Gỡ vướng mắc về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản
Góp ý tại hội nghị lấy ý kiến Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) do Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh tổ chức chiều 8/10, từ thực tiễn triển khai các dự án khu công nghiệp, khu đô thị và hạ tầng quy mô lớn, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Becamex Phạm Ngọc Thuận kiến nghị tiếp tục hoàn thiện một số chính sách theo hướng ổn định, khả thi, hạn chế phát sinh vướng mắc trong thực hiện.
Gỡ điểm nghẽn về đất đai, giải phóng mặt bằng
Một trong những nhóm vấn đề được Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Becamex Phạm Ngọc Thuận tập trung kiến nghị là cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định nghĩa vụ tài chính về đất.
Theo đó, doanh nghiệp đề xuất tiếp tục cho phép chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Trường hợp chưa khấu trừ hết, phần kinh phí còn lại được tiếp tục khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của nhà đầu tư tại dự án khác trên địa bàn cấp tỉnh.
Đáng chú ý, doanh nghiệp đề nghị thời điểm xác định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện đồng thời với thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Đối với quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT, Becamex kiến nghị xác định giá đất tại thời điểm Nhà nước ký Hợp đồng BT.
Trong công tác bồi thường, tái định cư, đại diện Tập đoàn Becamex đề nghị không chỉ địa phương mà chủ đầu tư cũng có thể chủ động bố trí quỹ đất, quỹ nhà ở đủ điều kiện để thực hiện bồi thường khi người có đất thu hồi có nhu cầu. Đồng thời, phần diện tích đất chủ đầu tư bố trí để tái định cư, hỗ trợ tái định cư phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án bất động sản cần được trừ vào diện tích quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của chính dự án.
Liên quan đến các dự án khu công nghiệp, một đề xuất đáng chú ý là giữ cơ chế cho phép chủ đầu tư lựa chọn và chuyển đổi giữa hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc hằng năm, đồng thời có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với các khu công nghiệp đã được thuê đất trước ngày Luật mới có hiệu lực.
Từ thực tiễn hoạt động, Becamex cũng kiến nghị tiếp tục bảo đảm chính sách miễn tiền thuê đất 15 năm đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thuộc Danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo Luật Đầu tư 2025.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các kiến nghị của doanh nghiệp cũng tập trung vào việc tạo hành lang pháp lý phù hợp với hoạt động đầu tư hạ tầng. Becamex đề xuất bổ sung hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản vào các trường hợp được chuyển nhượng. Đồng thời, bổ sung dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư để kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật vào nhóm dự án bất động sản.
Tạo cơ chế ổn định cho nhà lưu trú công nhân, nhà ở xã hội
Đối với Dự thảo Luật Nhà ở, Becamex đánh giá cao việc luật hóa các cơ chế thí điểm của Nghị quyết số 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội, trong đó có cơ chế giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu; cho phép chủ đầu tư tự xác định, thẩm tra và phê duyệt giá bán, giá thuê mua; đơn giản hóa thủ tục quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, từ thực tiễn hoạt động, đại diện Tập đoàn Becamex đề nghị tiếp tục miễn tiền thuê đất đối với nhà lưu trú công nhân. Bởi nếu tiền thuê đất theo đơn giá đất thương mại, dịch vụ được tính vào giá thuê, chi phí chỗ ở của công nhân sẽ tăng đáng kể.
Đây cũng là lý do Becamex đề nghị cho phép bố trí nhà lưu trú công nhân tại quỹ đất liền kề khu công nghiệp theo quy hoạch. Theo doanh nghiệp, nhiều khu công nghiệp thành lập trước năm 2014 không còn đất thương mại, dịch vụ để xây dựng nhà lưu trú công nhân. Do đó, doanh nghiệp đề nghị xác định nhà lưu trú công nhân là một hạng mục của dự án hạ tầng khu công nghiệp và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư riêng.
Đối với cơ chế phát triển nhà ở xã hội, Becamex tập trung kiến nghị hoàn thiện cơ chế hậu kiểm khi chủ đầu tư được tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua. Theo đó, cần luật hóa nguyên tắc hậu kiểm và xử lý chênh lệch giá theo Nghị quyết 201, đồng thời quy định thời hạn hậu kiểm; sau thời hạn này, giá đã công bố được coi là đã được chấp nhận.
Doanh nghiệp cũng đề nghị người mua nhà ở xã hội tự kê khai, cam kết và chịu trách nhiệm về đối tượng, điều kiện của mình; trường hợp chủ đầu tư xét duyệt đúng trình tự thì không bị coi là vi phạm.
Một vấn đề khác được Becamex đề xuất là ổn định nghĩa vụ dành quỹ đất nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại. Theo đó, phương án thực hiện cần được quyết định ngay khi chấp thuận chủ trương đầu tư theo đề xuất của chủ đầu tư và giữ ổn định trong quá trình thực hiện. Mỗi dự án chỉ thực hiện một trong hai nghĩa vụ: hoặc dành quỹ đất nhà ở xã hội, hoặc dành quỹ đất nhà ở cho thuê.