Quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua nhà

Luật hóa việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá

Góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ cơ bản tán thành việc quy định thẩm quyền ngay trong Luật, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; đồng thời luật hóa việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thay cho định giá đất cụ thể. Từ những vướng mắc trong thực tiễn, đại biểu đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận, phân cấp thẩm quyền và trách nhiệm của người thực thi.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đại biểu chỉ rõ, dự thảo không còn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, trong khi việc xác định diện tích, khoanh vùng các khu vực được phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất lại giao cho kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Theo Điều 32 dự thảo, Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt kế hoạch này, còn việc thẩm định giao Chính phủ quy định.

Đáng chú ý, dự thảo nghị định quy định chi tiết giao cơ quan chuyên môn cấp xã thẩm định, các sở được lấy ý kiến trong thời hạn 5 ngày làm việc; quá thời hạn không trả lời thì được xem là đồng ý. Trong khi đó, quy hoạch tỉnh hiện chủ yếu xác định chỉ tiêu theo loại đất, chưa xác định cụ thể vị trí, khu vực sử dụng đất trên thực địa. Nhiều địa phương vẫn sử dụng kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được cấp tỉnh phê duyệt, còn tỷ lệ phủ kín của quy hoạch đô thị và nông thôn vẫn thấp.

Theo đại biểu, việc thiếu cơ chế thẩm định ở cấp tỉnh và quy định chuyển tiếp rõ ràng có thể gây khó khăn, tiềm ẩn rủi ro pháp lý trong quản lý đất đai. Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 6 Điều 32 quy định cơ quan chuyên môn cấp tỉnh thẩm định kế hoạch sử dụng đất cấp xã; đồng thời bổ sung vào khoản 1 Điều 109 quy định tiếp tục sử dụng kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt trong giai đoạn chuyển tiếp và xác định thời hạn hoàn thành kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Liên quan đến điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ tại Điều 66, đại biểu cho rằng dự thảo không còn yêu cầu sử dụng đất ổn định và xác nhận của UBND cấp xã. Trong khi đó, theo dự thảo nghị định quy định chi tiết, trường hợp không có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất thì có thể xác định thời điểm này trên cơ sở nội dung kê khai của người sử dụng đất.

Cho rằng quy định như vậy tiềm ẩn nguy cơ kê khai không trung thực về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, đại biểu đề nghị bổ sung điều kiện sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận sau khi niêm yết công khai. Đồng thời, cần ưu tiên tài liệu do cơ quan nhà nước lập khi xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Một vấn đề khác được đại biểu nhấn mạnh là cơ chế bảo vệ người thực thi đúng quy định. Theo đại biểu, điểm g khoản 6 Điều 18 mới quy định cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không chịu trách nhiệm về những nội dung trong hồ sơ đã được cơ quan, người có thẩm quyền khác thẩm định, chấp thuận, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó. Tuy nhiên, quy định này chưa bao quát trường hợp người có thẩm quyền phải lựa chọn phương án xử lý hoặc áp dụng cách hiểu hợp lý khi quy định pháp luật chưa rõ ràng.

Đại biểu đề nghị bổ sung khoản 7 Điều 18 theo hướng người thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự, căn cứ quy định và hồ sơ tại thời điểm quyết định, không vụ lợi thì không bị xử lý khi quy định hoặc cách hiểu thay đổi sau đó. Đối với sai sót không cố ý, không vụ lợi và đã chủ động khắc phục, cần có cơ chế xem xét miễn, giảm trách nhiệm.

Cùng với đó, đại biểu kiến nghị bổ sung vào Điều 17 trách nhiệm của các bộ, ngành trong việc trả lời kiến nghị của địa phương trong thời hạn nhất định, tạo cơ sở để người thực thi chủ động giải quyết công việc.

Về phân cấp, phân quyền, đại biểu cho rằng dự thảo cho phép UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp xã nhưng chưa quy định cụ thể tiêu chí thực hiện. Trong điều kiện nhiều địa phương thiếu cán bộ chuyên môn về đất đai, khối lượng công việc tăng lên sau khi vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp, việc thiếu tiêu chí thống nhất có thể dẫn đến cách phân cấp khác nhau giữa các tỉnh.

Do đó, đại biểu đề nghị quy định điều kiện tối thiểu để cấp xã tiếp nhận thẩm quyền, gồm công chức chuyên môn, kế hoạch sử dụng đất cấp xã và cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời xác định những trường hợp không được phân cấp, như dự án phải tái định cư ngoài địa bàn xã. Quyết định phân cấp cũng phải được công khai, có thời hạn cụ thể, bảo đảm phù hợp với năng lực thực thi của địa phương.

Bảo đảm nhà ở công vụ cho giáo viên vùng khó

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ cơ bản tán thành định hướng ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và luật hóa các cơ chế thí điểm về nhà ở xã hội.

Quan tâm đến chính sách nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế công tác tại vùng khó khăn, biên giới, hải đảo, đại biểu chỉ rõ, Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhóm đối tượng này được thuê nhà ở công vụ, nhưng dự thảo sửa đổi không còn ghi nhận đầy đủ.

Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 50 chủ yếu áp dụng đối với người được điều động, luân chuyển, biệt phái từ trung ương về địa phương, giữa các địa phương hoặc phải di chuyển nơi làm việc đến trung tâm chính trị - hành chính mới. Vì vậy, giáo viên mới được tuyển dụng về xã biên giới có thể không thuộc đối tượng được thuê nhà ở công vụ, trong khi trường hợp điều động trong cùng tỉnh cũng chưa được quy định rõ.

