Nhà ở cho thuê: đúng đối tượng, đủ nguồn lực, phù hợp khả năng chi trả

Tuy nhiên, qua nghiên cứu định hướng chính sách này, cơ quan thẩm tra và các ĐBQH cũng đặt ra những câu hỏi cần trả lời thấu đáo: ai cần được ưu tiên thuê nhà? Lấy nguồn lực nào để phát triển nhà ở cho thuê? Quỹ Nhà ở được tổ chức và vận hành ra sao? Giá thuê thế nào để người dân thực sự thuê được nhà?

Trước hết, về đối tượng ưu tiên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để xác định rõ các đối tượng được “ưu tiên” thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê không phải là chính sách dành cho một nhóm duy nhất, nhưng khi Nhà nước sử dụng nguồn lực để hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê thì việc xác định rõ đối tượng ưu tiên sẽ là yếu tố đầu tiên bảo đảm hiệu quả thực chất của chính sách.

Về nguồn lực, dự thảo Luật dự kiến bổ sung quy định về Quỹ Nhà ở do UBND cấp tỉnh quản lý để đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê trên địa bàn. Đây là một thiết kế chính sách đáng chú ý, bởi nếu có nguồn lực ổn định và cơ chế vận hành phù hợp, Quỹ có thể trở thành công cụ để Nhà nước chủ động tạo lập nguồn cung nhà ở cho thuê.

Nhưng từ thực tế, ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (Vĩnh Long) lưu ý nguy cơ Quỹ này rơi vào tình trạng “có tên nhưng không có tiền”, đồng thời đề nghị luật hóa nguồn thu ổn định cho Quỹ. Còn theo ĐBQH Tạ Thị Yên (Điện Biên) cần làm rõ địa vị pháp lý, cách quản lý, giám sát và mối quan hệ của Quỹ Nhà ở với các quỹ tài chính khác của Nhà nước.

Đây đều là những vấn đề cần được giải quyết ngay từ khâu thiết kế pháp luật. Một quỹ muốn tạo ra nhà ở thì trước hết phải có nguồn lực; nhưng có nguồn lực thôi chưa đủ, còn phải xác định rõ nguồn vốn từ đâu, được sử dụng thế nào, ai chịu trách nhiệm và kiểm soát ra sao. Đặc biệt, nếu nguồn thu không đủ và phải bổ sung từ ngân sách, đại biểu đề nghị cần làm rõ trường hợp, mức độ hỗ trợ và trách nhiệm của từng cấp. Hiệu quả của Quỹ cũng cần được nhìn từ kết quả thực tế: tạo lập được bao nhiêu nhà ở cho thuê, bao nhiêu người đúng đối tượng tiếp cận được và nguồn lực Nhà nước bỏ ra tạo ra hiệu quả đến đâu.

Ở góc độ khác, các đại biểu cũng chỉ rõ, nguồn cung có, quỹ có, dự án có nhưng nếu giá thuê vượt quá khả năng chi trả của đối tượng được ưu tiên thì chính sách vẫn khó đạt mục tiêu. Vì vậy, giá thuê là khâu cuối cùng nhưng lại quyết định khả năng tiếp cận chính sách. Băn khoăn đối với quy định về giá thuê nhà ở có vốn đầu tư từ Nhà nước, ĐBQH Lê Văn Khảm (TP. Hồ Chí Minh) phân tích, giá cho thuê được xác định dựa trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, cộng với chi phí bảo trì, thuế, phí và lệ phí; sau đó do UBND cấp tỉnh quyết định giá cho thuê tùy tình hình thực tế. Vậy, "tình hình thực tế" ở đây cụ thể là gì? Tương tự, đối với dự án nhà ở cho thuê có vốn đầu tư của tư nhân (có sự hỗ trợ của Nhà nước), dự thảo Luật dự kiến quy định giá do chủ đầu tư quyết định nhưng không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, nhưng cũng chưa nêu rõ căn cứ để UBND cấp tỉnh xác định khung giá này (gồm mức tối thiểu và tối đa).

Do vậy, các đại biểu cho rằng, việc hoàn thiện quy định về giá thuê cần gắn với thu nhập, khả năng chi trả của nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện từng địa bàn, đồng thời làm rõ trường hợp, mức độ Nhà nước hỗ trợ khi giá thuê vượt khả năng tiếp cận.

Điểm đáng ghi nhận trong đề xuất của Chính phủ là phát triển nhà ở cho thuê đã được đặt thành một chính sách tương đối đầy đủ trong dự thảo Luật, từ đối tượng, đất đai, nguồn vốn, dự án, chủ đầu tư, chính sách hỗ trợ đến quản lý, sử dụng... Nhưng qua thảo luận, các đại biểu Quốc hội cũng đặt chính sách ấy vào thực tiễn để kiểm chứng tính khả thi và hiệu quả thực tế.

Những câu hỏi và đề xuất của các đại biểu cho thấy, luật hóa một chính sách mới là bước đầu tiên, quan trọng hơn là phải thiết kế được đầy đủ các điều kiện để chính sách ấy vận hành thông suốt trong cuộc sống. Một chính sách tốt không chỉ đúng về định hướng mà còn phải tính đến những điều kiện để thực hiện, những vướng mắc có thể phát sinh và khả năng tiếp cận của người dân.

Bổ sung một chương về nhà ở cho thuê vì thế không nên chỉ được nhìn nhận là việc thêm một chương mới trong Luật Nhà ở. Điều quan trọng hơn là qua những góp ý từ thực tiễn, các quy định tiếp tục được hoàn thiện để chính sách đến đúng đối tượng, đủ nguồn lực, rõ cơ chế và phù hợp khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng. Khi đó, pháp luật mới thực sự mang hơi thở cuộc sống, phản ánh đúng nhu cầu của người dân và có nền tảng vững chắc để chính sách đi vào đời sống.

Quỳnh Chi