“Lá chắn pháp lý” để bảo vệ người mua nhà trong tương lai

Thời gian qua, hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất sôi động. Hình thức này giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở với phương thức thanh toán theo tiến độ phù hợp với điều kiện, khả năng tài chính của từng khách hàng, đồng thời tạo nguồn vốn cho các chủ đầu tư triển khai dự án được nhanh hơn.

Việc mua bất động sản hình thành trong tương lai đồng nghĩa với việc người dân bỏ ra một khoản tiền không nhỏ cho một tài sản chưa hoàn thiện. Thực tế cho thấy, người mua không chỉ đối mặt với rủi ro về tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, pháp lý dự án mà còn có thể đứng trước nguy cơ mất khả năng thu hồi tiền đã đóng nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc sử dụng nguồn tiền sai mục đích. Vì vậy, các quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đã đặt ra nhiều điều kiện, giới hạn thanh toán và cơ chế bảo lãnh nhằm kiểm soát chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

Để bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo Luật quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, bất động sản đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng bất động sản cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cùng với đó, chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản từ bên đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua, thuê mua khi bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này; số tiền này được tính vào số tiền thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng quy định bất động sản được đưa vào kinh doanh phải nằm trong dự án bất động sản đã được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật về xây dựng và trong nội dung dự án được phê duyệt có mục đích đầu tư xây dựng các loại bất động sản để bán, cho thuê mua... Những quy định này của dự thảo Luật là rất cần thiết nhằm giúp cho người mua có thêm thông tin để quyết định mua bất động sản hay không, tránh xảy ra tranh chấp phát sinh mà bất lợi lại luôn thuộc về người mua.

Nhấn mạnh về bảo vệ người mua, đại biểu Quốc hội Lương Thị Hoa (Thanh Hóa) cho rằng, bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải là một trong những nội dung cốt lõi của luật. Đại biểu chỉ ra một thực tế, khách hàng thường thanh toán trước một phần lớn giá trị tài sản nhưng lại là bên ít khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và tình trạng pháp lý của tài sản. Vì vậy, đại biểu đề nghị những vấn đề then chốt như: tiền đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao phải được quy định rõ ngay trong luật, không thể giao quá rộng cho văn bản hướng dẫn. Đặc biệt, phải ngăn ngừa việc đặt cọc giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản thu dưới tên gọi khác nhau nhưng thực chất là huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cơ chế bảo lãnh không được biến thành thủ tục, hình thức. Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ thu xếp khả năng bảo lãnh, còn khách hàng phải được cung cấp đầy đủ thông tin để lựa chọn trên cơ sở tự nguyện và hiểu rõ chi phí, quyền lợi, rủi ro. Việc bàn giao nhà cũng phải gắn với điều kiện sử dụng thực tế, không thể coi là hoàn thành nghĩa vụ chỉ vì đã giao căn hộ trong khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng thiết yếu chưa bảo đảm để người dân sinh hoạt bình thường. “Nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng vẫn dồn về phía người mua”, đại biểu Nguyễn Thị Hoa lưu ý.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai là một giao dịch đặc biệt, người dân phải bỏ ra một lượng tiền không nhỏ để mua một tài sản chưa hoàn thiện, trong khi phần lớn thông tin về pháp lý, tiến độ xây dựng, dòng tiền và năng lực tài chính vẫn nằm trong tay chủ đầu tư. Do đó, cần có quy định chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ người mua tránh được những rủi ro không đáng có.

Song Hà