Kiểm soát dòng vốn, bảo vệ người mua và giữ lại giá trị của dự án bất động sản

Kiểm soát dòng tiền của người mua, phân bổ đúng dòng vốn

ĐBQH Phạm Trọng Nhân (TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản xử lý những khâu khác nhau nhưng cùng tác động vào một thị trường.

Theo đó, đất có được đưa vào phát triển hay không là câu chuyện của Luật Đất đai. Nhà ở được hình thành như thế nào, cho ai là câu chuyện của Luật Nhà ở. Khi tài sản bước vào thị trường thì tiền đi đâu, giá được hình thành như thế nào và giao dịch tạo thêm giá trị hay chủ yếu làm tăng vòng xoay của tài sản, đó là phần việc của Luật Kinh doanh bất động sản phải làm.

Từ yêu cầu này, đại biểu cho rằng, đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, việc huy động tiền trước thời điểm pháp luật cho phép mới chỉ là một phần của vấn đề, điều cần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân phân tích, nếu doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản bảo đảm; đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ. Trong khi đó, 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai cũng tạo thành lượng vốn lớn cho dự án, nhưng người mua không có công cụ kiểm soát như ngân hàng.

Người mua khó biết khoản tiền mình nộp vào dự án có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mà mình mua hay không. Dự thảo Luật trình kèm hồ sơ định hướng chính sách đã quy định việc sử dụng tiền đúng mục đích và thiết kế tài khoản bảo đảm với 5% giá trị hợp đồng còn lại trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận.

"Những quy định này cần thiết nhưng chưa đủ". Nêu quan điểm này, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế quản lý tiền người mua theo từng dự án. Điều này sẽ giúp không phải phong tỏa dòng tiền của doanh nghiệp, bởi đây vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án, nhưng họ buộc phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng tiền phù hợp với tiến độ của chính dự án đang huy động vốn.

Cùng quan tâm đến bảo vệ khách hàng, đại biểu Lương Thị Hoa (Thanh Hóa) nhấn mạnh đây phải là một trong những nội dung cốt lõi của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đại biểu, khách hàng thường thanh toán trước một phần lớn giá trị tài sản nhưng lại là bên có ít khả năng kiểm soát dòng tiền, tiến độ thực hiện dự án và tình trạng pháp lý của tài sản.

Vì vậy, những vấn đề then chốt như tiền đặt cọc, giới hạn thanh toán, tài khoản bảo đảm, bảo lãnh ngân hàng, trách nhiệm hoàn trả tiền và điều kiện bàn giao cần được quy định rõ ngay trong luật, không thể giao quá rộng cho văn bản hướng dẫn.

Đặc biệt, đại biểu đề nghị ngăn ngừa việc đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản thu dưới những tên gọi khác nhau nhưng thực chất là huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cơ chế bảo lãnh không được biến thành thủ tục, hình thức; chủ đầu tư phải có nghĩa vụ thu xếp khả năng bảo lãnh, trong khi khách hàng được cung cấp đầy đủ thông tin để lựa chọn trên cơ sở tự nguyện và hiểu rõ chi phí, quyền lợi, rủi ro.

Theo đại biểu, nếu luật không quy định rõ, rủi ro và tranh chấp cuối cùng vẫn dồn về phía người mua.

Siết quá mạnh sẽ tác động đến nguồn cung, nhưng nới quá rộng lại kích giá bất động sản tăng

Bên cạnh dòng tiền của người mua, đại biểu Phạm Trọng Nhân đề nghị nhìn rộng hơn về dòng vốn của toàn thị trường bất động sản. Dự thảo tại Điều 55 đến Điều 57 đã có nhiều công cụ để điều tiết nguồn cung, cơ cấu sản phẩm, thuế, tài chính và tín dụng. Tuy nhiên, điều còn thiếu là cơ chế xác định nguyên nhân để biết lúc nào phải sử dụng công cụ nào.

Bởi giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung hoàn toàn khác với trường hợp giá tăng do tín dụng, đòn bẩy và giao dịch ngắn hạn; lại càng khác khi nguồn cung đã có nhưng sản phẩm không phù hợp với khả năng chi trả.

Nếu thiếu cung mà siết tín dụng, nguồn cung có thể càng khó hình thành. Ngược lại, nếu giá tăng chủ yếu do đầu cơ và đòn bẩy mà không kiểm soát trong khi nguồn cung tiếp tục tăng giá tài sản, dòng vốn có thể tiếp tục chạy vào hoạt động mua bán và làm tăng giá.

