Không để "khoảng trống" về quy định công chứng trong lĩnh vực đất đai

Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Chủ tịch Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam Bùi Thị Minh Hoài tham dự phiên thảo luận.

Giữ công chứng bắt buộc, bảo vệ người mua nhà và ngăn chặn lừa đảo

Góp ý đối với những bất cập, xung đột và khoảng trống pháp lý về quy định công chứng đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐBQH Phạm Hùng Hưng (Phú Thọ) cho rằng, việc xem xét đồng thời ba dự án luật nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, tạo môi trường kinh doanh minh bạch và bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, qua nghiên cứu các dự thảo luật, đại biểu nhận thấy, vẫn còn những quy định thiếu thống nhất, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý liên quan đến công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản giữa 3 đạo luật này. Nếu không được hoàn thiện đồng bộ, dẫn đến rủi ro tranh chấp kéo dài và gia tăng áp lực cực lớn lên hệ thống Tòa án.

Về đề xuất bãi bỏ hoặc nới lỏng quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất với lý do cắt giảm thủ tục hành chính trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu cho rằng, khi đặt trong mối tương quan với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đề xuất này bộc lộ sự mâu thuẫn, phá vỡ tính liên kết giữa nhà và đất.

Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc sẽ phát sinh nghịch lý: người dân chuyển nhượng một thửa đất trống (không có nhà) thì không cần công chứng; nhưng nếu trên thửa đất đó có một căn nhà cấp 4 hay căn biệt thự thì lại bắt buộc phải công chứng. Theo đại biểu, điều này tạo ra sự phân biệt pháp lý giữa đất có nhà và đất không có nhà, gây lúng túng cho người dân cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai khi giải quyết hồ sơ đăng ký biến động.

Phân tích bản chất của hoạt động công chứng, đại biểu nhấn mạnh đây là một định chế “bảo đảm tư pháp phòng ngừa”. Công chứng viên có trách nhiệm thẩm tra năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện, tình trạng tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình; ngăn chặn giả mạo chữ ký, ép buộc hoặc lừa dối trong giao dịch. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống xác thực điện tử vẫn chưa đồng bộ hoàn toàn, đặc biệt tại vùng sâu, vùng xa. Nếu bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai không có chức năng, thẩm quyền và năng lực kiểm tra tính hợp pháp của việc giao kết hợp đồng liên quan đến đất không có nhà. Điều này có thể làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, lừa đảo trong chuyển nhượng nhà đất.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như luật hiện hành, nhằm bảo đảm tính thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.

Đồng quan điểm, ĐBQH Trần Hoài Nam (Cà Mau) cho rằng, việc bỏ quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất trước thực trạng kinh doanh đất đai, bất động sản hiện nay sẽ dẫn đến những hệ lụy rất lớn. Đây là thay đổi lớn, có thể ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai và sự lành mạnh của thị trường bất động sản. Trong khi đó, công chứng viên phải chịu trách nhiệm thẩm định về tính hợp pháp của các giao dịch, do vậy, việc duy trì công chứng, chứng thực là cần thiết. Do đó, ban soạn thảo cần cân nhắc kĩ, trường hợp vẫn giữ theo quy định của dự thảo luật cần có đánh giá tác động, phân tích kỹ lưỡng hơn về cơ sở pháp lý và thực tiễn của việc thay đổi.

Có cơ chế kiểm soát công chứng đối với hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Theo đại biểu Phạm Hùng Hưng cũng cho biết, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có yêu cầu. Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, nhưng thực tiễn thi hành đã và đang bộc lộ những lỗ hổng pháp lý.

Trong quan hệ giao dịch giữa doanh nghiệp bất động sản (chủ đầu tư) và khách hàng cá nhân, người dân luôn ở vị thế yếu hơn cả về chuyên môn pháp lý lẫn khả năng đàm phán. Hợp đồng mua bán thường là hợp đồng mẫu dài hàng chục trang do chủ đầu tư soạn sẵn với nhiều điều khoản bất lợi, thoái thác nghĩa vụ hoặc tiềm ẩn rủi ro thế chấp dự án trùng lặp. Điều này dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện kéo dài giữa người mua và chủ đầu tư liên quan đến tiến độ bàn giao, điều kiện pháp lý, quỹ bảo trì chung cư, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đều xuất phát từ việc hợp đồng ban đầu không được kiểm soát về tính hợp pháp và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Do đó, đại biểu đề nghị dự thảo nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và cá nhân, hoặc tối thiểu phải công chứng đối với các trường hợp khách hàng cá nhân có yêu cầu mà chủ đầu tư không được phép từ chối. Đây là công cụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở.

