Doanh nghiệp cần chính sách đất đai ổn định, dễ tiếp cận

Luật hóa những cơ chế thí điểm đã triển khai thành công

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, việc sửa Luật Đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu mới từ mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn, tạo động lực phát triển kinh tế.

Theo ông Chính, một trong những định hướng lớn của lần sửa đổi này là chuyển Luật Đất đai từ quy định chi tiết sang luật mang tính khung, nguyên tắc. Theo đó, dự thảo bước đầu được rút từ khoảng 260 điều của Luật năm 2024 xuống còn khoảng 106 điều. Các quy định cụ thể về trình tự, thủ tục sẽ được chuyển sang nghị quyết của Chính phủ hoặc văn bản hướng dẫn để bảo đảm tính linh hoạt trong thực thi.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đổi mới phương pháp xác định giá đất. Theo ông Chính, dự thảo tiếp cận đất đai là đầu vào của sản xuất, theo đó Nhà nước xác định giá đất dựa trên bảng giá và hệ số, thay vì phụ thuộc vào tư vấn độc lập. Mục tiêu là bảo đảm giá đất sát thị trường nhưng vẫn khuyến khích sản xuất, tránh mức giá quá cao gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Về quy hoạch, dự thảo định hướng tích hợp quy hoạch đất đai, đô thị, nông thôn và ngành vào một quy hoạch thống nhất trên từng đơn vị hành chính. Ban soạn thảo cũng đang nghiên cứu khớp nối hệ thống phân loại đất, bảo đảm thống nhất trong quản lý và giám sát.

Với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo chuyển cách tiếp cận từ bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi, chú trọng bảo đảm sinh kế, việc làm và chỗ ở ổn định. Đồng thời, địa phương có thể được trao quyền chủ động hơn trong quy định mức hỗ trợ bổ sung phù hợp với đặc thù từng vùng.

Đối với dự án chậm tiến độ, thay vì thu hồi ngay sau 24 tháng, dự thảo đề xuất áp dụng thuế lũy tiến để thúc đẩy đưa đất vào sử dụng. Theo ông Chính, giải pháp này nhằm xử lý phù hợp những dự án đã đầu tư phần lớn nhưng còn vướng mắc, hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội.

Để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, dự thảo đề xuất thống nhất quy trình chuyển nhượng dự án giữa pháp luật về đất đai, đầu tư và thuế, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư. Với đất có nguồn gốc nông, lâm trường, định hướng là xử lý dứt điểm các tồn tại, bảo đảm quỹ đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ sau khi doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa.

Ban soạn thảo cũng sẽ luật hóa những cơ chế thí điểm đã triển khai thành công, như thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, qua đó hoàn thiện hành lang pháp lý và tạo động lực cho thị trường đất đai phát triển bền vững.

Tăng linh hoạt nhưng cần bảo đảm tính thống nhất

Góp ý dự thảo Luật, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), đánh giá dự thảo đã tăng tính linh hoạt khi cho phép bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng; nếu không còn quỹ đất phù hợp thì bồi thường bằng tiền. Trường hợp địa phương có quỹ đất, quỹ nhà và người dân có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở.

Tuy nhiên, ông Hiệp đề nghị chỉ áp dụng cơ chế này với đất ở hoặc các loại đất có thu tiền sử dụng đất, không mở rộng sang đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất. Theo ông, phạm vi quá rộng có thể gây khó cho nhà đầu tư trong xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và triển khai dự án. Vì vậy, dự thảo cần quy định nguyên tắc và công thức khung xác định mức bồi thường, bảo đảm minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Chủ tịch VACC Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho rằng giá đất là vấn đề then chốt, tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Do đó, ông đề nghị quy định rõ các nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K, nhằm bảo đảm tính minh bạch và thuận lợi trong thực hiện.

Từ góc độ thẩm định giá, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), đề nghị cân nhắc việc bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể để chuyển sang áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Theo ông, bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đầy đủ đặc điểm riêng của từng thửa đất, từng dự án. Mặt khác, nếu áp dụng các hệ số K khác nhau cho bồi thường, nghĩa vụ tài chính hay giao đất thương mại, cùng một khu vực trên thực tế vẫn có thể hình thành những mức giá khác nhau.

Vì vậy, ông Cường đề xuất có lộ trình chuyển đổi và tạm thời duy trì giá đất cụ thể trong một số trường hợp cho đến khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện. Phương pháp này có thể tiếp tục áp dụng khi giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), chất lượng Luật Đất đai không chỉ phụ thuộc vào bản thân đạo luật mà còn ở mức độ đồng bộ với các luật liên quan, bởi đây là yếu tố quan trọng bảo đảm sự ổn định của môi trường đầu tư.

Theo ông, doanh nghiệp đầu tư vào đất đai trong thời gian dài, từ 20 - 50 năm, nên điều quan trọng không nhất thiết là các điều kiện tối ưu, mà là khả năng tiếp cận và tính ổn định của chính sách.

VCCI ủng hộ định hướng xây dựng luật khung, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, song cho rằng cần hài hòa giữa quyền chủ động của địa phương và tính thống nhất trên toàn quốc. Dù lựa chọn phương án nào, luật cần quy định một khung tối thiểu chung về hồ sơ, thời hạn giải quyết, công khai thông tin và xử lý trường hợp quá hạn.

Vũ Quang