Bảo vệ quyền tài sản, chỗ ở của người dân trong cải tạo chung cư

Hài hòa quyền tài sản và an sinh trong cải tạo chung cư

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và đánh giá cao những nỗ lực của Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo trong việc tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật. Dự thảo đã có bước chuyển quan trọng trong tư duy chính sách: không chỉ chú trọng phát triển nhà ở để bán, mà quan tâm nhiều hơn đến nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư và việc tạo lập nguồn lực dài hạn để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một trong những vấn đề quan trọng nhất của dự thảo Luật. Quy định này trực tiếp tác động đến quyền tài sản, quyền sử dụng đất và điều kiện sinh sống của nhiều gia đình.

Dự thảo nêu rõ, đối với nhà chung cư không thuộc diện chung cư cũ, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí. Trường hợp không đóng góp hoặc không thực hiện chuyển giao quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất và bàn giao lại đất cho Nhà nước.

Đại biểu đồng tình chủ sở hữu phải có trách nhiệm với việc cải tạo, xây dựng lại tài sản của mình. Tuy nhiên, không thể từ đó đi đến hệ quả rằng người không có khả năng đóng góp kinh phí đương nhiên phải chấm dứt quyền đối với phần đất gắn với căn hộ.

“Cần phân biệt rất rõ: không có khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại là một tình trạng tài chính; còn quyền sử dụng đất hợp pháp là một quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Hai vấn đề này không thể được đồng nhất”, đại biểu phân tích.

Vì vậy, đại biểu đề nghị chỉnh lý Điều 113 theo hướng khẳng định ngay trong Luật nguyên tắc việc nhà chung cư phải phá dỡ không tự động làm chấm dứt quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ. Trường hợp quyền sử dụng đất được chuyển giao hoặc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án thì phải xác định rõ căn cứ pháp lý, trình tự thực hiện và cơ chế bảo đảm quyền lợi của người có quyền.

Dẫn báo cáo của Sở Xây dựng Hải Phòng, đại biểu thông tin, một số chung cư xây dựng trong giai đoạn 1995–2005, đặc biệt là nhà tái định cư, nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện đã có tuổi đời khoảng 20–30 năm, trong đó có công trình xuống cấp nghiêm trọng. Những chung cư này được xây dựng sau mốc xác định chung cư cũ, nhưng điều kiện kinh tế của nhiều hộ dân không khác nhiều so với các hộ trong chung cư cũ.

"Nếu áp dụng cứng nhắc cơ chế chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại, trong khi giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho từng căn hộ có thể rất nhỏ, thì những hộ không có khả năng đóng góp có nguy cơ nhận một khoản bồi thường không đủ để tạo lập chỗ ở thay thế. Thực tiễn này đặc biệt đáng lưu ý đối với Hải Phòng, nơi thành phố đang triển khai đề án di dời dân cư, chỉnh trang đô thị và cải tạo 177 chung cư cũ, xuống cấp”, đại biểu nêu rõ.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế xử lý riêng đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách hoặc có sự hỗ trợ của Nhà nước, kể cả được xây dựng sau năm 1994.

Điều cần thiết không phải là Nhà nước bao cấp toàn bộ chi phí, mà là phân chia trách nhiệm hợp lý giữa chủ sở hữu, nhà đầu tư và Nhà nước, không để chính sách cải tạo chung cư đẩy những hộ gia đình vốn có chỗ ở hợp pháp vào tình trạng không còn khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Tạo điều kiện để lao động tự do tiếp cận nhà ở xã hội

Đối với chính sách nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, hiệu quả không chỉ đo bằng số dự án hay số căn hộ được xây dựng, mà ở việc người thực sự khó khăn về nhà ở có tiếp cận được chính sách hay không.

