Đồng bộ quy định pháp luật, gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Thảo luận tại Tổ 3 (gồm Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng, Lạng Sơn và Hà Tĩnh) chiều 22/10 về 3 dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Lã Thanh Tân (TP. Hải Phòng) cho rằng, việc rà soát 3 dự án luật không chỉ nhằm tìm các điều khoản mâu thuẫn trực tiếp, mà còn phải xác định những trường hợp mỗi luật điều chỉnh một khâu của cùng một quy trình nhưng chưa khớp với nhau. Đây là những điểm có thể tạo ra ách tắc khi 3 luật cùng có hiệu lực.

"Dự án đã được chấp thuận nhưng chưa thể giao đất; bất động sản đã được đưa vào kinh doanh nhưng chưa thể cấp Giấy chứng nhận; hoặc người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nhưng quyền tài sản chưa được xác lập đầy đủ”, đại biểu chỉ rõ các nguy cơ có thể phát sinh.

Không để người mua chịu rủi ro từ hồ sơ pháp lý dự án

Đặc biệt lưu ý vấn đề cấp Giấy chứng nhận, đại biểu Lã Thanh Tân cho rằng đây là nội dung có nguy cơ trực tiếp làm tắc quyền của người mua.

Đại biểu dẫn chứng Luật Kinh doanh bất động sản có thể cho phép giao dịch một loại bất động sản trong trường hợp ngoại lệ, nhưng việc giao dịch được phép không tự động giải quyết điều kiện đăng ký và cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Rủi ro lớn hơn xuất hiện với công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình không phải nhà ở hoặc không gắn với quyền sử dụng đất.

Vì vậy, đại biểu đề nghị xác định rõ loại tài sản được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận; trường hợp tài sản không gắn với quyền sử dụng đất thì ghi nhận quyền của chủ sở hữu như thế nào. Cùng với đó, cần quy định quyền đối với phần đất, hạ tầng và không gian chung gắn với tài sản, thời hạn quyền và cách xử lý khi quyền đối với đất hết hạn hoặc thay đổi.

Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong lập hồ sơ đăng ký cho người mua, thời hạn thực hiện và hậu quả pháp lý khi chậm làm thủ tục. Đồng thời, cần bổ sung cơ chế xử lý khi sản phẩm đã giao dịch hợp pháp nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý về đất đai. Không nên chỉ giao Chính phủ quy định chi tiết toàn bộ vấn đề này, bởi đây là nội dung trực tiếp xác định quyền tài sản và mức độ bảo vệ người mua.

Điều kiện kinh doanh không thay thế nghĩa vụ tài chính về đất đai

Liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Dự thảo cũng yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với diện tích đưa vào kinh doanh.

“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã được giao hoặc cho thuê đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đã đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh là những trạng thái pháp lý khác nhau. Nếu luật không xác định rõ điều kiện nào phải hoàn thành trước khi ký hợp đồng, trước khi thu tiền và trước khi cấp Giấy chứng nhận, có thể hình thành khoảng trống giữa quyền kinh doanh của chủ đầu tư và quyền được bảo đảm của người mua”, đại biểu phân tích.

Từ đó, đại biểu đề nghị khẳng định điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh không thay thế nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc ký hợp đồng và thu tiền phải đi kèm nghĩa vụ công khai tình trạng pháp lý, tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án. Đồng thời, cần xác định cơ chế cấp Giấy chứng nhận cho người mua ngay từ khi cho phép sản phẩm đưa vào kinh doanh, không đợi đến khi phát sinh tranh chấp.

Làm rõ thủ tục, thống nhất hiệu lực và chuyển tiếp giữa 3 luật

Đại biểu Lã Thanh Tân đánh giá các luật đặt ra điều kiện ở những giai đoạn khác nhau. Cụ thể, Luật Đất đai quy định giao đất, cho thuê đất; Luật Nhà ở quy định các giai đoạn thực hiện dự án; Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Theo đại biểu, cần làm rõ dự án được xem là đủ cơ sở pháp lý để chuyển từ chuẩn bị sang xây dựng và kinh doanh tại thời điểm nào, dựa trên bộ hồ sơ nào và do cơ quan nào xác nhận. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư không đồng nghĩa đã hoàn thành giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc có đủ giấy tờ đất đai để kinh doanh sản phẩm hình thành trong tương lai.

"Nếu từng cơ quan kiểm tra lại cùng một nội dung ở các khâu khác nhau mà không phân định trách nhiệm, doanh nghiệp có thể phải giải trình, bổ sung hồ sơ nhiều lần. Ngược lại, nếu hiểu việc thực hiện đồng thời thủ tục là được bỏ qua điều kiện bắt buộc về đất đai hoặc xây dựng thì có thể phát sinh rủi ro pháp lý", đại biểu nói rõ.

Vì vậy, đại biểu đề nghị phân định rõ quyết định chấp thuận dự án, quyết định giao, cho thuê đất, xác định nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng và văn bản xác nhận đủ điều kiện kinh doanh là các căn cứ pháp lý khác nhau. Đồng thời, Luật cần quy định cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp, thời điểm chuyển hồ sơ và giá trị sử dụng lại của thông tin đã được cơ quan nhà nước xác nhận...

Về hiệu lực thi hành, dự thảo Luật Nhà ở quy định hiệu lực chung từ ngày 1/7/2027, các quy định về phân quyền, phân cấp có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, trong khi dự thảo Luật Đất đai chưa xác định cụ thể ngày có hiệu lực. Đại biểu cho biết, nếu thẩm quyền mới áp dụng trước nhưng các luật liên quan chưa đồng thời có hiệu lực, có thể xảy ra tình huống cơ quan đã chuyển sang thẩm quyền mới nhưng điều kiện, quy trình hoặc căn cứ pháp lý vẫn thuộc cơ chế cũ.

Do đó, đại biểu Lã Thanh Tân đề nghị thống nhất ngày có hiệu lực chung của 3 luật, trường hợp phải phân kỳ, quy định rõ từng nhóm điều khoản và mối liên hệ giữa chúng. Cần bổ sung quy định chuyển tiếp thống nhất cho hồ sơ đang giải quyết, dự án đã được chấp thuận, hợp đồng đã ký và giao dịch đang thực hiện. Nguyên tắc là không yêu cầu người dân, doanh nghiệp nộp lại hồ sơ hoặc thực hiện lại thủ tục đã hoàn thành hợp pháp.

Trang Nhung