Quy định rõ hơn các biện pháp kiểm soát dòng tiền trong đấu giá tài sản

Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Bùi Thị Minh Hoài tham dự phiên thảo luận.

Tiền đặt trước cần gắn với nguy cơ bỏ cọc thực tế

Thảo luận tại tổ, các đại biểu cơ bản tán thành việc sửa đổi Luật Đấu giá tài sản theo hướng giảm thủ tục, mở rộng cạnh tranh và đẩy mạnh đấu giá trực tuyến. Góp ý về quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước tại Điều 29, Ủy viên Trung ương Đảng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu, ĐBQH tỉnh Cà Mau cho rằng, việc tăng tiền đặt trước có tác dụng răn đe, tăng chế tài đối với các trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ, qua đó hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để thổi giá đất. Tuy nhiên, nếu quy định mức tiền đặt trước quá cao sẽ gây khó khăn cho người tham gia đấu giá, đồng thời có thể hạn chế tính cạnh tranh của thị trường.

Theo đại biểu, để hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc, không nhất thiết chỉ dựa vào việc tăng tiền đặt trước. Có thể nghiên cứu đồng bộ nhiều giải pháp khác, trước hết là rút ngắn thời hạn thanh toán tiền trúng đấu giá. Thực tế, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành mà đại biểu đề cập, thời gian từ khi trúng đấu giá đến khi phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán có thể lên tới 90 ngày. Khoảng thời gian này có thể bị lợi dụng để đẩy giá đất khu vực lên cao, sau đó người trúng đấu giá mới bỏ cuộc nếu việc thổi giá không đạt mục đích. Vì vậy, đại biểu đề xuất nghiên cứu rút ngắn thời hạn nộp tiền, chẳng hạn xuống khoảng 10 - 15 ngày, nhằm hạn chế khả năng lợi dụng khoảng thời gian chờ thanh toán để tác động đến mặt bằng giá đất.

Một vấn đề khác được đại biểu Phan Chí Hiếu lưu ý là cơ chế quản lý, kiểm soát tiền đặt trước. Khoản 1 Điều 29 của dự thảo quy định tiền đặt trước được gửi vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo đại biểu, các quy định tiếp theo chưa thể hiện rõ cơ chế kiểm soát nhằm ngăn ngừa nguy cơ tổ chức hành nghề đấu giá chiếm đoạt khoản tiền này.

Đại biểu phân tích, việc thành lập một công ty đấu giá tài sản tương đối đơn giản, trong khi số tiền đặt trước của một số cuộc đấu giá có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Vì vậy, nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, sẽ tiềm ẩn rủi ro tổ chức hành nghề đấu giá lợi dụng việc quản lý tiền đặt trước để chiếm đoạt tài sản. Từ đó, đại biểu đề nghị cần quy định rõ hơn các biện pháp kiểm soát dòng tiền, đồng thời nghiên cứu việc sử dụng tài khoản phong tỏa hoặc cơ chế quản lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho khoản tiền đặt trước của người tham gia đấu giá.

Phân tích thêm nội dung này, ĐBQH Bùi Thanh Nam (Phú Thọ) cho rằng, chỉ tăng mức tiền đặt trước tối đa chưa chắc đã giải quyết được tình trạng bỏ cọc. Dự thảo quy định tiền đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm; riêng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư từ 10% đến 20%, và đấu giá đất ở giao cho cá nhân từ 20% đến 50%.

Đại biểu lý giải, vấn đề nằm ở chỗ tiền đặt trước được tính theo giá khởi điểm, trong khi giá trúng đấu giá có thể cao hơn nhiều lần. Chẳng hạn, nếu giá trúng cao gấp 5 - 10 lần giá khởi điểm, thì mức đặt trước bằng 50% giá khởi điểm trên thực tế chỉ còn khoảng 5% - 10% nghĩa vụ mà người trúng đấu giá đã cam kết. Vì vậy, việc nâng trần tiền đặt trước chưa chắc đủ sức ngăn ngừa hành vi bỏ cọc. Ở chiều ngược lại, nếu nâng tiền đặt trước lên cao thì người có nhu cầu thực sự nhưng hạn chế về nguồn vốn sẽ khó tham gia, làm giảm số lượng người dự đấu giá và làm giảm cạnh tranh.

