FDI công nghệ cao định hình lại bất động sản công nghiệp
Dòng vốn FDI ngày càng hướng vào công nghệ cao, kéo theo yêu cầu cao hơn về hạ tầng, logistics, nhà xưởng và hệ sinh thái cung ứng, khiến lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp không còn chỉ nằm ở quỹ đất và chi phí.
Lợi thế thu hút FDI đang thay đổi
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là các ngành công nghệ cao, kéo theo nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp.
Trong 8 tháng năm 2026, vốn FDI thực hiện ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 14,24 tỷ USD, tương đương 82,6% tổng vốn thực hiện. Dòng vốn sản xuất mới tập trung mạnh ở miền Bắc. Khu vực này thu hút khoảng 8,63 tỷ USD, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Riêng nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học đạt hơn 7,03 tỷ USD, gần 66% tổng vốn.
Sự dịch chuyển của dòng vốn cũng làm thay đổi những yếu tố nhà đầu tư cân nhắc khi lựa chọn địa điểm. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhà đầu tư quốc tế ngày càng quan tâm đến mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách và khả năng phối hợp, hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án. Những yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn.
Cũng theo ông Thuận, nếu trước đây chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý là những lợi thế nổi bật của Việt Nam, nhà đầu tư hiện đặt yêu cầu cao hơn về môi trường chính sách, hạ tầng giao thông, logistics và chất lượng bất động sản công nghiệp.
Sự thay đổi này diễn ra cùng với định hướng thu hút FDI thế hệ mới, tập trung vào công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững. Hạ tầng giao thông, logistics cũng được đầu tư để tăng khả năng kết nối khu công nghiệp với cảng biển, sân bay và các trung tâm kinh tế. Điều này tạo thêm dư địa cho bất động sản công nghiệp, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng nguồn cung.
Từ quỹ đất đến hệ sinh thái sản xuất
Tại miền Bắc, đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp luỹ kế vượt 25.200ha, tăng 15,7% so với cùng kỳ. Hơn 1.200ha nguồn cung mới được bổ sung trong 6 tháng đầu năm từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu mét vuông, tăng 16,9%.
Tại phía Nam, quý II chưa ghi nhận dự án đất khu công nghiệp mới do TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh đang hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng thêm 56.000m2 tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên 6,85 triệu mét vuông.
Bên cạnh mở rộng nguồn cung sang các địa bàn mới, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành một hướng phát triển đáng chú ý, giúp tăng hiệu quả sử dụng đất tại những thị trường công nghiệp có quỹ đất hạn chế.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận, nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành như điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và nghiên cứu phát triển (R&D), trong khi nhà kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh. “Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam”, ông Thuận nhận định.
Tuy nhiên, yêu cầu của FDI thế hệ mới đang khiến bất động sản công nghiệp phải đi xa hơn việc cung cấp mặt bằng và nhà xưởng. Theo bà Trương Thị Chí Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam (VASI), nhà đầu tư FDI thế hệ mới không chỉ quan tâm đến tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội, quản trị) mà còn cần một hệ sinh thái sản xuất ổn định, gồm hạ tầng, logistics và mạng lưới doanh nghiệp cung ứng linh kiện, phụ tùng.
Khi doanh nghiệp trong nước chưa đáp ứng được yêu cầu, nhà đầu tư FDI có thể đưa các nhà cung ứng quen thuộc từ nước ngoài vào. Một khi chuỗi cung ứng đã hình thành và vận hành ổn định, cơ hội để doanh nghiệp Việt Nam tham gia sẽ khó hơn. Vì vậy, khả năng hình thành mạng lưới nhà cung ứng tại chỗ vừa có thể tăng sức hấp dẫn của khu công nghiệp, vừa mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam tham gia chuỗi giá trị FDI.
Sự dịch chuyển của dòng vốn FDI đang định hình lại cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp. Quỹ đất, vị trí và chi phí vẫn quan trọng, nhưng lợi thế ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, nhà xưởng, logistics và mạng lưới cung ứng. Thay vì chỉ cung cấp nơi đặt nhà máy, khu công nghiệp phải từng bước trở thành một phần của hệ sinh thái sản xuất mà các dòng vốn công nghệ cao tìm kiếm.