiệm pháp lý trở nên khó xác định hơn hoặc làm suy giảm khả năng xử lý vi phạm, mục tiêu tinh gọn sẽ không đạt được mục tiêu cuối cùng là nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Thứ hai, bảo đảm kiểm soát quyền lực và xác định rõ trách nhiệm pháp lý trong toàn bộ quá trình phát triển nhà ở.

So với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo không còn thể hiện một số hành vi liên quan đến việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án nhà ở không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt; xây dựng nhà ở trên đất không được xác định để phát triển nhà ở; hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ yêu cầu pháp luật.

Đại biểu lưu ý cần đặc biệt thận trọng với nhóm nội dung này, bởi vi phạm trong phát triển nhà ở không chỉ xuất phát từ doanh nghiệp hay người xây dựng, mà có thể phát sinh từ nhiều khâu, từ lập quy hoạch, chấp thuận đầu tư, giao đất, cấp phép đến thi công, nghiệm thu và bàn giao. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo chỉ rõ các quy định chuyên ngành thay thế những nội dung bị lược bỏ, bảo đảm không có khoảng trống trong xác định trách nhiệm của cả chủ thể quản lý nhà nước và chủ thể tham gia thị trường nhà ở.

Thứ ba, đặt quyền và lợi ích hợp pháp của người dân ở vị trí trung tâm khi rà soát các quy định cấm.

Theo đại biểu, Luật Nhà ở năm 2023 quy định cụ thể một số hành vi như: tự ý cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, mượn hoặc được ở nhờ; giao dịch nhà ở không đúng điều kiện; bàn giao nhà ở khi chưa đủ điều kiện. Đây là những quy định liên quan trực tiếp đến an toàn pháp lý của người mua nhà, người thuê nhà và những người có vị thế yếu hơn trong quan hệ nhà ở.

Nếu lược bỏ các quy định này, đại biểu đề nghị cần làm rõ khi quyền lợi bị xâm phạm, người dân dựa vào căn cứ pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi, cơ quan nào có trách nhiệm xử lý. Không nên mặc nhiên cho rằng các điều khoản hợp đồng hoặc quy định chung của pháp luật dân sự đã thay thế đầy đủ quy định cấm và cơ chế xử lý.

“Một đạo luật tốt không chỉ tạo thuận lợi cho giao dịch, mà còn phải bảo vệ người dân trước những rủi ro có thể dự liệu được; không chỉ xác lập quyền sở hữu, mà còn bảo đảm quyền đó được tôn trọng và thực hiện trong thực tế”, đại biểu nhấn mạnh.

Thứ tư, cần giữ vững các chuẩn mực thiết yếu về trật tự, an toàn và chất lượng sống trong nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư, đại biểu cho biết dự thảo không còn nêu cụ thể nhiều hành vi đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2023, như gây thấm dột, tiếng ồn vượt quy chuẩn; xả rác, nước thải không đúng quy định; chiếm dụng hoặc tự ý thay đổi công năng diện tích sở hữu chung; tự ý thay đổi kiến trúc mặt ngoài; chia, tách căn hộ. Đây là những vấn đề tác động trực tiếp đến sức khỏe, tài sản và sự an toàn của cư dân.

Đại biểu nhấn mạnh, nội quy nhà chung cư có vai trò cụ thể hóa việc quản lý, nhưng không thể thay thế quy phạm pháp luật khi cần xác định hành vi vi phạm và căn cứ xử phạt. Vì vậy, nếu bỏ quy định liệt kê cụ thể, cần chứng minh pháp luật hiện hành đã điều chỉnh đầy đủ, đúng đối tượng và có cơ chế thực thi hữu hiệu.

Từ đó, đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị đối với từng hành vi được lược bỏ khỏi Điều 3, cơ quan soạn thảo cần lập bảng đối chiếu, xác định rõ quy định thay thế nằm tại văn bản nào, điều khoản nào, có tương đương về chủ thể, phạm vi điều chỉnh và căn cứ xử lý vi phạm hay không. Trên cơ sở đó, lựa chọn giữ lại, chỉnh lý, dẫn chiếu sang quy định chuyên ngành, hoặc chỉ lược bỏ khi đã chứng minh được không phát sinh khoảng trống pháp lý. Yêu cầu ở đây không phải là giữ càng nhiều điều cấm càng tốt, mà là bảo đảm mỗi hành vi nguy hại cho trật tự quản lý, quyền lợi của người dân và lợi ích công cộng đều được điều chỉnh bằng quy phạm rõ ràng, có thể thực hiện và có thể kiểm tra, giám sát, đại biểu nhấn mạnh.

Trang Nhung