Một khoảng trống pháp lý khác được đại biểu chỉ ra là cơ chế kiểm soát công chứng đối với hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới lách luật để huy động vốn trái phép thông qua hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ, biên bản góp vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mức đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán khi nhà ở đủ điều kiện, song, vẫn chưa quy định cơ chế kiểm soát hình thức của hợp đồng đặt cọc này. Dẫn đến một số đối tượng đã lợi dụng hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng để thu tiền lớn của khách hàng, sau đó chuyển nhượng cùng một căn hộ cho nhiều người hoặc chiếm giữ tiền rồi bỏ trốn.

Để khắc phục tình trạng này, đại biểu đề nghị bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng, bắt buộc công chứng đối với giao dịch đặt cọc bất động sản có giá trị lớn hoặc đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Công chứng viên sẽ là người rà soát đầu tiên xem dự án đã có giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán/huy động vốn hay chưa, chặn đứng ngay từ đầu vấn nạn lừa đảo huy động vốn trái phép.

Liên thông dữ liệu, minh bạch giá giao dịch bất động sản

Đề cập đến vấn đề dữ liệu, đại biểu Phạm Hùng Hưng cũng đề nghị khắc phục bất cập trong cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu công chứng.

Theo đại biểu, tình trạng một thửa đất bị đem bán hoặc công chứng ủy quyền nhiều lần, hoặc đất đã bị kê biên thi hành án, bị phong tỏa nhưng vẫn ký công chứng trót lọt vẫn xảy ra tại một số địa phương. Nguyên nhân trực tiếp là sự thiếu đồng bộ về hạ tầng thông tin. Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai của ngành Nông nghiệp và Môi trường và cơ sở dữ liệu công chứng của ngành Tư pháp vẫn vận hành tách rời, chưa được kết nối liên thông. Khi công chứng viên tra cứu tình trạng dữ liệu đất đai, thông tin cập nhật chậm, tạo kẽ hở cho lừa đảo.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật hóa nghĩa vụ kết nối, chia sẻ dữ liệu bắt buộc trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng: Quy định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và hệ thống thông tin nhà ở, thị trường bất động sản phải liên thông với cơ sở dữ liệu công chứng. Khi một giao dịch bất động sản được công chứng, hệ thống tự động khóa tạm thời tình trạng giao dịch trên cổng dữ liệu đất đai quốc gia để ngăn ngừa chuyển nhượng trùng lặp.

Ngoài ra, đại biểu cũng đề cập đến bất cập về giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng công chứng và nguy cơ thất thu thuế. Theo đại biểu, tình trạng giao dịch bất động sản “hai giá” (giá thanh toán thực tế cao gấp nhiều lần giá ghi trên hợp đồng công chứng để trốn thuế) là một vấn nạn nhức nhối kéo dài nhiều năm qua. Trong khi Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường thì Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu thanh toán qua ngân hàng đối với dự án. Nhưng đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân với cá nhân, việc xác định giá tính thuế vẫn còn nhiều bất cập, tạo rủi ro pháp lý cho cả công chứng viên lẫn các bên giao kết.

Theo đại biểu, khi phát sinh tranh chấp hoặc bị cơ quan điều tra vào cuộc, các hợp đồng ghi sai giá trị thực tế có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự, đẩy người mua ngay tình vào cảnh trắng tay. Để khắc phục, đại biểu đề nghị cần quy định đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để xây dựng cơ chế minh bạch giá giao dịch; khuyến khích chuyển khoản ngân hàng qua hợp đồng công chứng; quy định rõ trách nhiệm giải trình của các bên tham gia giao dịch và bảo vệ trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên khi các bên cố tình gian dối về giá chuyển nhượng.

Liên quan đến việc bồi thường tài sản khi nhà nước thu hồi đất tại Điều 45 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Hoài Nam cho biết, khó khăn vướng mắc, phức tạp nhất trong thu hồi đất hiện nay chủ yếu là đối với đất có nhà ở. Thực tế hiện nay, có nhiều hộ gia đình, cá nhân đang ở trên đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính nên đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Song, vì việc kê khai, cấp giấy phụ thuộc vào nhiều yếu tố và kỳ cấp của cơ quan có thẩm quyền nên chưa được cấp và công trình trên đất bị coi là không đúng quy định. Do đó, đại biểu đề nghị cân nhắc bổ sung thêm tại Điều 45 nội dung là giao Chính phủ hoặc địa phương quy định cụ thể các trường hợp được hỗ trợ và mức hỗ trợ đối với tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật để bảo đảm quyền lợi của người dân.

Trần Tâm