Hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở, tạo dư địa phát triển
Tại hội nghị lấy ý kiến các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) do Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh tổ chức chiều 8/10, các đại biểu đề nghị tiếp tục hoàn thiện chính sách theo hướng sát thực tiễn, tạo thuận lợi cho triển khai dự án, phát triển nhà ở và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Đồng thời, cần bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch trong quá trình đẩy mạnh chuyển đổi số và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.
Chính sách cần linh hoạt, sát thực tiễn
Một trong những vấn đề được nhiều ý kiến quan tâm là cần tiếp tục rà soát các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thủ tục triển khai dự án theo hướng linh hoạt, sát thực tiễn hơn. Phó Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh, Chủ tịch Lê Thành Group Lê Hữu Nghĩa cho rằng, đối với các dự án trọng điểm, dự án an sinh xã hội, nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê, nếu quy hoạch trước đây không còn phù hợp với quy hoạch chung thì cần có cơ chế điều chỉnh kịp thời, tránh để dự án bị ách tắc chỉ vì phải chờ hoàn tất các bước điều chỉnh theo quy trình hiện hành.
Đồng thời, quy định về kế hoạch sử dụng đất hằng năm cũng cần được xem xét lại. Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận quy hoạch 1/500 nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất của năm thì nên cho phép cập nhật sau, thay vì buộc doanh nghiệp phải chờ đến kỳ lập kế hoạch tiếp theo. Cách làm này sẽ hạn chế tình trạng một thủ tục kéo dài thêm cả năm, trong khi dự án đã cơ bản đủ điều kiện triển khai.
Các ý kiến cũng đề nghị mở rộng dư địa phát triển nhà ở cho thuê. Chủ tịch Lê Thành Group đề xuất cho phép sử dụng đất thương mại, dịch vụ và đất hỗn hợp để phát triển nhà ở cho thuê, qua đó tăng thêm quỹ đất cho loại hình này. Đồng thời, cần có chính sách phù hợp đối với viện dưỡng lão và nhà ở cho thuê dành cho chuyên gia, nhất là chuyên gia nước ngoài, nhằm đáp ứng những nhu cầu đang ngày càng rõ hơn trong quá trình phát triển đô thị.
Ở góc độ khác, Phó Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ Pháp lý Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Đức Nghĩa nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện quy định chuyển tiếp. Theo đó, khi pháp luật thay đổi theo hướng tháo gỡ vướng mắc thì cần có cơ chế để những trường hợp đã phát sinh trước đó nhưng nay phù hợp với quy định mới được xem xét, tránh tình trạng quy định mới đã mở nhưng các dự án, doanh nghiệp cũ vẫn bị “mắc kẹt” bởi quy định chuyển tiếp.
Đồng thời, việc sửa luật chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được thực thi thống nhất ở cơ sở. Đại biểu cho rằng cần tăng cường kiểm tra, bảo đảm những quy định mới về khai thác, sử dụng đất được áp dụng trên thực tế, để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội.
Bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch đất đai, nhà ở
Cho ý kiến về quy định công chứng đối với các giao dịch về đất đai, nhà ở, nhiều đại biểu đề nghị không nên đơn giản hóa quy định theo hướng chỉ giữ lại một số ít giao dịch phải công chứng, bởi việc cắt giảm công chứng cần được đặt trong mối quan hệ với trách nhiệm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.
Đại diện Hội Luật gia TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Triều Lưu cho rằng cần tiếp tục duy trì công chứng đối với các giao dịch quan trọng về đất đai, qua đó bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân và tính ổn định của pháp luật. Theo ông, những giao dịch này cần được quy định rõ trong luật, thay vì giao cho Chính phủ quy định, đồng thời bảo đảm tính kế thừa với các quy định đang được thực hiện.
Trưởng Văn phòng công chứng Bảy Hiền Ninh Thị Hiền cũng cho rằng nếu chỉ giữ công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng mà bỏ các giao dịch khác thì cần xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm về tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng. Khi công chứng viên không còn thực hiện việc kiểm tra các điều kiện có hiệu lực của giao dịch, cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm nếu xảy ra giả mạo, lừa dối, cưỡng ép hoặc tranh chấp là vấn đề cần được làm rõ.
Nhìn nhận vấn đề này không chỉ nằm ở thủ tục mà còn liên quan đến bảo vệ người yếu thế, đại diện Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh Trần Thị Thu Hà cho rằng, cơ sở dữ liệu đất đai dù cung cấp thông tin về thửa đất và lịch sử biến động nhưng chưa thể đánh giá năng lực hành vi, sự tự nguyện hay nguy cơ lừa dối, ép buộc tại thời điểm giao dịch. Vì vậy, cần cân nhắc việc giảm công chứng, đồng thời có thể phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro để áp dụng phù hợp và thực hiện chuyển đổi số theo lộ trình.
Một vấn đề khác được đặt ra là mối quan hệ giữa công chứng và cơ sở dữ liệu đất đai. Trưởng Văn phòng công chứng Bảy Hiền cho rằng khi dữ liệu đất đai được xác lập là dữ liệu gốc và có giá trị sử dụng như bản chính thì cần làm rõ giá trị pháp lý của dữ liệu điện tử so với Giấy chứng nhận bản giấy. Trường hợp thông tin đã có đầy đủ trên cơ sở dữ liệu quốc gia, người dân hoặc tổ chức hành nghề công chứng có được sử dụng dữ liệu điện tử để thực hiện giao dịch hay vẫn phải xuất trình bản giấy là vấn đề cần được quy định thống nhất.
Các ý kiến cho rằng đây là yêu cầu quan trọng trong quá trình chuyển đổi số lĩnh vực đất đai. Cơ sở dữ liệu càng hoàn thiện thì càng có thể giảm thủ tục, nhưng việc số hóa không nên chỉ dừng ở thay thế giấy tờ mà phải xác định rõ giá trị pháp lý của dữ liệu, trách nhiệm của chủ thể khai thác và cơ chế xử lý khi thông tin điện tử không thống nhất với giấy tờ đã cấp.