Hoàn thiện chính sách đất đai từ những vướng mắc thực tiễn

ĐBQH THÁI THỊ AN CHUNG:
Bảo đảm công bằng trong khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trước kỳ họp, Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An đã tổ chức khảo sát, làm việc với một số cơ quan, đơn vị liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Từ những vướng mắc thực tiễn, tôi xin góp ý một số nội dung.

Thứ nhất, về trách nhiệm của tổ chức được giao quản lý đất đai tại khoản 1 Điều 7. Qua khảo sát tại Ban Quản lý Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Huống, tôi nhận thấy mặc dù khu bảo tồn đã có quyết định thành lập, được giao đất, giao rừng và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng việc xác định địa vị của đơn vị với tư cách là chủ thể quản lý, sử dụng đất vẫn còn hạn chế. Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm của tổ chức được Nhà nước giao quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, bảo đảm xác định rõ chủ thể và trách nhiệm trong quản lý đất đai.

Thứ hai, về kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư tự nguyện ứng trước. Theo dự thảo, khoản kinh phí này được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nhưng không vượt quá số tiền phải nộp; phần còn lại tính vào chi phí đầu tư dự án.

Qua làm việc với doanh nghiệp, tôi nhận thấy quy định này cần được xem xét thêm. Theo phản ánh của doanh nghiệp, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là khoản chi thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Khi nhà đầu tư tự nguyện ứng trước để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, cần có cơ chế hoàn trả, khấu trừ phù hợp. Đặc biệt, nếu khoản kinh phí này phải tính vào chi phí đầu tư dự án nhà ở xã hội thì có thể làm tăng giá thành căn hộ, ảnh hưởng đến mục tiêu ưu đãi.

Bên cạnh đó, quy định hiện nay chưa bảo đảm công bằng giữa các dự án. Dự án phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được khấu trừ khoản ứng trước, trong khi dự án được miễn các khoản này lại không có nghĩa vụ tài chính tương ứng để khấu trừ... Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung cơ chế xử lý kinh phí đã ứng trước đối với trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, khoản kinh phí ứng trước theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác của người sử dụng đất hoặc tính vào chi phí đầu tư dự án. Đồng thời, tôi đề nghị nghiên cứu cho phép khấu trừ sang dự án khác nếu cùng một nhà đầu tư thực hiện nhiều dự án trên địa bàn, nhằm bảo đảm sử dụng nguồn vốn hợp lý.

Thứ ba, về thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán hợp đồng BT tại điểm g khoản 3 Điều 73. Dự thảo quy định thời điểm xác định giá đất là khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT, nhà đầu tư được hưởng thêm khoản tiền tính theo lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng trung bình của các ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên, tôi cho rằng việc xác định giá đất tại thời điểm giao đất khi Nhà nước chậm giao đất có thể khiến giá trị thực tế phần đất nhà đầu tư nhận được giảm so với thời điểm ký hợp đồng.

Vì vậy, tôi đề nghị quy định thời điểm xác định giá đất đối với dự án đối ứng của dự án thực hiện theo hợp đồng BT là thời điểm hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết dự án đối ứng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Giá đất được xác định tại thời điểm này cần được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, không xác định lại, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh làm thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích đất hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định pháp luật.

Thứ tư, về gia hạn sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 81. Dự thảo quy định khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn. Tuy nhiên, nếu chờ đến khi hết thời hạn mới thực hiện thủ tục, có thể phát sinh khoảng trống pháp lý trong thời gian chờ giải quyết.

Vì vậy, tôi đề nghị quy định người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn phải có văn bản đề nghị trước thời điểm hết thời hạn sử dụng đất 12 tháng, tạo điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết, bảo đảm việc sử dụng đất đúng quy định và hạn chế những vướng mắc pháp lý phát sinh.

ĐBQH TRẦN NHẬT MINH:
Gỡ vướng trong xác định lại diện tích đất ở có nguồn gốc trước ngày 18/12/1980

Qua nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi đề nghị làm rõ khái niệm “đang sử dụng đất” tại Điều 3. Cụm từ này xuất hiện nhiều lần trong dự thảo nhưng chưa được giải thích cụ thể, dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất giữa các địa phương.

Chẳng hạn, người dân đã được giao đất ở, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa xây dựng nhà ở thì có được xác định là “đang sử dụng đất” hay không? Nếu không làm rõ, quy định có thể gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết các vấn đề liên quan đến QSDĐ, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung giải thích khái niệm này tại Điều 3, tạo cơ sở áp dụng thống nhất.

Liên quan đến Điều 66 về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, tôi đề nghị sửa điểm đ khoản 1 theo hướng thay cụm từ “sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền” bằng “được giao đất không đúng thẩm quyền”; đồng thời thay cụm từ “việc sử dụng đất” bằng “thửa đất”.

Đối với trường hợp giao đất từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, dự thảo đặt ra điều kiện về sự phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất. Tuy nhiên, cách diễn đạt hiện nay có thể dẫn đến cách hiểu rằng người được giao đất phải có nhà ở hoặc công trình trên đất mới được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Tôi cho rằng, đối tượng cần đối chiếu với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận là thửa đất, xét theo vị trí, ranh giới và chức năng quy hoạch, chứ không phải hành vi hay hiện trạng sử dụng đất. Thực tế, có trường hợp người dân đã được giao đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa có điều kiện xây dựng công trình. Việc sửa cách diễn đạt sẽ hạn chế cách hiểu khác nhau, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Một vấn đề khác là xác định lại diện tích đất ở đối với các thửa đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 18/12/1980. Đây là vướng mắc từ thực tiễn địa phương nhưng chưa được Luật Đất đai năm 2024 tháo gỡ.

