Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh các nội dung then chốt để Luật Đất đai có tính ổn định lâu dài
Dành sự quan tâm đặc biệt đối với tính ổn định của Luật Đất đai, thảo luận tại tổ sáng nay, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh các vấn đề then chốt, như: điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai; chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; bảo đảm quyền của người sử dụng đất và tăng cường giám sát...
Xây dựng một đạo luật ổn định, tránh phải sửa đổi liên tục
Thảo luận tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh sáng nay, 22/10, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị các đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận thật kỹ lưỡng, sâu sắc về ba dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Nhấn mạnh mục tiêu xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) có tuổi thọ lâu dài, ít nhất 5-10 năm, thậm chí 10 - 15 năm, chứ không phải vừa ban hành đã phải sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội cũng chia sẻ những lý do cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.
Chủ tịch Quốc hội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết số 18 của Trung ương, trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất, gắn thu hồi đất với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...
Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động ngày 1/7/2025, Luật Đất đai đã bộc lộ một số điểm nghẽn lớn, tập trung ở quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.
"Việc sửa đổi Luật lần này cần hướng tới xây dựng một đạo luật quy định khung nguyên tắc, kết hợp với cơ chế linh hoạt, bảo đảm tính ổn định, tránh phải sửa đổi liên tục; đồng thời đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch", Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.
Qua các ý kiến tại Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách lần thứ Nhất, ý kiến chuyên gia và quá trình lấy ý kiến Nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục quan tâm, hoàn thiện một số nhóm vấn đề trọng tâm.
Hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Theo Chủ tịch Quốc hội, đây phải là ưu tiên hàng đầu nếu muốn xây dựng một đạo luật có tính ổn định lâu dài.
Trước đây, chúng ta có cấp huyện, nhưng hiện nay cấp huyện đã kết thúc hoạt động, chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã. Vì vậy, cần bỏ hoặc chuyển đổi hoàn toàn quy định về kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần xác định rõ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã; đồng thời nghiên cứu gắn kế hoạch sử dụng đất cấp xã với quy hoạch đô thị và nông thôn.
Hiện nay, thẩm quyền của cấp xã đã được mở rộng đáng kể. Nhiều công việc trước đây thuộc cấp huyện nay được giao cho cấp xã thực hiện. Do đó, cần có quy định phù hợp với năng lực, thẩm quyền và điều kiện tổ chức thực hiện của cấp xã.
Đồng thời, cần cho phép sử dụng quy hoạch đô thị và nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại những khu vực đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ phủ kín cao hơn và cơ chế chuyển tiếp rõ hơn.
"Theo tôi, nên theo nguyên tắc là quy hoạch phải "động", bám sát diễn biến thị trường và thực tiễn; có cơ chế điều chỉnh linh hoạt khi thay đổi đơn vị hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai - gốc rễ của nhiều vướng mắc hiện nay". Nhấn mạnh điều này, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra nghiên cứu, tiếp thu đầy đủ tinh thần này trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật.
Hoàn thiện thể chế về giá đất, bảo đảm cân bằng, ổn định, minh bạch
Thứ hai, hoàn thiện thể chế về giá đất, bảo đảm cân bằng, ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc sát giá thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy.
Thực tế cho thấy, bảng giá đất tăng đột biến làm chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tăng cao, khiến nhiều dự án đình trệ.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có hệ số điều chỉnh, vùng giá trị thửa đất chuẩn, rõ ràng.
Đối với bảng giá đất, cần nghiên cứu chu kỳ ổn định khoảng 5 năm hoặc cơ chế linh hoạt hơn; công bố sớm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi có biến động lớn. Việc xác định giá đất phải được kiểm tra độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào.
Cho biết, hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu phải quản lý thống nhất dữ liệu về các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm thông tin được cập nhật đầy đủ, liên thông và có thể tra cứu. Không thể để tình trạng giấy chứng nhận đã cấp nhưng cơ quan quản lý không nắm được đầy đủ thông tin, dẫn đến khó khăn trong quản lý chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.
Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trong tính toán tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên theo nhau, gây biến động bất hợp lý; đề nghị xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, liên thông và cập nhật thường xuyên, bảo đảm chất lượng dữ liệu.
"Mục tiêu lâu dài là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo khả năng dự báo cho thị trường. Bất kỳ nhà đầu tư nào đến Việt Nam cũng quan tâm đến việc tìm kiếm quỹ đất sạch để triển khai dự án. Nhà đầu tư trong nước khi đến một địa phương để xây dựng nhà hàng, khách sạn, nhà máy hoặc các công trình khác cũng cần phải có quỹ đất sạch", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất
Thứ ba, hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền của người dân và hiệu quả thực hiện dự án.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung, làm rõ các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có những trường hợp đặc thù liên quan đến khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án khẩn cấp, yêu cầu chính trị, đối ngoại, logistics...
Đối với cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích đất hoặc số hộ sử dụng đất trở lên, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần thiết kế các điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đồng thuận, đặc biệt là những trường hợp sử dụng đất ở ổn định lâu đời nhưng chưa có giấy chứng nhận.
Thực tế, có những người dân đã sinh sống trên đất từ lâu, được chính quyền và cộng đồng địa phương biết rõ, nhưng vì những điều kiện nhất định mà chưa được cấp giấy chứng nhận. Cần xem xét đầy đủ nguồn gốc, quá trình sử dụng và các căn cứ pháp lý có liên quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Đồng thời, cần rút ngắn thủ tục thông báo, vận động, nhưng phải bảo đảm phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được hoàn thành trước khi giao đất. Những trường hợp ngoại lệ phải được giới hạn chặt chẽ và có cơ chế giám sát.
Một vấn đề rất quan trọng khác được Chủ tịch Quốc hội lưu ý là phải lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây là yêu cầu đã được đặt ra trong nhiều Nghị quyết của Đảng.
Chẳng hạn, nơi ở cũ của người dân có thể chỉ có nhà và đất nhưng thiếu trường học, trạm y tế, khu thương mại, nhà trẻ và các công trình thiết yếu. Nếu nơi ở mới được bố trí đồng bộ các hạ tầng này thì chất lượng sống của người dân được cải thiện, dù diện tích đất hoặc khoảng cách địa lý có thể khác trước.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị lượng hóa cụ thể các tiêu chí trên, tăng cường giám sát xã hội, công khai thông tin; xử lý dứt điểm những tồn đọng lịch sử về đất đai, nhất là các trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, liên quan đến hộ gia đình, cá nhân.
Đồng thời, cần rà soát, thống nhất khái niệm và cách xử lý giữa các quy định pháp luật có liên quan. Đây là nhóm vấn đề dễ phát sinh khiếu nại nhất. Nếu sửa đổi triệt để, chúng ta sẽ hạn chế được những điểm nóng xã hội và tăng tính ổn định của Luật.
Thứ tư, hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho người sử dụng đất, đồng thời bảo đảm cơ chế linh hoạt trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả đối với các dự án đã triển khai trước đây.
Cần rà soát, thu hẹp các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu khi không phù hợp với tính chất của khu đất hoặc dự án, chẳng hạn một số trường hợp liên quan đến trụ sở dôi dư và các dự án đặc thù.
Bên cạnh đó, phải quy định rõ hơn tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư, bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư và các luật liên quan, tránh chồng chéo thủ tục.
Thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước
Thứ năm, một số nội dung then chốt để Luật có tính ổn định lâu dài.
Một là, điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai. Theo Chủ tịch Quốc hội, đây là vấn đề phải được giải quyết mạnh mẽ, trong đó chính quyền địa phương có vai trò trực tiếp. Cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Nội dung này cần được nghiên cứu trên cơ sở tinh thần Nghị quyết số 21 đã được Hội nghị Trung ương 3 thông qua, ngăn chặn đầu cơ, làm méo mó thị trường đất đai.