Theo báo cáo của các cơ quan chuyên môn, cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư chưa có đầy đủ thông tin về thu nhập, đặc biệt là thu nhập của lao động tự do, khiến việc xác nhận điều kiện ở cấp xã gặp khó khăn. Nếu xét duyệt chủ yếu dựa vào giấy tờ chứng minh thu nhập của người làm công ăn lương, những người khó khăn nhất lại gặp nhiều trở ngại nhất.

Vì vậy, đại biểu đề nghị bảo đảm lao động tự do, lao động làm việc cho hộ kinh doanh và lao động trên nền tảng số có cơ chế chứng minh điều kiện phù hợp. Luật cần xác lập nguyên tắc sử dụng dữ liệu liên thông như thuế, bảo hiểm xã hội để xác minh. Với lao động tự do, cần có phương thức kê khai, đối chiếu, kết hợp cam kết của người đề nghị và cơ chế kiểm tra, xử lý trường hợp kê khai gian dối.

Đại biểu cũng lưu ý, cần tránh tình trạng giao cho cơ quan cấp xã trách nhiệm xác nhận một thông tin mà cơ quan đó không có dữ liệu hoặc công cụ pháp lý để kiểm chứng.

“Chính sách nhà ở xã hội chỉ thực sự thành công khi không chỉ xây dựng được nhà, mà còn đưa được đúng người cần hỗ trợ đến với những căn nhà đó”, đại biểu nhấn mạnh.

Làm rõ cơ chế quản lý, giám sát nguồn vốn Quỹ nhà ở

Tán thành chủ trương thành lập Quỹ nhà ở như một công cụ tài chính dài hạn, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga lưu ý, một số nguồn vốn của Quỹ về bản chất là nguồn thu ngân sách hoặc nguồn thu từ đất đai, tài sản công. Nếu không thiết kế rõ cơ chế quản lý, một phần nguồn lực công có thể được đưa vào Quỹ ngoài ngân sách, nhưng chưa được bảo đảm đầy đủ về thẩm quyền quyết định, chế độ hạch toán và giám sát.

"Điều tôi băn khoăn không phải là có nên thành lập Quỹ nhà ở hay không, mà là Quỹ được tổ chức theo mô hình nào, tiền đưa vào Quỹ có bản chất pháp lý ra sao, ai có thẩm quyền quyết định sử dụng và cơ chế giám sát như thế nào", đại biểu trăn trở.

Từ thực tế Hải Phòng, đại biểu cho biết, thành phố đã lựa chọn phương án bổ sung chức năng và vốn điều lệ cho Quỹ Đầu tư phát triển thành phố để thực hiện nhiệm vụ của Quỹ nhà ở địa phương. Đây là cách tiếp cận hiệu quả cần được nghiên cứu, bởi có thể tận dụng bộ máy, năng lực quản lý tài chính và cơ chế giám sát hiện có, thay vì nhất thiết hình thành thêm một tổ chức mới.

Từ đó, đại biểu đề nghị Luật quy định rõ nguyên tắc phân định các nguồn vốn của Quỹ. Nguồn thu ngân sách phải được quản lý theo pháp luật ngân sách, bố trí đúng thẩm quyền, công khai và chịu sự giám sát của cơ quan dân cử. Nguồn huy động trực tiếp phải rõ điều kiện, phương thức quản lý và trách nhiệm bảo toàn, hoàn trả vốn.

Cùng với đó, cần làm rõ chế độ pháp lý đối với tài sản hình thành từ vốn của Quỹ, tránh chồng lấn giữa nhiệm vụ chi của ngân sách và nhiệm vụ đầu tư của Quỹ. Cần quy định nguyên tắc công khai, kiểm toán, giám sát hoạt động của Quỹ và khuyến khích sử dụng các quỹ tài chính hiện có, hạn chế phát sinh thêm đầu mối và chi phí quản lý.

“Quỹ nhà ở phải là công cụ làm tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực công, không được trở thành một cơ chế làm giảm tính minh bạch của nguồn lực công”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh.

Trang Nhung