Ai Cập soạn thảo luật mới về phát triển bất động sản

Theo dự thảo, các nhà phát triển bất động sản sẽ phải mở một tài khoản ngân hàng riêng cho từng dự án hoặc từng giai đoạn phát triển. Toàn bộ khoản tiền người mua thanh toán theo hợp đồng mua bán phải được chuyển vào tài khoản được chỉ định này. Các khoản tiền chỉ được sử dụng cho chính dự án liên quan và không được dùng để tài trợ cho các dự án khác hoặc cho những mục đích nằm ngoài phạm vi của tài khoản. Việc rút tiền từ tài khoản của từng dự án sẽ được gắn với tiến độ thi công và tỷ lệ hoàn thành thực tế, căn cứ trên báo cáo do đơn vị tư vấn được chỉ định cho dự án lập và được Liên đoàn Các nhà phát triển bất động sản Ai Cập phê duyệt.

Theo Daily News Egypt, Bộ Nhà ở Ai Cập đang thảo luận các quy định đề xuất với các nhà phát triển trước khi trình dự luật lên Nội các.

Siết quản lý dòng tiền và tăng bảo vệ người mua bất động sản

Dự thảo luật yêu cầu các nhà phát triển phải được Liên đoàn phê duyệt trước khi quảng cáo bán căn hộ, tiếp thị dự án hoặc tham gia các triển lãm bất động sản. Các doanh nghiệp cũng phải nộp những khoản tiền theo quy định vào tài khoản được chỉ định của từng dự án, có tính đến quy mô và chi phí phát triển. Các biện pháp này nhằm tăng cường giám sát việc sử dụng tiền của khách hàng và bảo đảm các khoản thanh toán từ người mua được sử dụng đúng cho những dự án mà chúng được thu nhằm phục vụ.

Dự thảo đồng thời đề xuất thành lập hai quỹ độc lập để bảo vệ khách hàng ký hợp đồng với các nhà phát triển bất động sản. Quỹ thứ nhất dành cho khách hàng giao dịch với các nhà phát triển bất động sản đã đăng ký, trong khi quỹ thứ hai bảo vệ khách hàng giao dịch với các công ty được phân loại là “nhà phát triển bất động sản được xem là tương đương”.

Thủ tướng sẽ quyết định cơ cấu quản lý của từng quỹ, mức đóng góp của các thành viên, những rủi ro được bảo vệ và các quy định về chi trả bồi thường. Các quỹ này là một phần trong nỗ lực rộng hơn của Chính phủ nhằm giảm thiểu rủi ro đối với người mua bất động sản, đồng thời tạo cơ chế xử lý các dự án đình trệ và những trường hợp không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng.

Theo dự thảo, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ được chia thành hai nhóm là “nhà phát triển bất động sản” và “nhà phát triển bất động sản được xem là tương đương”, dựa trên tính chất và quy mô dự án.

Nhóm nhà phát triển bất động sản bao gồm các công ty thực hiện dự án nhà ở và các hoạt động liên quan trên diện tích tối thiểu 5 feddan, tương đương khoảng 21.000 m², cũng như các dự án thương mại, hành chính, dịch vụ và du lịch có diện tích tối thiểu 1 feddan, tương đương khoảng 4.200 m².

Các công ty phát triển dự án dưới những ngưỡng trên sẽ được xếp vào nhóm “nhà phát triển bất động sản được xem là tương đương”, với điều kiện trước đó đã hoàn thành các dự án có diện tích tối thiểu 3 feddan và đáp ứng các yêu cầu về kinh nghiệm, năng lực tài chính cũng như lịch sử vi phạm. Các nhà phát triển đang hoạt động sẽ phải hợp thức hóa tình trạng pháp lý trong vòng một năm kể từ ngày các quy định hướng dẫn thi hành luật có hiệu lực.

