Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên: Khắc phục tình trạng luật cho phép giao dịch bất động sản nhưng vướng mắc khi xác lập quyền sở hữu

Qua nghiên cứu 3 dự án luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo trong việc tiếp thu, hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực đất đai và phát triển thị trường bất động sản.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng, mặc dù có phạm vi điều chỉnh khác nhau, nhưng 3 luật có mối quan hệ hữu cơ, điều chỉnh các khâu liên tiếp trong quá trình hình thành, xác lập và chuyển dịch các quyền đối với đất đai và bất động sản. Trong đó, Luật Đất đai xác lập nền tảng pháp lý về quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở quy định việc hình thành, xác lập và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh việc đưa các quyền và tài sản đó vào giao dịch trên thị trường.

Do vậy, vấn đề cần đặc biệt quan tâm là bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa 3 luật, nhất là các quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, không thể để tình trạng luật này cho phép sở hữu, luật khác cho phép giao dịch nhưng khi thực hiện lại vướng về quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản hoặc cấp Giấy chứng nhận, gây khó khăn trong áp dụng và ảnh hưởng đến an toàn pháp lý của thị trường, quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Thống nhất thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản

Góp ý cụ thể vào các dự án luật, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị thống nhất thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản, phân biệt rõ với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm đăng ký quyền.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, đây không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật lập pháp, bởi thời điểm xác lập quyền sở hữu là căn cứ quan trọng để xác định quyền định đoạt tài sản, quyền thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm khi phát sinh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba.

Tuy nhiên, các dự thảo luật hiện chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.

Cụ thể, khoản 1, Điều 37 và Điều 38 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Trong khi đó, Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định quyền sở hữu có thể đã được xác lập khi bên mua thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao. Điều 28, Điều 62 và Điều 63 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất và đăng ký quyền.

Phó Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, từ các quy định trên có thể phát sinh trường hợp người mua đã xác lập quyền sở hữu nhưng vẫn tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng thay vì chuyển nhượng tài sản. Điều này dẫn đến thiếu rõ ràng về bản chất pháp lý của giao dịch, điều kiện chuyển dịch quyền, nghĩa vụ tài chính và cơ chế đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát, phân định rõ phạm vi áp dụng của từng hình thức giao dịch, bảo đảm thống nhất giữa 3 luật, không để tình trạng cùng một giao dịch nhưng các luật hoặc các điều khoản lại dẫn đến cách xác định khác nhau về thời điểm phát sinh quyền sở hữu.

Đồng bộ điều kiện chuyển nhượng dự án và cơ chế cấp Giấy chứng nhận

Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị thống nhất giữa điều kiện chuyển nhượng dự án và cơ chế kế thừa quyền, nghĩa vụ về đất đai.

Theo đó, Khoản 11 Điều 27 dự thảo Luật Đất đai quy định bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, trong đó có nghĩa vụ tài chính.

Trong khi đó, Khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu dự án, phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khoản 1 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở dẫn chiếu việc chuyển nhượng dự án sang pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và đầu tư.

Từ các quy định trên, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ phạm vi áp dụng, xác định nghĩa vụ nào bắt buộc phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng, nghĩa vụ nào được kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó.

Phó Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, yêu cầu đặt ra là phải vừa bảo đảm kỷ cương tài chính, không làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, tái cơ cấu các dự án bất động sản, nhất là những dự án đang gặp khó khăn nhưng có khả năng tiếp tục triển khai khi được chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, không nên để cơ chế kế thừa nghĩa vụ được quy định trong luật nhưng lại thiếu điều kiện để thực hiện trên thực tế.

Liên quan đến cơ chế công nhận quyền sở hữu và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm tính thống nhất giữa các quy định của 3 dự án luật.

Cụ thể, Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua cấp Giấy chứng nhận. Điều 11 và Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền được cấp Giấy chứng nhận và điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh. Trong khi đó, Điều 65 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát kỹ các quy định này, nhất là đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, phần diện tích sàn được sở hữu độc lập và trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất. Đặc biệt, cần bảo đảm rằng bất động sản đã được pháp luật cho phép giao dịch thì phải có cơ chế pháp lý rõ ràng để xác lập, đăng ký và bảo vệ quyền của người mua.

Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý, nếu không giải quyết đồng bộ vấn đề này, việc mở rộng đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh có thể tiếp tục phát sinh vướng mắc ở khâu công nhận quyền sở hữu, cấp Giấy chứng nhận và xử lý tài sản bảo đảm.

Từ những nội dung trên, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định của 3 dự án luật, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và khả thi trong thực tiễn, qua đó tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh.

Đào Cảnh