Hai là, chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Chủ tịch Quốc hội yêu cầu bắt buộc hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia, cơ sở dữ liệu phải được liên thông, công khai; hồ sơ địa chính số phải trở thành nền tảng cho các giao dịch, thu hồi đất và định giá đất.
Ba là, bảo đảm quyền của người sử dụng đất và tăng cường giám sát. Theo Chủ tịch Quốc hội, cần tăng cường quyền giám sát của cộng đồng, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức đoàn thể; nghiên cứu cơ chế giải quyết khiếu nại bảo đảm khách quan, hiệu quả. Đồng thời, cần quy định nhất quán về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tránh mâu thuẫn giữa các điều khoản hoặc cách giải thích không rõ ràng.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát triệt để những mâu thuẫn nội tại của dự thảo Luật, nhất là các quy định liên quan đến hộ gia đình, cá nhân; bảo đảm đồng bộ với pháp luật chuyên ngành; luật tập trung quy định những vấn đề nguyên tắc cốt lõi, còn các nội dung cần linh hoạt theo thực tiễn có thể giao Chính phủ quy định chi tiết.
Thống kê sơ bộ cho thấy, để thực hiện Luật Đất đai năm 2013 có đến hơn 400 nghị định, hơn 1.000 thông tư. Luật Đất đai năm 2024 đến nay cũng chưa ban hành hết văn bản hướng dẫn.
Luật Đất đai lần này, tôi đã trao đổi với Chính phủ làm sao các nghị định phải ngắn gọn, rõ ràng, dễ thực hiện; tránh tình trạng luật chưa dự liệu đầy đủ các vấn đề, sau đó phải ban hành quá nhiều nghị định, thông tư, làm phức tạp quá trình tổ chức thực hiện.
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn
Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị cần nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, quy định rõ chế tài và phạm vi trách nhiệm trong định giá, thu hồi đất và các khâu thực thi pháp luật.
"Luật Đất đai cần hướng tới tính ổn định ít nhất 10 - 15 năm. Khi sửa đổi, phải tập trung vào những nguyên tắc cốt lõi về sở hữu, quyền sử dụng đất, thị trường đất đai, điều tiết địa tô, bảo vệ quyền lợi của người dân và hiệu quả sử dụng đất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai thì mới có thể điều hành hiệu quả sự phát triển của đất nước và từng địa phương.
Các quy định kỹ thuật, quy trình cụ thể có thể giao Chính phủ và chính quyền địa phương tổ chức thực hiện theo thẩm quyền, thông qua các văn bản quy định chi tiết khi cần thiết. Tuy nhiên, việc phân cấp phải đi đôi với kiểm soát, đánh giá tác động định kỳ và lấy ý kiến rộng rãi trước khi điều chỉnh chính sách", Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ.
Bám sát tinh thần các nghị quyết Trung ương
Chủ tịch Quốc hội đặc biệt nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai phải bám sát tinh thần các nghị quyết của Đảng, đặc biệt là Nghị quyết số 21 của Trung ương và các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Trong đó cần đặc biệt chú ý các nội dung sau:
Thứ nhất, vai trò quyết định của Nhà nước đối với giá đất được khẳng định rõ ràng hơn, không chỉ theo nguyên tắc thị trường. Thứ hai, không tư nhân hóa đất đai. Thứ ba, mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai, bảo đảm thống nhất, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý việc sửa đổi Luật Đất đai phải gắn với sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật về các tổ chức tín dụng và những luật có liên quan. Có như vậy, các quy định mới có thể được triển khai đồng bộ, hiệu quả trong thực tiễn.
Bên cạnh đó, các nội dung liên quan đến Bộ luật Hình sự, Bộ luật Tố tụng hình sự và Luật Tổ chức cơ quan điều tra hình sự cũng là những vấn đề quan trọng cần được xem xét trong tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật. Chủ tịch Quốc hội đề nghị các cơ quan tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng để hoàn thiện dự thảo Luật.