Minh bạch thị trường, bảo đảm quyền lợi người mua nhà

Kiểm soát rủi ro, minh bạch thị trường bất động sản

Góp ý các dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (Vĩnh Long) cho rằng để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững cần tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, người dân thường phải tích lũy trong nhiều năm mới có thể sở hữu. Vì vậy, nếu dự án không bảo đảm pháp lý, chủ đầu tư mất khả năng tài chính hoặc không thực hiện đúng cam kết, người mua thường là bên chịu thiệt hại nặng nề nhất.

Do đó, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin dự án trước giao dịch, cập nhật kịp thời khi có thay đổi và chịu trách nhiệm nếu thông tin sai lệch, gây nhầm lẫn. Việc đăng tải thông tin trên trang điện tử không thể được coi là hoàn thành nghĩa vụ nếu dữ liệu thiếu đầy đủ, không được cập nhật hoặc người dân không thể kiểm chứng.

Về năng lực tài chính của chủ đầu tư, đại biểu cho rằng cần đánh giá toàn diện vốn chủ sở hữu thực có, nghĩa vụ nợ, khả năng thanh toán và tình trạng triển khai các dự án đang thực hiện, thay vì chỉ căn cứ một số chỉ tiêu tại thời điểm làm thủ tục. Đồng thời, tăng cường hậu kiểm để bảo đảm doanh nghiệp đủ năng lực hoàn thành dự án, thực hiện cam kết với khách hàng ngay cả khi thị trường biến động.

Một vấn đề đáng quan tâm khác là tình trạng huy động vốn khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đồng tình với quy định mức đặt cọc không quá 5% và chỉ nhận đặt cọc khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, cần kiểm soát bản chất giao dịch, tránh việc sử dụng các hình thức như “tiền giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” để thu tiền khách hàng trái quy định. Đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm hoàn trả tiền và chế tài đủ sức răn đe; đồng thời công khai kết quả kiểm tra, xác nhận điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh để người dân kiểm chứng trước khi ký hợp đồng hoặc nộp tiền.

Từ góc độ quản lý nhà nước, ĐBQH Trần Trí Cường (Vĩnh Long) đề nghị làm rõ trách nhiệm của UBND cấp xã trong quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo đại biểu, dự thảo mới quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, mà chưa xác định cụ thể trách nhiệm của UBND cấp xã. Đây không chỉ là vấn đề thiếu một chủ thể trong quy định của Luật, mà còn đặt ra yêu cầu bảo đảm tính thống nhất, liên tục và hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước khi chuyển đổi mô hình tổ chức chính quyền địa phương.

Đại biểu đề nghị bổ sung trách nhiệm của UBND cấp xã trong theo dõi hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn; tiếp nhận, xử lý hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền giải quyết phản ánh của người dân; phát hiện vi phạm và phối hợp cập nhật thông tin phục vụ quản lý. Đồng thời, cần phân định rõ trách nhiệm giữa cấp tỉnh và cấp xã, bảo đảm hướng dẫn chuyên môn, hỗ trợ nguồn lực, tránh chồng chéo hoặc để khoảng trống trong quản lý.

Bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở an toàn cho người dân

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), các đại biểu đề nghị hoàn thiện chính sách theo hướng không chỉ tăng nguồn cung mà còn bảo đảm người dân, nhất là người thu nhập thấp, công nhân và các nhóm yếu thế, có thể tiếp cận nhà ở an toàn.

ĐBQH Nguyễn Đào Tùng (Vĩnh Long) nhấn mạnh, nhà ở không chỉ là tài sản mà còn là điều kiện để người dân ổn định cuộc sống, duy trì việc làm và bảo đảm an sinh. Vì vậy, khi Nhà nước tạo ưu đãi cho chủ đầu tư, cần có cơ chế tương ứng để bảo vệ người mua, người thuê trước các rủi ro.

Với nhà ở xã hội, đại biểu đề nghị quy định ngay trong luật các nguyên tắc bảo vệ người mua khi ứng trước tiền. Tiền ứng trước cần được gửi vào tài khoản riêng, giải ngân theo tiến độ; luật quy định trần tỷ lệ thu trước thay vì giao toàn bộ cho văn bản dưới luật. Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao quá thời hạn nhất định, người mua được quyền hoàn tiền kèm lãi nếu có yêu cầu. Khi tăng giá đối với người đã được xác nhận đủ điều kiện hoặc đã đặt cọc, người mua có quyền rút lui và được hoàn tiền đầy đủ, không bị phạt.

Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua bị vô hiệu, bị chấm dứt hoặc phát sinh thừa kế đại biểu đề nghị cần quy định rõ người mua, thuê mua ngay tình được hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp, sau khi khấu trừ tiền thuê tương ứng thời gian sử dụng nhà; bên có lỗi trong việc xác nhận sai phải bồi thường; và chỉ cưỡng chế thu hồi nhà khi đã hoàn trả hoặc có bảo đảm hoàn trả.

Về phân bổ nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Đào Tùng đề nghị dành tỷ lệ tối thiểu quỹ nhà cho thuê cho nhóm ưu tiên với giá thấp hơn khung chung; thống nhất danh sách đối tượng ưu tiên, bổ sung con nuôi hợp pháp và thay cụm từ “nữ giới độc thân” bằng “người đơn thân” để bảo đảm bình đẳng giới.

Đối với người thuê nhà, nhất là công nhân, sinh viên, cần quy định rõ căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng, thời hạn thông báo và nguyên tắc không tự ý điều chỉnh giá thuê trong thời hạn hợp đồng ngoài thỏa thuận. Luật cũng cần nghiêm cấm hành vi cắt điện, nước, khóa cửa để buộc người thuê rời đi.

ĐBQH Lý Hương (Lào Cai) đánh giá việc bổ sung quy định về Quỹ nhà ở địa phương là bước tiến quan trọng, góp phần chuyển từ tư duy chủ yếu phát triển nhà ở xã hội để bán sang ưu tiên nhà ở cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, đại biểu cũng chỉ ra thực tế, các địa phương khó khăn chưa tự cân đối được ngân sách sẽ gặp trở ngại nếu nguồn vốn của quỹ chỉ phụ thuộc vào ngân sách địa phương. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế ngân sách trung ương hỗ trợ có mục tiêu cho các địa phương chưa tự cân đối được ngân sách, đồng thời đa dạng hóa nguồn tài chính.

Về cải tạo, xây dựng lại chung cư, đại biểu đề nghị làm rõ cơ chế bồi thường, tái định cư và trách nhiệm bàn giao mặt bằng, bảo đảm thống nhất giữa quyền, nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu với quy định về cải tạo chung cư. Việc xử lý trường hợp chủ sở hữu không đóng góp kinh phí hoặc không chuyển giao quyền, nghĩa vụ cần đủ rõ để tránh dự án bế tắc, đồng thời bảo vệ quyền tài sản và chỗ ở của người dân.

Nguyễn Ngân, Ảnh: Khánh Duy