Dự thảo cũng quy định đăng ký với Liên đoàn là điều kiện tiên quyết đối với các nhà phát triển muốn được phê duyệt dự án. Doanh nghiệp đăng ký phải đưa hoạt động phát triển bất động sản vào ngành nghề kinh doanh, cung cấp bằng chứng về quyền sở hữu hoặc được giao đất, chứng minh năng lực tài chính và chứng minh chưa từng chịu phán quyết phá sản có hiệu lực cuối cùng. Các cơ quan hành chính sẽ không được phê duyệt việc phân lô đất hoặc cấp giấy phép liên quan đến dự án trước khi xác minh doanh nghiệp đã đăng ký với Liên đoàn và được phân loại phù hợp.

Liên đoàn sẽ duy trì hai cơ sở dữ liệu điện tử, gồm một cơ sở dữ liệu dành cho các nhà phát triển bất động sản và một dành cho các công ty thuộc nhóm “nhà phát triển bất động sản được xem là tương đương”. Thông tin đăng ký và phân loại sẽ được công khai miễn phí, cập nhật hàng tháng, qua đó cho phép người mua kiểm tra tình trạng của nhà phát triển trước khi ký hợp đồng.

Liên đoàn được trao vai trò trung tâm

Theo dự thảo, Liên đoàn Các nhà phát triển bất động sản Ai Cập sẽ có phạm vi trách nhiệm rộng, bao gồm phân loại doanh nghiệp, xây dựng bộ quy tắc ứng xử nghề nghiệp, giải quyết tranh chấp, giám sát giá bất động sản và lập các báo cáo định kỳ về hoạt động của thị trường. Chính phủ muốn xây dựng khung pháp lý có cấu trúc hơn cho ngành phát triển bất động sản trong bối cảnh lĩnh vực này đã tăng trưởng đáng kể, đồng thời xuất hiện nhiều quan ngại về khả năng của các nhà phát triển trong việc hoàn thành dự án và bàn giao sản phẩm đúng tiến độ. Khung pháp lý mới cũng trao cho Liên đoàn vai trò trung tâm trong việc giám sát các hoạt động trên thị trường, củng cố tiêu chuẩn nghề nghiệp và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch giữa nhà phát triển và người mua.

Dự thảo đồng thời đưa ra quy trình xử lý đối với những nhà phát triển không triển khai hoặc không thực hiện dự án. Trước tiên, doanh nghiệp sẽ được thông báo chính thức và tạo cơ hội để tiếp tục thi công. Nếu nhà phát triển không phản hồi hoặc không thực hiện biện pháp khắc phục, Liên đoàn có thể thu xếp để một doanh nghiệp khác hoàn thành dự án, với chi phí do nhà phát triển ban đầu chịu, hoặc sử dụng một trong các quỹ bảo vệ được đề xuất.

Nếu Liên đoàn không can thiệp, cơ quan hành chính có thẩm quyền có thể giao dự án cho một hoặc nhiều nhà phát triển đã đăng ký với Liên đoàn, theo các quy định sẽ được xác định trong văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định này được đề xuất trong bối cảnh Chính phủ Ai Cập đã bắt đầu xác định những dự án bất động sản bị đình trệ và đánh giá tình trạng của chúng, trong khi một số người mua đã khiếu nại về việc chậm bàn giao căn hộ.

Việc xây dựng dự thảo luật cũng diễn ra đồng thời với các nỗ lực quản lý của Ngân hàng Trung ương Ai Cập (CBE) nhằm giám sát hoạt động cấp tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản, bao gồm mối quan hệ giữa nguồn vốn được cấp và tỷ lệ triển khai thực tế của dự án. Khung pháp lý được đề xuất sẽ tăng cường giám sát năng lực tài chính của nhà phát triển, việc sử dụng tiền của khách hàng và tiến độ thực hiện dự án, đồng thời thiết lập các cơ chế nhằm bảo vệ người mua trong trường hợp dự án gặp khó khăn về tài chính hoặc vận hành.

Ngọc Minh