Sửa đổi các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản: kết quả pháp lý của thủ tục trước phải được công nhận ở thủ tục sau

Chiều nay, 22/10, Quốc hội tiếp tục thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn tham dự phiên thảo luận tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh.

Vấn đề cốt lõi vẫn là phải có dữ liệu giao dịch thực

Tại phiên thảo luận, các ĐBQH TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh yêu cầu khi hoàn thiện ba dự luật này cần quán triệt nguyên tắc: kết quả pháp lý của thủ tục trước phải được công nhận ở thủ tục sau. Đây mới thực sự là cải cách thủ tục theo cả quá trình, chứ không chỉ giảm một vài giấy tờ ở từng khâu. Không để người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu chi phí do pháp luật và các cơ quan nhà nước chưa có sự kết nối với nhau.

Về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Dương Minh Tuấn bày tỏ đồng tình với định hướng chuyển mạnh sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cách làm này có thể khắc phục tình trạng một số dự án phải chờ rất lâu chỉ để xác định giá đất.

Cho biết, dự thảo Luật cũng đã cho phép điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất khi cần thiết, đại biểu đề nghị làm rõ hơn những trường hợp cơ quan có trách nhiệm phải xem xét điều chỉnh.

Theo đại biểu, thị trường ở một khu vực có thể biến động khá nhanh, trong khi bảng giá đất có tính ổn định trong một thời gian. Nếu chỉ quy định chung là “khi cần thiết” thì có nơi sẽ chủ động, nhưng cũng có nơi có thể chậm điều chỉnh vì ngại trách nhiệm.

Đại biểu cũng đề nghị nên xác định một số dấu hiệu để kích hoạt việc rà soát, chẳng hạn khi dữ liệu giao dịch thực tế cho thấy giá đất đã biến động đáng kể hoặc khi có thay đổi lớn về quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng đất làm thay đổi rõ rệt giá đất.

Để làm được như vậy, theo đại biểu Dương Minh Tuấn, vấn đề cốt lõi vẫn là phải có dữ liệu giao dịch thực. Hiện nay, giá rao bán, giá các bên thực tế thỏa thuận và giá thể hiện trong hồ sơ giao dịch đôi khi khác nhau.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang đẩy mạnh mã định danh bất động sản, giao dịch điện tử và xây dựng hệ thống thông tin thị trường. Theo đại biểu Dương Minh Tuấn, đây là điều kiện rất tốt để Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản liên thông, kết nối với nhau. Dữ liệu giao dịch bất động sản sau khi được xác định thực sẽ trở thành một trong những nguồn đầu vào quan trọng cho cơ sở dữ liệu giá đất.

"Nói cách khác, Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra dữ liệu thị trường thì Luật Đất đai phải sử dụng được dữ liệu đó để xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sát thực tế hơn. Nếu thực hiện được sự kết nối này thì vừa minh bạch thị trường, vừa nâng cao chất lượng định giá đất. Về lâu dài cũng sẽ hạn chế tình trạng mỗi cơ quan sử dụng một nguồn số liệu khác nhau", đại biểu nhấn mạnh.

Khơi thông dự án vướng nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn bảo đảm thu ngân sách của Nhà nước

Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có những chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính và các nguồn lực cần thiết khác để hoàn thành nghĩa vụ này. Điều này dẫn đến dự án bị đình trệ, nếu không cho phép chuyển nhượng thì nhà đầu tư mới cũng không có cơ hội tiếp nhận, tiếp tục thực hiện dự án và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. "Dự án cứ nằm đó, gây lãng phí nguồn lực".

Từ thực tế trên, ĐBQH Võ Hoàng Ngân cũng cho biết, Khoản 3 Điều 29 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã xác lập nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng, đồng thời không phải thực hiện lại các thủ tục về hồ sơ dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng và các nội dung liên quan theo quy định.

Do đó, đại biểu đề nghị điều chỉnh Điều 30 theo hướng: cho phép chuyển nhượng dự án trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện bên nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính còn lại đối với Nhà nước.

