Quy định rõ trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư

Lựa chọn nhà đầu tư theo bộ tiêu chí năng lực

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan tiếp tục khẳng định: đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là không gian sinh tồn và phát triển, là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, đồng thời là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực hết sức quan trọng cho phát triển đất nước.

Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đánh giá cao tờ trình và dự thảo luật đã bám sát chỉ đạo và chủ trương của Bộ Chính trị, Trung ương Đảng, thể hiện quyết tâm rất mạnh mẽ trong đổi mới tư duy quản lý đất đai, tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế và đưa nguồn lực đất đai thực sự trở thành một động lực quan trọng cho phát triển đất nước trong giai đoạn mới… Tuy nhiên, để đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, đại biểu đề nghị cần đổi mới cơ chế lựa chọn nhà đầu tư theo bộ tiêu chí năng lực.

Theo đại biểu, đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, kho bãi, logistics và các dự án mà nhà đầu tư tự thoả thuận bồi thường, việc áp dụng đấu giá là chưa thật sự phù hợp. Ở nhóm dự án này, chi phí tạo lập quỹ đất không sử dụng ngân sách nhà nước. Yếu tố quyết định hiệu quả dự án là năng lực chuyên môn, năng lực tài chính và khả năng triển khai của nhà đầu tư, mà không phải mức giá trả cao nhất, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương nêu quan điểm.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu mà lựa chọn nhà đầu tư theo bộ tiêu chí năng lực do Nhà nước ban hành, áp dụng cho các trường hợp nêu trên. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền ban hành bộ tiêu chí về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ và cam kết triển khai; nhà đầu tư đáp ứng đủ tiêu chí mới được xem xét giao đất, cho thuê đất. Trong trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên cùng đáp ứng yêu cầu, thì chấm điểm theo thang điểm đã công bố và lựa chọn nhà đầu tư đạt điểm cao hơn.

Cùng với đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc chứng minh năng lực tài chính và chế tài thu hồi đất nếu không triển khai đúng cam kết hoặc chậm tiến độ, bảo đảm hiệu quả trong việc thực hiện.

Luật hóa cơ chế thoả thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Theo đại biểu Lê Nữ Thùy Dương: Nghị quyết số 171/2024/QH15 cho phép thí điểm trong 5 năm việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Qua thời gian thi hành, cơ chế này đã góp phần tháo gỡ nhiều dự án ách tắc kéo dài và là một trong những chính sách phát huy hiệu quả rõ nét. Đây là cơ chế thí điểm nên Nghị quyết kèm ba điều kiện kiểm soát: khu đất phải thuộc danh mục do HĐND cấp tỉnh thông qua; phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thoả thuận; và tổng diện tích đất ở của các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch tỉnh. Với một giai đoạn thí điểm, các điều kiện này là cần thiết.

Qua rà soát, đại biểu nhận thấy dự thảo Luật đã mở theo hướng cho phép nhận chuyển quyền hoặc sử dụng đất đang có để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhưng chưa xác định dự án nhà ở thương mại và các loại đất được phép; trong khi một phương án của dự thảo vẫn giữ thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung quy định theo hướng tổ chức kinh doanh bất động sản được nhận chuyển quyền, đang có quyền sử dụng đất hoặc kết hợp các nguồn quyền đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại, khi đáp ứng đồng thời các điều kiện: phù hợp quy hoạch và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; đáp ứng điều kiện của chủ đầu tư; và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cơ quan có thẩm quyền xác nhận các điều kiện này qua một thủ tục tích hợp, có thời hạn, không yêu cầu danh mục hay văn bản chấp thuận riêng.

Hình thành thị trường cho thuê đất nông nghiệp

Qua nghiên cứu dự thảo Luật, đại biểu tán thành định hướng nghiên cứu sử dụng chính sách thuế như một công cụ để khuyến khích đưa đất vào khai thác hiệu quả, hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ hoặc để đất hoang hóa kéo dài; góp phần điều chỉnh hành vi sử dụng đất theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và phù hợp hơn với mục tiêu phát triển.

Đồng thời, đại biểu gợi ý cân nhắc thêm việc phân biệt giữa đầu cơ, bỏ hoang đất không đưa vào sử dụng với trường hợp chậm đưa vào sử dụng, chưa triển khai đầu tư do những nguyên nhân khách quan.

Theo đại biểu, trong thực tế, tiến độ đầu tư có thể chịu ảnh hưởng bởi thủ tục hành chính, sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan hoặc những biến động của thị trường. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung quy định phân định rõ phần chậm trễ thuộc trách nhiệm của người sử dụng đất với nguyên nhân khách quan như thiên tai, sự kiện bất khả kháng…

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt yêu cầu phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp, tập trung vào đất đã có hạ tầng kỹ thuật và khuyến khích tích tụ, tập trung đất đai trên cơ sở tự nguyện. Qua rà soát, đại biểu nhận thấy dự thảo Luật mới dừng ở việc liệt kê các phương thức tập trung, tích tụ đất và các nguyên tắc chung; còn quan hệ thuê đất giữa các chủ thể tư nhân được dẫn về pháp luật dân sự.

Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị, cần bổ sung các quy định: chủ thể trung gian được nhận thuê hoặc nhận uỷ thác nhiều thửa đất để cho thuê lại thành vùng sản xuất liền khoảnh; cơ chế đăng ký hợp đồng thuê dài hạn và ghi nhận tài sản hạ tầng hình thành trên đất; và việc phân định giữa tiền thuê quyền sử dụng đất với phí sử dụng hạ tầng.

Cùng với đó, đại biểu cũng đề nghị bổ sung các quy định về tổ chức trung gian tập trung đất nông nghiệp, theo hướng: tổ chức phát triển quỹ đất, đơn vị công ích được giao nhiệm vụ, hợp tác xã và doanh nghiệp đáp ứng điều kiện do Chính phủ quy định được nhận uỷ thác hoặc thuê quyền sử dụng đất và cho thuê lại để sản xuất nông nghiệp, không làm chuyển quyền và không thay đổi mục đích sử dụng đất.

Bảo Quyên