Đại biểu đề nghị, có thể giữ khung tiền đặt trước như trong dự thảo, đồng thời nghiên cứu bổ sung nghĩa vụ nộp bổ sung tiền đặt cọc trong thời hạn ngắn sau phiên đấu giá để bảo đảm tiền đặt cọc đạt một tỷ lệ tối thiểu trên giá trúng đấu giá, áp dụng đối với đấu giá quyền sử dụng đất; quá hạn không nộp bổ sung thì xử lý như trường hợp từ chối kết quả trúng đấu giá.

Đồng quan điểm, ĐBQH Bùi Thị Kim Tuyến (Phú Thọ) đề nghị, cần phân loại mức tiền đặt trước linh hoạt hơn đối với các dự án lớn (có thể áp dụng mức tiệm cận tối đa hoặc tăng tiền phạt vi phạm hợp đồng) để hạn chế tình trạng “bỏ cọc đầu cơ” làm lũng đoạn thị trường bất động sản. Đồng thời, mở rộng chế tài cấm tham gia đấu giá sang các loại tài sản công quan trọng khác (như quyền sử dụng tần số, tài sản công giá trị lớn). Vì tình trạng đẩy giá đất cao bất thường rồi bỏ cọc thời gian qua gây hệ lụy xấu đến môi trường đầu tư, định giá đất và ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, đại biểu Bùi Thị Kim Tuyến cho rằng, cần phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền phê duyệt, kiểm tra, thanh tra hoạt động đấu giá tài sản cho chính quyền cấp tỉnh/xã; đồng thời quy định rõ việc kết nối liên thông dữ liệu giữa cơ quan quản lý đất đai/cơ quan tài chính địa phương với Hệ thống đấu giá trực tuyến quốc gia. Việc này góp phần tinh gọn bộ máy, giảm tầng nấc trung gian, nâng cao tính chủ động của chính quyền cơ sở trong quản lý các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công trên địa bàn.

Bên cạnh đó, cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá trực tuyến phải được xác thực thông tin qua Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc hệ thống định danh điện tử VneID. Đồng thời, cần quy định việc nộp tiền đặt trước được nộp thông qua tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản ký quỹ điện tử tại ngân hàng thương mại, kết nối trực tiếp với hệ thống đấu giá. Các giải pháp này nhằm ngăn ngừa hành vi mạo danh, thông đồng, sử dụng “quân xanh, quân đỏ”, nâng cao tính công khai, minh bạch và an toàn trong hoạt động đấu giá trực tuyến.

Bảo đảm cạnh tranh thực chất khi lựa chọn tổ chức đấu giá

Từ góc độ doanh nghiệp nhỏ và vừa, ĐBQH Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) cho rằng, điều quan trọng là phải bảo đảm cơ hội tham gia bình đẳng cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa; đồng thời giúp người tham gia biết rõ nghĩa vụ và yên tâm sử dụng tài sản sau khi mua.

Góp ý về tiêu chí lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản tại Điều 21, đại biểu đề nghị cân nhắc quy định các nguyên tắc và nhóm tiêu chí cơ bản về năng lực thực hiện, chất lượng dịch vụ và tính độc lập; đồng thời, công khai căn cứ lựa chọn. Đối với tài sản có giá khởi điểm hoặc tổng giá khởi điểm thấp, đề nghị làm rõ nguyên tắc áp dụng thủ tục lựa chọn đơn giản và tiêu chí xác định ngưỡng giá trị. Trường hợp không lựa chọn được tổ chức hành nghề để thành lập Hội đồng đấu giá tài sản tại Điều 42 phải có căn cứ kiểm chứng; tránh để ngoại lệ này thu hẹp cơ hội cung cấp dịch vụ của doanh nghiệp.

