Tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản
Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo bổ sung một số quy định mới nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý và tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản.
Sáng 22/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội làm việc tại Hội trường, nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đề xuất bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trình bày Tờ trình dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi Luật nhằm thể chế hóa các chủ trương của Đảng, Nhà nước, trong đó có Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp; cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính.
Dự thảo cũng hướng tới tăng cường ứng dụng công nghệ số, nâng cao tính minh bạch, khả năng dự báo và điều tiết thị trường bất động sản; tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, bảo đảm đồng bộ với pháp luật liên quan. Luật chỉ quy định những nội dung khung, mang tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội.
Dự thảo Luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Dự thảo bổ sung một số quy định mới nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý và tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản. Trong đó, quy định nguyên tắc và khung quy trình giao dịch bất động sản; tạo lập mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Đồng thời, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên; mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật hoàn thiện các loại hợp đồng phù hợp với thực tế giao dịch; làm rõ hình thức, nội dung, nguyên tắc, điều kiện, trình tự áp dụng và cơ quan quản lý. Đồng thời, thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục sự chồng chéo với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư.
Đáng chú ý, dự thảo đề xuất bỏ thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo khoản 3 Điều 34, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công khai trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi áp dụng, nhưng không phải thực hiện thủ tục đăng ký, công khai hợp đồng theo quy định của pháp luật khác.
Dự thảo cũng bổ sung quy định cho phép xác lập và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng phương thức điện tử, thúc đẩy ứng dụng công nghệ thông tin và chuyển đổi số trong lĩnh vực này.
Về cải cách thủ tục hành chính, dự thảo Luật dự kiến cắt giảm 7 điều kiện đầu tư kinh doanh đối với tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và 4 trong tổng số 12 thủ tục hành chính hiện hành.
Làm rõ cơ chế kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản
Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật và các quan điểm, mục tiêu được Chính phủ nêu trong Tờ trình.
Hồ sơ dự án Luật có đầy đủ thành phần tài liệu theo quy định, song cần tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu đặt ra trong báo cáo thẩm tra.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, Ủy ban đề nghị cân nhắc kỹ việc sửa đổi khái niệm “kinh doanh bất động sản” và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Trường hợp chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách, cũng như chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro, cơ quan thẩm tra đề nghị chưa đưa các nội dung này vào dự thảo Luật.
Đồng thời, cần làm rõ mối quan hệ giữa việc công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu; xác định cụ thể những giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực và những trường hợp các bên được lựa chọn theo nhu cầu.
Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, Ủy ban đề nghị dẫn chiếu đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), thay vì quy định lại những nội dung đã có, nhằm tránh cách hiểu và áp dụng khác nhau.
Liên quan kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng và phương án xử lý khi phát sinh rủi ro.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng cho biết, có ý kiến đề nghị làm rõ tính tự nguyện trong trường hợp bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận; đồng thời phân biệt thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn để thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động vốn trước thời điểm được pháp luật cho phép, nhằm xác định rõ trách nhiệm của các bên và hạn chế rủi ro trong giao dịch bất động sản.