Chính sách ưu đãi cần được đi đúng đến người cần được hưởng

Làm rõ hơn cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất

Nhấn mạnh đất đai là nguồn lực rất đặc biệt, có giới hạn và không thể tạo thêm. Cho nên đất đã được giao, được đưa vào dự án thì phải được sử dụng có hiệu quả. Nếu giữ đất mà không sử dụng, chỉ chờ tăng giá, thì không chỉ gây lãng phí mà cuối cùng còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí của xã hội lên. Theo đó, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị cần làm rõ hơn cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do chính người sử dụng đất tạo ra.

Dự thảo Luật Đất đai đã đặt vấn đề điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Đại biểu nhận định rằng hướng đi này là đúng.

Đại biểu phân tích, một thửa đất nông nghiệp, sau khi điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, lại có đường giao thông và hạ tầng do Nhà nước đầu tư thì giá trị có thể tăng lên rất nhiều. Phần giá trị tăng thêm đó không hoàn toàn do người có đất tạo ra, mà có phần rất lớn từ quy hoạch và đầu tư của Nhà nước. Trong khi đó, Điều 73 vẫn giao việc xác định tỷ lệ thu cho văn bản dưới luật. Đại biểu đề nghị cân nhắc quy định ngay trong Luật một mức sàn, hoặc ít nhất phải có nguyên tắc đủ rõ về tỷ lệ điều tiết; trên cơ sở đó, Chính phủ sẽ quy định cụ thể.

“Nếu để hoàn toàn cho văn bản dưới luật thì rất khó bảo đảm chính sách được thực hiện thống nhất và đúng mục tiêu điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất”, đại biểu Tạ Thị Yên nêu rõ.

Với đất đã giao để làm dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng, theo đại biểu, biện pháp xử lý phải đủ mạnh để người ta không thấy rằng cứ giữ đất chờ tăng giá vẫn có lợi.

Dự thảo đã có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Tuy nhiên, thời hạn để đi đến thu hồi vẫn khá dài.

“5 năm là một khoảng thời gian rất lớn đối với thị trường bất động sản. Một dự án để đất trống trong thời gian dài không chỉ lãng phí đất mà còn làm giảm nguồn cung ở khu vực đó”, đại biểu nêu quan điểm.

Do đó, cần rà soát để rút ngắn hợp lý thời gian xử lý đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi chủ quan của người sử dụng đất. Đồng thời, khoản phải nộp đối với đất chậm sử dụng cũng phải đủ sức tác động và tăng dần theo thời gian, để việc giữ đất chờ tăng giá không còn có lợi hơn việc đưa đất vào sử dụng.

Nghiên cứu cơ chế để khi nhà ở xã hội được chuyển nhượng lại

Góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), một trong những nội dung được đại biểu Tạ Thị Yên quan tâm đó là làm thế nào để nhà ở xã hội và nhà cho thuê thực sự đến được với người có nhu cầu với mức giá phù hợp. Đại biểu đánh giá cao việc dự thảo Luật Nhà ở lần này dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê. Đây là hướng đi rất cần thiết.

“Không phải người dân nào, nhất là người trẻ, công nhân, người mới lập nghiệp ở đô thị, cũng có khả năng mua nhà ngay. Có một thị trường nhà cho thuê ổn định, giá hợp lý cũng là một cách rất quan trọng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở”, đại biểu Tạ Thị Yên nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo đại biểu Nhà nước dành ưu đãi lớn thì cũng phải tính để ưu đãi đó đi đúng đến người cần được hưởng. Đại biểu cho rằng, nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội không nên dừng ở việc chủ đầu tư nộp xong một khoản tiền. Nguồn tiền này phải được quản lý, theo dõi riêng, sử dụng đúng mục tiêu và phải có thời hạn thực hiện rõ. Cuối cùng phải nhìn được từ số tiền đã thu đó đã tạo ra được bao nhiêu nhà ở.

Đối với nhà cho thuê được hưởng ưu đãi lớn của Nhà nước, theo đại biểu Tạ Thị Yên cũng cần phải duy trì công năng cho thuê trong một thời gian đủ dài.

Với nhà ở xã hội, đại biểu cho rằng, cũng cần tính đến việc giữ được tính chất nhà ở xã hội lâu dài hơn.

Điều 68 cho phép sau 5 năm bán lại cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng chưa quy định rõ giới hạn về giá. Đại biểu băn khoăn: Nếu một căn nhà được hưởng rất nhiều ưu đãi của Nhà nước, sau một thời gian lại dần trở về hoàn toàn theo giá thị trường, thì phần ưu đãi ban đầu cuối cùng chủ yếu có lợi cho người mua đầu tiên.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế để khi nhà ở xã hội được chuyển nhượng lại thì phần ưu đãi của Nhà nước vẫn được bảo toàn ở mức hợp lý, tránh tình trạng sau một thời gian ngắn toàn bộ giá trị ưu đãi chuyển hết thành khoản chênh lệch của người mua đầu tiên.

Cách thức cụ thể có thể tiếp tục nghiên cứu để phù hợp với quyền tài sản và cơ chế vận hành của thị trường, nhưng mục tiêu cuối cùng là ưu đãi của Nhà nước phải tạo ra được nguồn nhà ở có giá hợp lý trong thời gian dài, chứ không chỉ hỗ trợ cho một lần mua bán đầu tiên.

Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Tạ Thị Yên đặc biệt đánh giá cao dự thảo lần này đã có mã định danh cho bất động sản, hợp đồng điện tử và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo đại biểu cần có một lộ trình và mốc thời gian tương đối rõ.

Đại biểu cũng đề nghị dữ liệu của Luật Kinh doanh bất động sản phải kết nối được với Luật Đất đai. Bởi, giá giao dịch thực tế phải trở thành một nguồn quan trọng để xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Nếu mỗi cơ quan vẫn có một bộ dữ liệu riêng thì rất khó có được một bức tranh thực của thị trường…

“

Đích đến cuối cùng của 3 dự thảo luật lần này vẫn phải hướng đến một mục tiêu rất thực tế: đất đai và thị trường bất động sản phải phục vụ phát triển, nhưng kết quả của phát triển phải quay trở lại nâng cao chất lượng sống của người dân. Đất đã giao thì phải được sử dụng, không để giữ đất chờ giá. Ưu đãi dành cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê thì phải thực sự đến được với người cần nhà. Thị trường bất động sản phải ngày càng minh bạch hơn, phải biết được giá giao dịch thực. Và người đã nhường đất cho phát triển thì phải có điều kiện sống, việc làm và sinh kế tốt hơn sau khi dự án được thực hiện.

ĐBQH TẠ THỊ YÊN

Nguyễn Ánh