Đáng chú ý, khoản 5 Điều 53 lại có chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với người được điều động đến xã đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo. Theo đại biểu, các quy định này cần được rà soát, bảo đảm thống nhất với Luật Nhà giáo, trong đó có chính sách cho nhà giáo công tác tại vùng khó khăn được thuê nhà ở công vụ hoặc được bảo đảm chỗ ở tập thể.

Dẫn thực tiễn Quảng Trị, đại biểu cho biết 4 trường phổ thông nội trú liên cấp tại các xã biên giới Hướng Phùng, Đakrông, Thượng Trạch và Dân Hóa đã sẵn sàng đón học sinh từ năm học 2026 - 2027, có trường đã xây dựng khu nhà ở dành cho giáo viên; 11 trường khác đang được xây dựng.

Tuy nhiên, nếu Luật không quy định rõ đối tượng được thuê và miễn tiền thuê nhà ở công vụ, những giáo viên được tuyển dụng hoặc điều động đến công tác tại các xã biên giới có thể gặp vướng mắc khi tiếp cận chính sách, dù cơ sở vật chất đã được đầu tư. Theo đại biểu, không có chỗ ở ổn định sẽ rất khó giữ chân giáo viên gắn bó lâu dài với trường, lớp ở vùng khó khăn.

Từ thực tiễn đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 50 nhóm đối tượng giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế công tác tại vùng khó khăn theo Luật Nhà ở năm 2023, áp dụng cả với người được tuyển dụng mới hoặc điều động trong cùng tỉnh. Đồng thời, làm rõ trường hợp điều động trong cùng địa phương tại điểm c khoản 1 Điều 50 và bổ sung vào khoản 5 Điều 53 chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với những người công tác tại các xã, khu vực đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

Về nhà ở xã hội, đại biểu đồng tình với định hướng tại điểm e khoản 1 Điều 68, theo đó sau 5 năm, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, thay vì bán theo cơ chế thị trường như quy định trước đây. Tuy nhiên, dự thảo chưa xác định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm và quy định chuyển tiếp đối với người đã mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023.

Theo đại biểu, thực tiễn đã phát sinh tình trạng thu tiền chênh lệch ngoài hợp đồng, lợi dụng chính sách để trục lợi. Nếu không kiểm soát giá bán lại, nguy cơ phát sinh các khoản chênh lệch trong giao dịch sau thời hạn 5 năm vẫn hiện hữu. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm tại điểm e khoản 1 Điều 68, đồng thời yêu cầu người mua lại đáp ứng điều kiện tại khoản 3 Điều 59. Cùng với đó, cần bổ sung cơ chế xác minh điều kiện về nhà ở, thu nhập thông qua cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai và cơ sở dữ liệu về nhà ở; quy định chuyển tiếp đối với việc bán lại nhà ở xã hội đã mua theo Luật Nhà ở năm 2023.

Liên quan đến thời hạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, đại biểu cho biết Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đều quy định chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở. Tuy nhiên, điểm e khoản 2 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không còn quy định trực tiếp thời hạn này mà dẫn chiếu sang pháp luật về kinh doanh bất động sản... Trong khi đó, thực tế vẫn còn tình trạng người dân đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng, nhận bàn giao và sử dụng nhà trong nhiều năm nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ đề nghị bổ sung ngay tại điểm e khoản 2 Điều 27 thời hạn chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, không dài hơn 50 ngày; đồng thời bảo đảm thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trường hợp quá thời hạn mà chưa nộp hồ sơ do lỗi của chủ đầu tư thì phải bồi thường thiệt hại cho người mua theo quy định.

Theo ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ, việc hoàn thiện hai dự án luật cần giữ ngay trong Luật những bảo đảm cốt lõi về quyền lợi người dân, đồng thời có cơ chế rõ ràng để người thực thi dám làm, dám chịu trách nhiệm.

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ĐBQH Võ Tiến Nghị (Quảng Trị) đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 74 theo hướng giao Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thẩm quyền quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trên quỹ đất do hai bộ quản lý hoặc được địa phương bàn giao; thay vì dẫn chiếu đến các khoản 1, 2 và 3 Điều 63 như dự thảo.

Theo đại biểu, kiến nghị này nhằm thể chế hóa chủ trương của Đảng về chính sách hậu phương quân đội, chăm lo đời sống, nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ; đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với trách nhiệm của cơ quan chủ quản lực lượng vũ trang. Quy định cũng cần bảo đảm thống nhất với Luật Sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam và kế thừa cơ chế đặc thù đã được Quốc hội cho phép áp dụng tại Nghị quyết số 201/2025/QH15.

Nhấn mạnh tính chất đặc thù của nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, đại biểu cho rằng việc đầu tư xây dựng phải gắn với yêu cầu sẵn sàng chiến đấu, bố trí thế trận quốc phòng, an ninh, bảo đảm bí mật quân sự và đặc điểm địa bàn đóng quân, nhất là khu vực biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

Theo đại biểu, phân cấp thẩm quyền cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an sẽ tạo thuận lợi trong điều tiết, giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở của cán bộ, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và chiến sĩ; rút ngắn thời gian thực hiện dự án, góp phần đẩy nhanh phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Lam Hà