Ngoài ra, đại biểu kiến nghị cần rút ngắn thời gian giữ tiền của người đã rút đăng ký hợp lệ. Theo đại biểu, khoản 6 Điều 28 cho phép rút đăng ký trước khi hết hạn tiếp nhận hồ sơ và tiền đặt trước, nhưng thời hạn hoàn tiền lại tính từ khi phiên đấu giá kết thúc, khiến người rút hợp lệ vẫn phải chờ. Điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền, nhất là với doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đề nghị tính thời hạn hoàn tiền từ khi tổ chức đấu giá xác nhận việc rút đăng ký hợp lệ, đồng thời quy định rõ thời hạn xác nhận, thời điểm hoàn trả và trách nhiệm khi chậm trả không có căn cứ. Với khoản 6 Điều 29, cần giới hạn việc thỏa thuận kéo dài thời hạn hoàn tiền, bảo đảm quyền lợi của người được nhận lại tiền, nhưng không làm thay đổi việc xử lý các trường hợp vi phạm quy định đấu giá.

Dự thảo cho phép người có tài sản và tổ chức đấu giá thỏa thuận nhiều nội dung về trình tự, thủ tục. Đây là hướng phù hợp với nhu cầu bán tài sản đa dạng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Duy Thanh, điểm c khoản 1 Điều 50 còn cho người có tài sản thay đổi bước giá, số vòng, hình thức đấu giá và phương thức trả giá trước hoặc ngay tại phiên. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia đã chuẩn bị và đưa ra giá mua theo quy tắc đã công bố.

Vì vậy, cần quy định rõ các nội dung phải công khai trước khi đăng ký; việc điều chỉnh trong phiên chỉ được thực hiện theo điều kiện đã thông báo. Nếu thay đổi ảnh hưởng đến quyền, nghĩa vụ của người tham gia thì phải có cơ chế đồng ý, rút tham gia, hoàn tiền và xử lý giá đã trả, bảo đảm tính minh bạch và quyền lợi của các bên.

Quan tâm đến tính minh bạch của quy trình, ĐBQH Bùi Thanh Nam (Phú Thọ) đề nghị, cần bảo đảm quyền tiếp cận hồ sơ đấu giá một cách thực chất, vì đây là khâu dễ bị lợi dụng nhất. Theo đại biểu, Điều 28 của dự thảo hiện lấy việc mua và nộp hồ sơ tại trụ sở tổ chức hành nghề đấu giá trong giờ hành chính làm phương thức mặc định; việc thực hiện trực tuyến phụ thuộc vào sự thống nhất của các bên. Cách quy định này có thể dẫn đến tình trạng người có nhu cầu gặp khó khăn khi tiếp cận hồ sơ, hoặc thông tin công khai chưa đầy đủ.

Đại biểu đề xuất đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đấu giá tại khoản 1 Điều 5, việc bán hồ sơ mời tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá phải được thực hiện đồng thời trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia hoặc Hệ thống đấu giá trực tuyến; việc bán và nhận trực tiếp tại trụ sở là phương thức bổ sung, không phải phương thức duy nhất. Thứ hai, bổ sung vào điểm c khoản 2 Điều 10 hành vi cản trở, gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức trong việc mua hồ sơ mời tham gia đấu giá, xem tài sản đấu giá; đồng thời bổ sung hành vi thông báo công khai không đầy đủ hoặc không chính xác các thông tin bắt buộc theo quy định.

Theo dự thảo Luật, khoản 1 Điều 63 quy định Luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2027. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 63 đưa nhiều quy định vào áp dụng sớm từ ngày 1/3/2027. Trong khi đó, Điều 64 về quy định chuyển tiếp lại chỉ dùng một mốc là “ngày Luật này có hiệu lực”. Theo đại biểu Bùi Thanh Nam, quy định như vậy sẽ xảy ra nhiều trường hợp chuyển tiếp không biết phải áp dụng theo Luật cũ hay mới. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát lại Điều 64 theo hai mốc hiệu lực, quy định riêng cho các cuộc đấu giá đất ở đã niêm yết trước ngày 1/3/2027 và bổ sung chuyển tiếp cho các trường hợp nêu trên. Nếu việc tách hai mốc gây phức tạp quá mức, đề nghị cân nhắc thống nhất một mốc hiệu lực cho toàn bộ Luật.

Trần Tâm