Đề xuất thiết kế một điều riêng về thu hồi đất đối với dự án không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất

Lúng túng từ xử lý tài sản đến xác định diện tích vi phạm

Nêu vướng mắc đầu tiên về xử lý tài sản khi thu hồi đất, ĐBQH Trần Nhật Minh cho biết: khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “… hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại”.

Theo đại biểu, với quy định này, chủ đầu tư có trách nhiệm tự xử lý, di dời tài sản gắn liền với đất để bàn giao đất cho Nhà nước thu hồi. Nếu không chấp hành quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo Điều 89 Luật Đất đai và Điều 37, Điều 38 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Tuy nhiên, trên thực tế, ở một số dự án, nhà đầu tư đã đầu tư được 80 - 90% công trình trên đất nhưng vẫn chậm tiến độ sử dụng đất và thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nếu buộc thanh lý, tháo dỡ tài sản gắn liền với đất sẽ gây lãng phí lớn.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến việc gia hạn tiến độ sử dụng đất và thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2024 quy định, trường hợp tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn tiến độ sử dụng đất không quá 24 tháng; hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

Theo đại biểu, Luật chưa quy định cụ thể khái niệm “chưa đưa đất vào sử dụng”. Vì vậy, chưa rõ trường hợp chủ đầu tư đã đưa đất vào sử dụng nhưng chưa hoàn thành dự án theo tiến độ đầu tư, theo quy hoạch mặt bằng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có bị thu hồi đất hay không.

Vướng mắc thứ ba là xác định diện tích để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án chậm tiến độ. Theo đại biểu, với dự án đã được Nhà nước cho thuê đất và được bàn giao đất trên thực địa nhưng quá 12 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng, hiện trạng là đất trống, có thể kết luận dự án vi phạm pháp luật về đất đai và xác định diện tích không đưa vào sử dụng là toàn bộ diện tích đất đã được giao, cho thuê.

Trong khi đó, với những công trình, dự án đang triển khai dang dở, nhất là dự án đầu tư phát triển nhà ở, chủ đầu tư mới xây dựng một số hạng mục trên đất hoặc đã đầu tư xây dựng cơ bản các công trình, chỉ còn một vài hạng mục chưa hoàn thành theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt. Việc xác định toàn bộ diện tích dự án là diện tích vi phạm sẽ rất bất cập và gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Dự thảo chưa tháo gỡ được các vướng mắc

ĐBQH Trần Nhật Minh cho biết, khoản 7 Điều 37 dự thảo Luật quy định: “Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất thì Nhà nước thu một khoản tiền lũy tiến; trường hợp vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất”.

Theo đại biểu, quy định này chưa tháo gỡ được những vướng mắc nêu trên của Luật Đất đai năm 2024. Dự thảo cũng chưa quy định hướng xử lý tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất. Bên cạnh đó, quy định “Nhà nước thu một khoản tiền lũy tiến” còn hết sức chung chung, không rõ ràng, khó xác định để áp dụng trong thực tiễn.

Do đó, ĐBQH Trần Nhật Minh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định rõ hơn về nội dung này. Đại biểu cho rằng, có thể nghiên cứu theo hướng thiết kế thành một điều riêng biệt về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất, nhằm cụ thể hóa quan điểm, định hướng tại Nghị quyết số 21 ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan: “Có chế tài cụ thể và đồng bộ để xử lý các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng”.

Diệp Anh