Đồng thời, cần thiết kế cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chẳng hạn bảo lãnh, ký quỹ, tài khoản phong tỏa hoặc biện pháp bảo đảm phù hợp. Hợp đồng chuyển nhượng phải xác định rõ nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, chủ thể kế thừa nghĩa vụ và thời hạn thực hiện.

"Quy định này sẽ góp phần khơi thông các dự án đang vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, nhưng vẫn bảo đảm quyền thu ngân sách của Nhà nước", đại biểu Võ Hoàng Ngân nhấn mạnh.

Bảo đảm công bằng cho cả người mua và chủ đầu tư

Về khoản tiền 5% giá trị hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Dương Minh Tuấn đồng tình với cơ chế dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang thiết kế. Theo đó khoản tiền này được đưa vào tài khoản tại tổ chức tín dụng, người mua được hưởng lãi và chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi đáp ứng các điều kiện theo luật.

Cho rằng, đây là cách tạo sức ép để chủ đầu tư hoàn thành trách nhiệm làm giấy chứng nhận cho người mua, nhưng đại biểu Dương Minh Tuấn cũng đề nghị xem xét kỹ trường hợp dự thảo Luật cho phép giải tỏa khoản tiền 5% khi người mua đồng ý tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Theo đại biểu, nếu chỉ cần người mua ký đồng ý tự làm thủ tục là tiền được chuyển cho chủ đầu tư thì có thể làm mất tác dụng của chính cơ chế bảo vệ này. Do đó, trường hợp người mua tự làm thủ tục, chỉ nên giải tỏa khoản tiền sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành toàn bộ phần việc thuộc trách nhiệm của mình, bàn giao đầy đủ và cung cấp hồ sơ hợp lệ, đủ điều kiện để cơ quan nhà nước tiếp nhận giải quyết. Từ thời điểm đó, nếu việc cấp giấy chứng nhận chậm do cơ quan nhà nước thì không nên tiếp tục giữ tiền của chủ đầu tư.

"Cách tiếp cận này bảo đảm công bằng cho cả hai phía: người mua không mất công cụ bảo vệ quá sớm, nhưng chủ đầu tư cũng không bị giữ tiền vì nguyên nhân không thuộc trách nhiệm của mình", đại biểu Dương Minh Tuấn nhấn mạnh.

Chuyển cách đánh giá từ thu đủ nghĩa vụ sang việc từ nghĩa vụ đó đã tạo ra được bao nhiêu nhà ở

Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép địa phương lựa chọn một trong ba hình thức: dành đất trong dự án, bố trí đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Bày tỏ đồng tình với cách tiếp cận linh hoạt trên bởi không phải dự án nào cũng phù hợp để bố trí nhà ở xã hội ngay tại chỗ, tuy nhiên, đại biểu Dương Minh Tuấn đề nghị cần làm rõ hơn trường hợp nào lựa chọn phương thức nào.

"Nếu không có nguyên tắc cụ thể, nộp tiền có thể trở thành phương án dễ lựa chọn nhất. Chủ đầu tư nộp đủ tiền là hoàn thành nghĩa vụ, nhưng điều người dân cần là một căn nhà, chứ không phải một khoản thu ngân sách".

Do đó, đại biểu đề nghị việc quyết định cho phép nộp tiền phải gắn với 1 phương án tạo lập quỹ nhà ở tương ứng. Khoản tiền này cần được quản lý, theo dõi riêng và sử dụng đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Địa phương phải công khai đã thu bao nhiêu, sử dụng vào dự án nào và từ nguồn tiền đó đã tạo ra được bao nhiêu căn nhà.

Theo đại biểu Dương Minh Tuấn, cần chuyển cách đánh giá từ việc đã thu đủ nghĩa vụ hay chưa sang việc từ nghĩa vụ đó đã tạo ra được bao nhiêu nhà ở. Đây mới là kết quả cuối cùng mà người dân quan tâm.

Quỳnh Chi - Ảnh: Phạm Thắng