Cần quy định chặt chẽ công tác quản lý đối với nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp

Ngăn chặn đơn vị "chân rết" ký hợp đồng thay chủ đầu tư

Thảo luận tại Tổ 6, Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Đồng Nai Bùi Xuân Thống đánh giá cao dự thảo Luật đã thu hẹp quy định theo hướng bảo đảm mọi người dân đều có chỗ ở, gắn với phát triển nhà ở xã hội, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh.

Về phạm vi điều chỉnh, đại biểu Bùi Xuân Thống đề nghị rà soát lại theo hướng chỉ quy định về nguyên tắc, chính sách phát triển nhà ở, đối tượng thụ hưởng và quản lý Nhà nước về nhà ở, do hiện dự thảo còn trùng lặp với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Luật Xây dựng, dẫn đến áp dụng pháp luật chồng chéo trên thực tế.

Về quy định miễn thẩm định, miễn giấy phép xây dựng đối với công trình theo thiết kế mẫu tại điểm b khoản 3 Điều 8, đại biểu cho rằng quy định này chưa đồng bộ với khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2015, còn chung chung, không giới hạn quy mô công trình, tiềm ẩn rủi ro an toàn nếu áp dụng cho công trình cấp IA, IB hoặc nhà cao tầng. Theo đại biểu, chỉ nên áp dụng cơ chế miễn với công trình quy mô nhỏ, thấp tầng, đồng thời làm rõ mối quan hệ với các thủ tục về phòng cháy chữa cháy và đánh giá tác động môi trường.

Về khoản 2 Điều 20, đại biểu Bùi Xuân Thống đề nghị bổ sung quy định xử lý hai tình huống: Giấy tờ đầu tư hết hiệu lực ngay sau thời điểm ký kết giao dịch nhà ở; và trường hợp nhà đầu tư không tiếp tục thủ tục đầu tư hoặc không được gia hạn giấy chứng nhận sau khi đã ký hợp đồng...

Liên quan đến thuật ngữ "Nhà chung cư có thời hạn" tại Điều 2, theo ĐBQH Trương Thị Diệu Thúy (TP. Đồng Nai) thuật ngữ dễ gây hiểu lầm trong dư luận rằng Nhà nước thay đổi chính sách từ "sở hữu nhà chung cư" sang "sở hữu có thời hạn", gây xáo trộn không cần thiết trên thị trường bất động sản. Đại biểu cho rằng, thực chất, chính sách của chúng ta vẫn kế thừa Luật Nhà ở 2014 và 2023 là quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo chất lượng công trình, chứ không thay đổi quyền sở hữu. Do đó đại biểu đề nghị bỏ hoàn toàn cụm từ "nhà chung cư có thời hạn" tại khoản 13 Điều 2.

Đối với quy định cho thuê căn hộ chung cư lưu trú ngắn hạn tại Điều 3, theo đại biểu cần đánh giá tác động chính sách thật kỹ lưỡng. Nếu cho phép, phải bổ sung các điều kiện khung pháp lý siết chặt (như sự đồng thuận của cộng đồng cư dân, điều kiện quản lý lưu trú, trách nhiệm của chủ hộ) để không làm ảnh hưởng đến quyền an cư của cư dân xung quanh.

Về quy định về điều kiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà tại điểm khoản d, khoản 2, Điều 27), đại biểu Trương Thị Diệu Thúy cho rằng cần duy trì quy định của Luật hiện hành là: Cấm chủ đầu tư ủy quyền hoặc giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác ký hợp đồng mua bán, đặt cọc nhà ở. Điều này sẽ ngăn chặn việc các đơn vị "chân rết" ký hợp đồng thay chủ đầu tư, tránh được rủi ro khách hàng bị lừa đảo (một căn hộ bán cho nhiều người).

Liên quan đến nội dung phát triển nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, đại biểu Trương Thị Diệu Thúy đề nghị cần phải đánh giá toàn diện tính khả thi, làm rõ cơ sở chính trị và công tác quản lý quy hoạch trước khi xem xét bổ sung chế định này.