Khoản 11 Điều 65 dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này. Tuy nhiên, khoản 6 Điều 156 dự thảo Nghị định vẫn giữ quy định tương tự khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.

Theo đó, việc xác định lại diện tích đất ở được áp dụng đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu; hoặc trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

Tại Nghệ An, nhiều trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 nhưng không có đầy đủ giấy tờ về QSDĐ do việc kê khai, đăng ký trước đây chưa đồng bộ. Bên cạnh đó, nhiều hộ đã được cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định số 64/CP với diện tích đất ở được công nhận chủ yếu 200m² hoặc 300m² mỗi hộ.

Trong khi đó, dự thảo Nghị định chưa đề cập việc xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, đã được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định. Điều này có thể dẫn đến thiếu công bằng giữa những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận trước đây, nay có nhu cầu xác định lại diện tích đất ở, với những trường hợp hiện mới đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Vì vậy, tôi đề nghị nghiên cứu bổ sung vào dự thảo Nghị định cơ chế cho phép xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, đã được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng không có các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 150 dự thảo Nghị định.

Việc xác định lại diện tích đất ở cần áp dụng nguyên tắc và định mức tương tự trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại khoản 1 Điều 151 dự thảo Nghị định..., bảo đảm công bằng giữa các trường hợp sử dụng đất có cùng nguồn gốc và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.

ĐBQH HOÀNG MINH HIẾU:
Phân định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu

Qua nghiên cứu dự thảo Luật, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm tính thống nhất, khả thi. Trong bối cảnh nhiều nội dung cụ thể được giao Chính phủ quy định chi tiết, cần đặc biệt quan tâm đến chất lượng các nghị định hướng dẫn thi hành; đồng thời khắc phục những bất cập về dẫn chiếu tại các Điều 72, 73, 97 và trùng số khoản ở một số quy định.

Thứ nhất, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khoản 4 Điều 32 dự thảo quy định Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã, trong khi quy định liên quan của Luật Tổ chức chính quyền địa phương yêu cầu HĐND cấp xã thông qua kế hoạch này trước khi UBND cấp xã phê duyệt. Tôi đề nghị rà soát để bảo đảm thống nhất về thẩm quyền, đồng thời phát huy vai trò của HĐND cấp xã.

Bên cạnh đó, dự thảo yêu cầu kế hoạch sử dụng đất cấp xã xác định diện tích, khoanh vùng khu vực, ranh giới và vị trí, khiến nội dung kế hoạch có thể chồng lấn với quy hoạch chung cấp xã. Trong khi quy hoạch chung có thời hạn khoảng 20 - 25 năm, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng cho giai đoạn 5 năm.

Vì vậy, tôi đề nghị phân định rõ phạm vi, tính chất và thứ bậc pháp lý giữa quy hoạch chung cấp xã và kế hoạch sử dụng đất cấp xã, bảo đảm đồng bộ khi xây dựng và thống nhất khi thực hiện. Đồng thời, cần quy định cụ thể cơ chế chuyển tiếp trong thời gian các xã xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm, tránh làm gián đoạn việc giao đất, cấp phép tại địa phương.

Thứ hai, về cơ chế tài chính đất đai và phương pháp định giá đất. Tôi đề nghị tiếp tục rà soát Điều 75, thể chế hóa đầy đủ các yêu cầu về bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý, áp dụng phương pháp định giá khoa học và phòng ngừa tình trạng thao túng giá đất.

Đặc biệt, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân nhưng dự thảo chưa quy định rõ nguyên tắc định lượng để xác định hệ số này. Vì vậy, tôi đề nghị bổ sung các nguyên tắc, căn cứ định lượng làm cơ sở xây dựng và áp dụng hệ số K, bảo đảm tính khoa học, minh bạch trong định giá đất.

Thứ ba, về phân định thẩm quyền giữa UBND cấp xã và hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai. Qua TXCT và trao đổi với cán bộ cơ sở, tôi nhận thấy việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu còn nhiều vướng mắc.

Đây là công việc phức tạp, được giao cho UBND cấp xã thực hiện, trong khi dữ liệu đất đai chủ yếu do hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai quản lý. Ngược lại, việc đăng ký biến động đất đai, vốn đã có dữ liệu, lại do Văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh thực hiện. Sự phân định này gây khó khăn cho cấp xã khi chưa có cơ chế phối hợp, chia sẻ dữ liệu hiệu quả.

Vì vậy, tôi đề nghị phân định rõ hơn thẩm quyền, trách nhiệm của UBND cấp xã và các chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; đồng thời bảo đảm kết nối, liên thông dữ liệu giữa các cơ quan... Cần tránh tình trạng người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nhưng phải chờ dữ liệu từ Văn phòng đăng ký đất đai, kéo dài thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

Diệp Anh; ảnh: Khánh Duy