Hài hòa lợi ích trong chính sách đất đai

Làm rõ cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

Theo ĐBQH Tạ Thị Yên (Điện Biên), giá trị đất tăng lên không hoàn toàn xuất phát từ công sức, vốn đầu tư của người sử dụng đất mà còn được tạo ra từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các quyết định quản lý của Nhà nước. Vì vậy, việc dự thảo Luật bổ sung quy định về điều tiết phần giá trị tăng thêm này là cần thiết, nhằm bảo đảm phân bổ hợp lý lợi ích từ đất đai.

Cùng quan điểm, ĐBQH Lê Minh Nam (TP. Cần Thơ) cho rằng đây là quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhằm điều tiết một phần giá trị kinh tế được tạo ra từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng công cộng, thay đổi mục đích sử dụng đất và các quyết định quản lý nhà nước, thay vì để toàn bộ giá trị đó trở thành lợi ích riêng của người đang nắm giữ quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo hai đại biểu, các quy định trong dự thảo vẫn cần được hoàn thiện để cơ chế điều tiết có thể thực hiện thống nhất, hiệu quả.

Đại biểu Tạ Thị Yên chỉ ra rằng, mặc dù đã đề cập cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, dự thảo lại giao việc xác định tỷ lệ thu cho văn bản dưới luật. Điều này có thể ảnh hưởng đến tính thống nhất trong thực hiện chính sách.

Phân tích cụ thể hơn, đại biểu Lê Minh Nam cho biết dự thảo đã quy định nhiều công cụ như định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội và khai thác quỹ đất vùng phụ cận công trình hạ tầng. Tuy nhiên, các công cụ này mới điều chỉnh từng khâu của quan hệ đất đai, chưa được kết nối thành cơ chế hoàn chỉnh để xác định, thu hồi và phân phối hợp lý phần giá trị tăng thêm.

Chẳng hạn, Điều 71 quy định các khoản thu ngân sách từ đất đai, nhưng chưa làm rõ khoản thu và cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm. Trong khi đó, các quy định về căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, nguyên tắc định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại các Điều 72, 75 và 76 chưa đủ để xác định cụ thể mức độ điều tiết đối với phần giá trị không do người sử dụng đất tạo ra.

Từ những bất cập trên, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị cân nhắc quy định ngay trong luật mức sàn hoặc ít nhất là nguyên tắc đủ rõ về tỷ lệ điều tiết, làm cơ sở để Chính phủ quy định chi tiết. Theo đại biểu, nếu giao hoàn toàn cho văn bản dưới luật, sẽ khó bảo đảm tính thống nhất và mục tiêu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất.

Trong khi đó, đại biểu Lê Minh Nam đề nghị tách nội dung Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thành một khoản hoặc mục độc lập tại Điều 12; đồng thời bổ sung một điều tại Chương 9 về tài chính đất đai, giá đất để quy định cụ thể cơ chế thực hiện. Quy định này cần làm rõ cách xác định phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng và các quyết định quản lý nhà nước mang lại, không bao gồm giá trị do người sử dụng đất đầu tư hợp pháp.

Cùng với đó, cần xác định các công cụ điều tiết phù hợp, từ định giá phần giá trị tăng thêm, thu các khoản tài chính tương ứng đến đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi và phát triển quỹ đất. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết về trường hợp áp dụng, phương pháp xác định, thời điểm điều tiết, chủ thể thực hiện nghĩa vụ, cũng như cơ chế phối hợp dữ liệu, quản lý, hạch toán công khai và giám sát các khoản thu.

Đại biểu Lê Minh Nam nhấn mạnh, cơ chế điều tiết cần được thiết kế đồng bộ, minh bạch và khả thi, qua đó bảo đảm Nhà nước thực hiện đầy đủ quyền điều tiết, tạo thêm nguồn thu ngân sách phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và phân bổ hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất.

Bồi thường khi thu hồi đất phải bảo đảm nguyên tắc ngang giá

Bên cạnh yêu cầu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất, việc bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, nhất là khi Nhà nước thu hồi đất, cũng cần được chú trọng. Từ góc độ này, ĐBQH Hoàng Quang Hàm (Tây Ninh) đề nghị hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất và chính sách bồi thường, bảo đảm minh bạch, thống nhất và hạn chế vướng mắc trong thực hiện.

Nghị quyết số 21-NQ/TW yêu cầu Trung ương quy định khung, tiêu chí, nguyên tắc, trong đó có phương pháp định giá đất, để địa phương triển khai phù hợp với điều kiện thực tế. Tuy nhiên, yêu cầu này chưa được thể hiện rõ trong dự thảo Luật. Vì vậy, đại biểu Hoàng Quang Hàm đề nghị quy định trách nhiệm của Chính phủ trong việc xác định phương pháp định giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng, thẩm định, ban hành và điều chỉnh bảng giá đất. Đồng thời, cần làm rõ nguồn thông tin đầu vào và cơ chế kiểm tra, giám sát hoạt động định giá, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách hoặc chỉ điều chỉnh giá đất theo hệ số trên nền giá cũ, khiến những bất cập hiện nay tiếp tục kéo dài.

Đối với chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu đề nghị xác lập rõ nguyên tắc “bồi thường cho người dân phải ngang giá”, thay vì để mức bồi thường phụ thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội và quyết định của UBND cấp tỉnh như dự thảo. Cụ thể, đại biểu đề xuất giao HĐND quyết định tỷ lệ bồi thường, nhưng không thấp hơn 100% giá đất xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được công bố. Đặc biệt, mức bồi thường không được thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường đối với loại đất có cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận trong điều kiện bình thường.

Theo đại biểu Hoàng Quang Hàm, việc quy định ngưỡng bồi thường tối thiểu và căn cứ xác định giá rõ ràng, minh bạch là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời hạn chế những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.

Thanh Hải