TP. Hồ Chí Minh: Quy định mới về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
TP. Hồ Chí Minh chi tiết hóa các chỉ số về phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian thẩm định giá đất, khơi thông dòng vốn cho các dự án bất động sản trọng điểm tại thành phố trong giai đoạn tới.
UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 85/2026/QĐ-UBND về quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn. Quyết định có hiệu lực từ 21/10/2026.
Quy định trên xác định các nội dung: Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian kinh doanh; thời gian, tiến độ xây dựng cùng các định mức chi phí; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất của từng loại hình dự án bất động sản. Các thông số này là cơ sở ước tính doanh thu phát triển khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Theo quy định trên, đối với dự án nhà ở cao tầng, thời gian bán hàng được phân chia theo tổng diện tích sàn xây dựng, bao gồm cả diện tích tầng hầm. Dự án có diện tích sàn dưới 50.000m2 được áp dụng thời gian bán hàng 2 năm, với tỷ lệ 40% trong năm đầu và 60% trong năm thứ hai. Với dự án từ 50.000m2 đến dưới 150.000m2, thời gian bán hàng 3 năm, tương ứng tỷ lệ 30%, 40% và 30%.
Đối với những dự án có quy mô lớn hơn, thời gian bán hàng tăng dần, tối đa 11 năm đối với dự án có diện tích sàn từ 1,2 triệu m2 trở lên. Tỷ lệ lấp đầy của dự án nhà ở cao tầng được xác định ở mức 75% diện tích sàn xây dựng.
Với dự án nhà phố liên kế, biệt thự, thời gian bán hàng dao động từ 1-9 năm, tùy số lượng sản phẩm. Dự án dưới 100 căn được tính thời gian bán hàng 1 năm, với tỷ lệ tiêu thụ 100%. Đối với dự án từ 3.000 căn trở lên, thời gian bán hàng là 9 năm.
Đối với dự án đầu tư theo hình thức bán nền nhà được xác định thời gian bán hàng từ 1 -9 năm, tùy quy mô.
Quy định chia địa bàn thành phố thành bốn khu vực để xác định tỷ lệ cho thuê theo từng năm. Tại khu vực 1, tỷ lệ cho thuê tăng từ 60% trong năm đầu lên 90% từ năm thứ tư. Khu vực 2 có tỷ lệ tương ứng từ 50% lên 80%; khu vực 3 từ 50% lên 75%; trong khi khu vực 4 từ 40% lên 70%.
Quy định trên cũng quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Cụ thể: vị trí, hạ tầng: Đất phi nông nghiệp nằm trong bán kính 500m tới trung tâm hành chính, thương mại được điều chỉnh tăng tối đa 5%. Thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt đường trở lên hoặc nằm gần ga tàu, bến xe buýt trong phạm vi 500m được tăng tối đa 10%. Khu đất cách lề đường bằng một con kênh, rạch chưa san lấp hoặc đất nằm hai bên dạ cầu, cầu vượt… có thể điều chỉnh giảm tối đa 30%...
Cũng theo quy định trên, trong trường hợp thị trường thiếu dữ liệu chứng cứ để chứng minh mức biến động của giá thuê hoặc giá kinh doanh bất động sản đặc thù, các đơn vị tư vấn được phép áp dụng mức biến động cố định là 2,44%/năm để tính toán phương án.