Rõ quy định giao dịch đất đai, tránh phát sinh thủ tục không cần thiết

Công chứng và cơ sở dữ liệu đất đai không thể thay thế cho nhau

Quan tâm đến quy định về công chứng, chứng thực trong giao dịch đất đai, ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang (Nghệ An) đề nghị tiếp tục duy trì quy định công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng, giao dịch đất đai thuộc diện phải công chứng như Luật Đất đai hiện hành, thay vì giao Chính phủ quy định.

Theo đại biểu, yêu cầu công chứng bắt buộc đối với một số hợp đồng, giao dịch đất đai đã được quy định từ Luật Đất đai năm 2003 và thực hiện ổn định đến nay. Việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chuyển sang giao Chính phủ quy định những giao dịch phải công chứng khiến đại biểu băn khoăn về tính thống nhất với Luật Công chứng, đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát để tránh mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật.

ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang cho rằng, việc nghiên cứu giảm hoặc bỏ yêu cầu công chứng xuất phát từ kỳ vọng phát triển cơ sở dữ liệu dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển đổi số, qua đó cắt giảm thủ tục, giảm gánh nặng cho người dân. Tuy nhiên, công chứng và cơ sở dữ liệu đất đai có chức năng khác nhau, không thể thay thế cho nhau.

Phân tích rõ hơn, đại biểu chỉ ra rằng, theo quy định của pháp luật dân sự, giao dịch có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện, trong đó có năng lực hành vi dân sự và sự tự nguyện của các bên. Hoạt động công chứng có vai trò kiểm tra, xác định những điều kiện này, trong khi cơ sở dữ liệu đất đai chủ yếu phản ánh thông tin về quyền sử dụng đất, không thể xác định các bên tham gia giao dịch có đủ năng lực hành vi dân sự, có tự nguyện hay bị ép buộc khi giao kết hợp đồng.

Nhấn mạnh công chứng không đơn thuần là thủ tục hành chính mà là hoạt động bổ trợ tư pháp, góp phần phòng ngừa giao dịch vi phạm pháp luật và hạn chế tranh chấp, ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang đề nghị đánh giá đầy đủ những vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục đất đai, làm rõ công chứng có thực sự là điểm nghẽn cần tháo gỡ hay không. Theo đại biểu, hoạt động công chứng hiện nay không phải là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc mà đang hỗ trợ hiệu quả cho người dân trong giao dịch đất đai.

Đại biểu cũng cho biết, qua nghiên cứu dự thảo nghị định hướng dẫn, chưa thấy quy định cụ thể về những hợp đồng, giao dịch đất đai phải công chứng, chứng thực. Nếu bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc khi chưa có cơ chế thay thế phù hợp, người dân có thể gặp khó khăn trong việc xác định điều kiện pháp lý của bên tham gia giao dịch, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp và giao dịch vi phạm pháp luật, nhất là khi hiểu biết pháp luật của người dân chưa đồng đều.

Dẫn kết quả tổng hợp ý kiến người dân qua ứng dụng VNeID, ĐBQH Hoàng Thị Thu Trang cho biết, đại đa số ý kiến đề nghị giữ quy định công chứng bắt buộc, trong khi rất ít ý kiến đề nghị bỏ. Từ đó, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục giữ quy định công chứng bắt buộc đối với các giao dịch đất đai như Luật Đất đai hiện hành.

Cùng quan điểm cần quy định rõ yêu cầu công chứng, chứng thực trong giao dịch đất đai, ĐBQH Lương Đình Hưng (Nghệ An) đề nghị nghiên cứu kế thừa khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, xác định ngay trong luật những giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải công chứng hoặc chứng thực, thay vì giao Chính phủ quy định như tại khoản 4 Điều 21 dự thảo.

Theo đại biểu, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn, tính chất phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Vì vậy, việc quy định rõ yêu cầu công chứng, chứng thực có ý nghĩa quan trọng trong bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Đại biểu cũng băn khoăn về tính thống nhất giữa quy định giao Chính phủ xác định những giao dịch phải công chứng, chứng thực với pháp luật về công chứng... Đại biểu cho rằng, việc thay đổi quy định hiện hành có thể tác động lớn đến quyền của người sử dụng đất, công tác quản lý nhà nước, sự ổn định của thị trường bất động sản và môi trường đầu tư. Do đó, cần cân nhắc kỹ để hạn chế rủi ro pháp lý, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Kế thừa kết quả giải quyết hồ sơ, tránh phát sinh thêm thủ tục

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Nguyễn Thị Uyên Trang (Đồng Tháp) đề nghị làm rõ quy định tại điểm g khoản 6 Điều 18 về việc sử dụng kết quả đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết trước đó, nhằm tránh thẩm định lại, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục và phân định rõ trách nhiệm giữa các cơ quan.

Theo đại biểu, trường hợp phát sinh thông tin, tài liệu cụ thể cho thấy nội dung đã được giải quyết có dấu hiệu không phù hợp với pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết hồ sơ, cơ quan tiếp nhận cần chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra, làm rõ, không tự ý thay đổi hoặc phủ nhận kết quả đã có.

ĐBQH Nguyễn Thị Uyên Trang đề nghị việc kiểm tra, làm rõ không được kéo dài thời hạn giải quyết thủ tục; trường hợp dừng hoặc tạm dừng phải có căn cứ pháp luật và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ. Quy định cần bảo đảm kế thừa kết quả giải quyết hồ sơ, tôn trọng thẩm quyền của từng cơ quan, không phát sinh thêm bước kiểm tra bắt buộc hoặc tăng thủ tục cho người dân.

Liên quan đến kế hoạch sử dụng đất cấp xã, ĐBQH Nguyễn Thị Thúy Lam (Đồng Tháp) đề nghị cân nhắc sự cần thiết của việc lập kế hoạch nếu nội dung chỉ mang tính tổng hợp nhu cầu, theo dõi tiến độ thực hiện, không có giá trị pháp lý bắt buộc và không phải là căn cứ để triển khai các dự án đầu tư.

Theo đại biểu, cần tránh biến kế hoạch sử dụng đất cấp xã thành một hình thức khác của quy hoạch. Vì vậy, đại biểu đề xuất hai phương án: nghiên cứu kế thừa cách làm trước đây ở cấp huyện, theo hướng cấp xã lập quy hoạch sử dụng đất 5 năm và kế hoạch sử dụng đất hằng năm để theo dõi, quản lý; hoặc không quy định lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã, bởi việc triển khai dự án, chuyển mục đích sử dụng đất có thể căn cứ vào quy hoạch chung, quy hoạch phân khu.

ĐBQH Nguyễn Thị Thúy Lam cho rằng, nếu kế hoạch sử dụng đất cấp xã không có giá trị pháp lý thì cần cân nhắc việc quy định lập thêm loại kế hoạch này, tránh phát sinh công việc không thực sự cần thiết trong quản lý đất đai ở cơ sở.

Diệp Anh; ảnh: Khánh Duy