Chính sách thông thoáng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

Cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các quan điểm xây dựng dự án Luật, ĐBQH Lê Nữ Thùy Dương đánh giá cao cơ quan chủ trì đã khẩn trương chuẩn bị Hồ sơ định hướng chính sách, các nội dung bám sát chủ trương, đường lối, định hướng của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, bền vững; cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; chuyển đổi số, quản lý dựa trên dữ liệu; cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ.

Tháo gỡ vướng mắc về chuyển nhượng dự án bất động sản

Đối với điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai khi chuyển nhượng dự án bất động sản, quy định bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản với mục đích bảo đảm nguồn thu của Nhà nước và không chuyển nghĩa vụ tài chính sang bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư không còn năng lực tài chính thì không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và không được chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực hơn, dẫn đến dự án đình trệ, đất đai không được đưa vào sử dụng, ngân sách nhà nước bị ảnh hưởng.

Nhấn mạnh thực tế này, ĐBQH Lê Nữ Thùy Dương cho rằng, giải pháp phù hợp là cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, với điều kiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một trong các phương thức: bảo lãnh của tổ chức tín dụng, bên nhận chuyển nhượng nộp thay hoặc cam kết kế thừa toàn bộ nghĩa vụ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Bên cạnh đó, cơ quan thẩm định năng lực tài chính, kinh nghiệm và cam kết tiến độ của bên nhận chuyển nhượng sẽ đánh giá khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như việc triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng.

Đối với quy định mức trần đặt cọc 5% giá bán, giá thuê mua như quy định hiện hành theo đại biểu, mức đặt cọc thấp làm giảm ý nghĩa ràng buộc của thỏa thuận đặt cọc, dẫn tới tình trạng giữ chỗ gom hàng, mặt khác dễ dàng bỏ cọc khi thị trường biến động, còn chủ đầu tư không đo lường được nhu cầu thật của thị trường. Về thời điểm được thu tiền đặt cọc, định hướng chỉ được thu tiền đặt cọc khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương cho rằng, quy định này cần được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng, nhất là khi ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản đều kiểm soát các nguồn thu để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện theo cam kết nên hạn chế được rủi ro.

Tạo thuận lợi cho kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp

Góp ý đối với lĩnh vực kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương cho rằng kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có một số điểm khác biệt, chẳng hạn về chủ thể giao dịch. Bên thuê, thuê lại đất đã có hạ tầng, nhà xưởng, kho bãi trong khu công nghiệp là các nhà đầu tư thứ cấp, phần lớn là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là những chủ thể kinh doanh đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực đàm phán và năng lực pháp lý tương đối đầy đủ, không phải là bên yếu thế cần được bảo vệ theo cơ chế bảo vệ người tiêu dùng. Nhu cầu lớn nhất của họ là được tiếp cận hạ tầng và triển khai sản xuất sớm nhất có thể, bởi tiến độ giải ngân vốn đầu tư, tiến độ đơn hàng và chuỗi cung ứng đều bị ràng buộc chặt về thời hạn.

Theo đại biểu, nên quy định theo hướng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, cắt giảm các thủ tục để thúc đẩy phát triển hơn nữa lĩnh vực kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, về điều kiện kinh doanh và hình thức giao dịch đối với nhóm này theo nguyên tắc tôn trọng quyền tự do hợp đồng giữa các chủ thể kinh doanh: cho phép ký hợp đồng thuê, thuê lại ngay từ giai đoạn đang xây dựng khi đã đủ điều kiện về pháp lý đất đai, quy hoạch và giấy phép xây dựng; mức đặt cọc và tiến độ thanh toán do các bên thỏa thuận. Đồng thời, bảo đảm đồng bộ, tương thích với pháp luật về đất đai, đầu tư và các quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế.

Với định hướng sửa đổi nhiều chính sách mới và đột phá, theo đại biểu, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giải quyết những vướng mắc phát sinh, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai và huy động nguồn lực xã hội, giảm chi phí tuân thủ, nâng cao hiệu quả đầu tư. Qua đó, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, phát huy đầy đủ các nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng nhanh, bền vững trong giai đoạn mới.

Minh Phương