Bảo vệ quyền lợi người mua, ngăn thao túng, thổi giá bất động sản

Bảo đảm đầy đủ cơ chế bảo vệ bên mua, bên thuê mua

Cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ tập trung góp ý hai nhóm vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện trong dự thảo Luật, gồm: các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua; các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản.

Trước hết, đối với quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu cho biết, Điều 26 Luật hiện hành cho phép bên mua được quyền lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 20 dự thảo Luật chỉ giữ quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, nhưng lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên.

Theo ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ, quy định này có thể làm mất quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành. Nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng của người mua, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành.

Đối với thời hạn cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, đại biểu cho biết, khoản 3 Điều 17 Luật hiện hành quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm khách hàng đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Mặc dù khoản 4 Điều 13 dự thảo Luật vẫn ghi nhận nghĩa vụ nộp hồ sơ, song đã bỏ mốc thời gian 50 ngày. Theo đại biểu, việc không quy định cụ thể thời hạn sẽ thiếu căn cứ pháp lý để xác định và xử lý hành vi chậm thực hiện của chủ đầu tư, trong khi đây là vấn đề nhiều cử tri bức xúc phản ánh nhưng chưa được xử lý triệt để.

Vì vậy, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ đề nghị tiếp tục giữ nguyên quy định về thời hạn 50 ngày hoặc quy định một thời hạn nhất định phù hợp với các luật chuyên ngành, đồng thời bổ sung chế tài xử lý nghiêm khắc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.

Liên quan điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, đại biểu chỉ rõ, khoản 6 Điều 19 dự thảo Luật có dẫn chiếu điều kiện tại Điều 12 nhưng bỏ sót điểm b khoản 2 Điều 12, quy định dự án phải còn trong thời hạn thực hiện, đúng mục tiêu và kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đại biểu, việc thiếu điều kiện này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi một dự án đã hết thời hạn hoặc đang phát sinh vướng mắc vẫn đủ điều kiện mở bán, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung dẫn chiếu điểm b khoản 2 Điều 12 vào khoản 6 Điều 19 dự thảo Luật. Cùng với đó, dự thảo không kế thừa khoản 3 Điều 44 về điều kiện ký kết hợp đồng và khoản 4 Điều 24 về thời hạn kiểm tra, trả lời 15 ngày của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh.

ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ đề nghị khôi phục đầy đủ các nội dung này để bảo đảm công tác kiểm soát điều kiện kinh doanh bất động sản được thực thi chặt chẽ trên thực tế.

Bổ sung hành vi bị cấm để ngăn thao túng, thổi giá

Góp ý về các công cụ quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ đề nghị rà soát, hoàn thiện quy định về các hành vi bị nghiêm cấm.

Theo đại biểu, Điều 8 Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi bị nghiêm cấm, trong khi Điều 6 dự thảo Luật thu hẹp xuống còn 6 nhóm, trong đó bỏ sót hành vi “cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định” và hành vi “thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định”.

Đây đều là các vi phạm phát sinh trong thực tế tương đối phức tạp. Do đó, đại biểu cho rằng cần khôi phục hai nhóm hành vi này để có đủ cơ sở pháp lý xử lý vi phạm.

Đặc biệt, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ lưu ý, dự thảo Luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, trong khi đây là vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung các hành vi bị cấm gồm: cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Theo ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ, việc bổ sung các quy định này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá bất động sản hiện nay.

Diệp Anh