Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên: Hoàn thiện cơ chế giá đất, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản

Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất

Góp ý về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cơ chế tài chính và giá đất, thể chế hóa đầy đủ quan điểm của Nghị quyết số 21-NQ/TW, bảo đảm vai trò quyết định, điều tiết và kiểm soát giá đất của Nhà nước, đồng thời hài hòa lợi ích giữa các chủ thể.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã xác định rõ giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Đây là sự đổi mới quan trọng về tư duy chính sách. Giá đất không chỉ là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính mà còn là công cụ để Nhà nước điều tiết, phân bổ nguồn lực đất đai, định hướng đầu tư và phục vụ mục tiêu phát triển.

Vì vậy, theo Phó Chủ tịch Quốc hội, vấn đề quan trọng không chỉ là giá đất cao hay thấp, sát giá thị trường đến mức nào, mà phải bảo đảm giá đất được quyết định trên cơ sở khoa học, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Trên cơ sở đó, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện các Điều 72, 75 và 76 của dự thảo Luật, quy định rõ nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường; có cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo từng loại đất, từng thời kỳ nhưng phải bảo đảm tính ổn định, khả năng dự báo và không làm gia tăng bất hợp lý chi phí đầu vào của nền kinh tế.

Đặc biệt, Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, Nhà nước quyết định giá đất không có nghĩa là quyết định mang tính chủ quan, tùy nghi. Do đó, đề nghị Chính phủ hoàn thiện các nguyên tắc, tiêu chí xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ tính nghĩa vụ tài chính ngay trong Luật; tiếp tục thể chế hóa đầy đủ nguyên tắc Trung ương quy định tiêu chí khung, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất và chịu trách nhiệm giải trình.

Việc phân cấp phải đi đôi với kiểm soát quyền lực, công khai, minh bạch, phòng ngừa thất thu ngân sách, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Có cơ chế xử lý dự án bất động sản đình trệ, tạo động lực phát triển nhà ở cho thuê

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đặc biệt quan tâm đến việc hoàn thiện cơ chế xử lý, tái cấu trúc các dự án bất động sản không còn khả năng tiếp tục triển khai.

Phó Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, Khoản 1 và Khoản 3 Điều 29 của dự thảo Luật cho phép chuyển nhượng dự án và quy định bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ; Điều 32 tiếp tục quy định trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng trong thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai dự án. Tuy nhiên, Khoản 4 Điều 30 lại yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, quy định này cần thiết để bảo đảm kỷ cương tài chính, ngăn ngừa đầu cơ, thất thu ngân sách. Tuy nhiên, thực tiễn đặt ra trường hợp chủ đầu tư đã mất năng lực tài chính, không thể tiếp tục dự án, không có khả năng hoàn thành nghĩa vụ để đủ điều kiện chuyển nhượng, trong khi có nhà đầu tư khác đủ năng lực, sẵn sàng tiếp nhận và thực hiện các nghĩa vụ còn tồn đọng.

Nếu chỉ giữ nguyên điều kiện mà không có cơ chế xử lý phù hợp, có thể dẫn đến tình trạng dự án không thể chuyển nhượng, không thể tiếp tục triển khai, Nhà nước không thu được nghĩa vụ tài chính và nguồn lực đất đai tiếp tục bị lãng phí.

Từ thực tế này, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị, Chính phủ nghiên cứu cơ chế xử lý có điều kiện đối với các dự án nêu trên; xác định rõ tiêu chí dự án được chuyển giao, năng lực và trách nhiệm của nhà đầu tư tiếp nhận, biện pháp bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, xử lý tài sản bảo đảm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, các bên liên quan.

Đồng thời, phải phân định rõ trường hợp được chuyển giao để tiếp tục triển khai với trường hợp bắt buộc thu hồi dự án theo pháp luật, không để cơ chế tháo gỡ khó khăn trở thành phương thức hợp thức hóa vi phạm hoặc làm thất thoát nguồn lực nhà nước.

Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, tinh thần là không đánh đổi kỷ cương tài chính để tháo gỡ khó khăn, nhưng cũng không để điều kiện quản lý trở thành rào cản khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí và nghĩa vụ ngân sách không được thu hồi.

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị đặc biệt quan tâm việc thể chế hóa chính sách phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, xác định đây là một trụ cột quan trọng trong chính sách nhà ở quốc gia.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, dự thảo Luật đã dành riêng Chương IV quy định về nhà ở cho thuê, thể hiện định hướng chuyển từ chú trọng sở hữu nhà ở sang bảo đảm nhu cầu có chỗ ở của người dân. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi là cơ chế chính sách chưa thật sự tương xứng để hình thành và duy trì quỹ nhà ở cho thuê ổn định, lâu dài.

Qua đối chiếu Chương IV với Chương VI về nhà ở chính sách, Phó Chủ tịch Quốc hội nhận thấy chính sách phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội cho thuê còn giao thoa, chưa làm rõ sự khác biệt về đối tượng phục vụ, cơ chế đầu tư và chính sách hỗ trợ.

Đáng chú ý, Điều 42 quy định các ưu đãi về đất đai, thuế đối với chủ đầu tư nhà ở cho thuê nhưng chưa thể hiện rõ cơ chế ưu đãi tín dụng dài hạn tương ứng; trong khi Điều 64 quy định rõ ưu đãi đối với nhà ở xã hội, bao gồm cả hình thức bán, cho thuê mua và cho thuê, còn Điều 84 có cơ chế vay vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội.

Điều này đặt ra vấn đề liệu chính sách đã thực sự tạo động lực để doanh nghiệp ưu tiên đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn, thay vì lựa chọn các loại hình có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.

Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở tại Điều 37 và Điều 43; cơ chế điều chỉnh giá thuê và sự cân bằng giữa khả năng chi trả của người dân với mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, nếu ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, doanh nghiệp khó tham gia; nhưng nếu thiếu cơ chế kiểm soát hiệu quả ưu đãi, người dân cũng chưa chắc được hưởng mức giá thuê phù hợp.

Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ làm rõ mô hình phát triển nhà ở cho thuê, bổ sung cơ chế tài chính, tín dụng phù hợp với đặc thù thu hồi vốn dài hạn; quy định nguyên tắc xác định, điều chỉnh giá thuê và bảo vệ quyền lợi người thuê, nhất là điều kiện chấm dứt hợp đồng, thời hạn thuê ổn định.

Đặc biệt, Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, hiệu quả chính sách phải được đánh giá bằng số lượng nhà ở thực tế đưa vào sử dụng, mức giá thuê và khả năng tiếp cận của người dân, chứ không chỉ bằng số dự án được chấp thuận hay mức ưu đãi đã cấp.

Đào Cảnh