Do đó, vấn đề không chỉ là tín dụng có đi vào bất động sản hay không mà phải phân biệt tín dụng đang tài trợ cho việc tạo thêm sản phẩm, tạo thêm giá trị thực chất cho nền kinh tế hay chủ yếu tài trợ cho người mua tham gia vào vòng xoáy mua đi bán lại.

Nhấn mạnh “hai dòng vốn đó hoàn toàn không giống nhau”, đại biểu Phạm Trọng Nhân cho rằng, nếu không phân biệt được, chính sách khó đạt mục tiêu; siết quá mạnh sẽ tác động đến nguồn cung, trong khi nới quá rộng lại kích tăng đòn bẩy và giá tài sản.

Từ đó, đại biểu đề nghị rà soát Điều 52 đến Điều 57, đồng thời tận dụng năng lực công nghệ để không chỉ thống kê lượng giao dịch, định danh tài sản và mức giá mà còn có thể tổng hợp, phân tích, cảnh báo sớm thông qua các chỉ báo về thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng bất động sản được đưa vào sử dụng thực tế.

Trên cơ sở dữ liệu đó có thể phân loại nguyên nhân, xác định mức độ bất thường của thị trường và lựa chọn đúng nhóm công cụ về cung, thuế, tín dụng, tài chính. Đại biểu cũng lưu ý không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều bất động sản là đầu cơ mà cần nhận diện hành vi, không dán nhãn chủ thể.

“Vấn đề chung của thị trường bất động sản là chất lượng của dòng vốn, vốn đang tạo thêm sản phẩm, thêm giá trị hay chủ yếu làm tăng vòng quay và giá tài sản. Chỉ khi chúng ta phân biệt được điều đó chính sách mới có thể bảo vệ người mua, kiểm soát đầu cơ mà không làm khó đầu tư, tạo giá trị và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của thị trường”, đại biểu Phạm Trọng Nhân nhấn mạnh.

Một vấn đề lớn khác được ĐBQH Nguyễn Cao Sơn (Phú Thọ) đặt ra là xử lý dự án bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, mất khả năng thanh toán nhưng bản thân dự án vẫn còn khả năng hoàn thiện.

Từ thực tiễn của các doanh nghiệp, đại biểu đề nghị không thể để một dự án còn khả năng hoàn thiện bị kéo chìm cùng doanh nghiệp. Bởi, tình trạng của doanh nghiệp và từng dự án không phải lúc nào cũng giống nhau; có dự án đã xây dở, người dân đã nộp tiền, pháp lý cơ bản đầy đủ, chỉ thiếu vốn hoặc nhà đầu tư mới. "Nếu xử lý tất cả như một khối tài sản chung, dự án có khả năng sẽ bị kéo chìm theo doanh nghiệp", đại biểu lưu ý.

Để khắc phục tình trạng trên, đại biểu cho rằng, cần tách việc đánh giá dự án khỏi tình trạng tài chính chung của doanh nghiệp. Theo đó, Ban soạn thảo nghiên cứu sửa điểm a khoản 2 Điều 1 theo hướng bán riêng tài sản để thanh lý, thực hiện theo pháp luật về phục hồi, phá sản; còn việc tiếp tục hoặc chuyển giao dự án theo phương án phục hồi được thông qua theo pháp luật phải tuân thủ pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, cần bổ sung một điều mới ngay sau nhóm quy định về chuyển nhượng dự án, nếu sửa trực tiếp luật hiện hành thì đặt sau Điều 43, để quy định việc tiếp tục dự án bất động sản trong thủ tục phục hồi.

Điểm đáng chú ý là đại biểu đề nghị việc quyết định dự án có được tiếp tục hay không phải dựa trên một phép so sánh kinh tế rõ ràng, thay vì quyết định theo cảm tính. Theo đó, một tổ chức độc lập phải so sánh 2 con số, giá trị thuần khi hoàn thành dự án sau khi trừ vốn bổ sung, chi phí, thời gian và rủi ro với giá trị thu hồi khi bán rời tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý. Nếu hoàn thành dự án tạo ra giá trị cao hơn và có nguồn vốn khả thi thì cho tiếp tục, nếu không thì thanh lý.

Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho rằng, cần tạo "đường vào" rõ ràng cho nhà đầu tư và nguồn vốn mới thông qua việc tinh giản thủ tục với nhà đầu tư mới cùng người mua bất động sản thuộc dự án đang bị đình trệ. “Ngay trong định hướng chính sách phải trả lời rõ dự án nào được tiếp tục, dựa vào tiêu chí nào và người mua được bảo vệ đến đâu, hồ sơ, trình tự và cách thức giám sát có thể giao Chính phủ quy định chi tiết”, đại biểu Nguyễn Cao Sơn nhấn mạnh.

Thanh Hải