Cần xác định cụ thể các dữ liệu thực về nhu cầu ở đi đôi với các tiêu chí

Phát biểu thảo luận tại Tổ 6, ĐBQH Lê Nữ Thùy Dương (TP. Đồng Nai) nhất trí cao với sự cần thiết và những định hướng lớn của dự án Luật Nhà ở, với chính sách cải cách, phân cấp phân quyền và cắt giảm điều kiện kinh doanh đồng thời thực hiện mục tiêu bảo đảm chỗ ở cho người dân.

Theo đại biểu, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh được xây dựng dựa trên các căn cứ: Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; quy hoạch tỉnh; quy hoạch đô thị và nông thôn; quy hoạch khu công nghiệp, khu kinh tế, giao thông công cộng (nếu có); Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh kỳ trước; hiện trạng nhà ở; nhu cầu về nhà ở trong giai đoạn xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh”. Đại biểu Lê Nữ Thùy Dương đồng tình với các căn cứ xây dựng chương trình phát triển nhà ở nêu trên.

Góp ý bổ sung để xây dựng chương trình phát triển nhà ở sát với thực tế, đại biểu kiến nghị nên xác định cụ thể các dữ liệu thực về nhu cầu ở với một số tiêu chí như: tỷ lệ gia tăng dân số, hộ gia đình và người lao động chưa có chỗ ở, mức thu nhập, phát triển khu công nghiệp và tăng trưởng việc làm tại địa phương, tốc độ đô thị hóa, dịch vụ và hệ thống hạ tầng. Trên cơ sở nhu cầu ở thực, có thể cộng thêm một tỷ lệ dự phòng hợp lý để bảo đảm nguồn cung linh hoạt.

“Dữ liệu này cần được kết nối với cơ sở dữ liệu nhà ở, dân cư, lao động và đất đai để việc dự báo sát với thực tế, làm cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước hoạch định các chính sách phát triển nhà ở cho từng địa phương, từng khu vực”, ĐBQH Lê Nữ Thùy Dương nhấn mạnh.

Cũng theo đại biểu, từ các kết quả đánh giá, cơ quan có thẩm quyền cân nhắc quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại phải phù hợp với chỉ tiêu phát triển nhà ở đã được xác định cho từng địa bàn, từng thời kỳ. Giải pháp này có thể hạn chế tình trạng nguồn cung nhà ở vượt khả năng hấp thụ của thị trường, tránh lãng phí, hạn chế tình trạng các dự án bỏ hoang. Cơ chế này cũng giúp các nhà đầu tư nắm bắt nhu cầu của thị trường để quyết định đầu tư phù hợp và tránh những rủi ro.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư và nguyên tắc bồi thường, dự thảo quy định Chính phủ hướng dẫn chi tiết "việc đóng góp kinh phí của các chủ sở hữu để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư" trong trường hợp xây dựng lại hoặc cải tạo. Theo đại biểu Lê Nữ Thùy Dương, phương pháp xác định số tiền đóng góp trên cơ sở các yếu tố: tổng diện tích sàn thuộc sở hữu riêng, tổng diện tích sàn sở hữu chung dùng để bố trí các tiện ích, dịch vụ dùng chung; diện tích từng căn hộ để tính đầy đủ cho khoản đóng góp xây dựng lại hoặc cải tạo.

Đối với trường hợp bồi thường khi không xây mới, "theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất", đại biểu cho rằng có thể cụ thể hóa nguyên tắc xác định tỷ lệ để phân bổ giá trị quyền sử dụng đất, tính toán trên cơ sở các yếu tố liên quan đến diện tích sàn xây dựng từng căn hộ, diện tích sàn xây dựng tiện ích sở hữu chung, hệ số sử dụng đất, diện tích đất và đơn giá đất tại thời điểm phá dỡ để đảm bảo phân bổ phù hợp cho các chủ sở hữu đối với khoản bồi thường.

Tin: Nguyễn Ánh; Ảnh: Khánh Duy