Cần quy định rõ căn cứ pháp lý xác định thời hạn sử dụng chung cư
ĐBQH Nguyễn Tuấn Anh (TP. Cần Thơ) đề nghị thời hạn sử dụng chung cư được xác định trong hồ sơ thiết kế trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng và thể hiện rõ trong văn bản thẩm định hoặc quyết định phê duyệt dự án, thiết kế xây dựng.
Chiều 19/8, Tổ 9 (gồm Đoàn ĐBQH các tỉnh, thành phố: Cần Thơ, Hà Tĩnh, Lai Châu) thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024; Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản.
Góp ý quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở, ĐBQH Nguyễn Tuấn Anh (TP. Cần Thơ) dẫn Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, trong đó định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
“Đây là vấn đề quan trọng và nhận được rất nhiều quan tâm vì liên quan đến quyền hiến định “quyền ở hữu tài sản” của tổ chức, cá nhân. Dự thảo Luật Nhà ở đã thể chế hóa Nghị quyết của Đảng, tuy nhiên, cách thức quy định về vấn đề này còn ẩn chứa những quy định chưa thực sự rõ ràng”, đại biểu nhận định.
Khoản 13 Điều 2 và khoản 4 Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở quy định về “chung cư có thời hạn”, theo đó quyền sở hữu căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ.
Theo đại biểu Nguyễn Tuấn Anh, quy định này chưa phân định rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ. “Việc hết niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt”.
Đại biểu dẫn các Điều 158, 160, 163 và 237 của Bộ luật Dân sự quy định: quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; được pháp luật bảo hộ và chỉ chấm dứt theo căn cứ luật định. Khi nhà chung cư bị phá dỡ, mặc dù vật kiến trúc cũ không còn, quyền tài sản của chủ sở hữu liên quan đến quyền sử dụng đất chung, phần sở hữu chung, giá trị còn lại của căn hộ, quyền được bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ xây dựng lại vẫn phải được bảo đảm.
“Trong khi đó, cụm từ “khi nhà chung cư phải phá dỡ” chưa xác định rõ quyền sở hữu chấm dứt từ thời điểm có kết luận kiểm định, có quyết định phá dỡ hay khi công trình bị phá dỡ trên thực tế; đồng thời chưa xử lý đầy đủ hậu quả đối với tài sản đang thế chấp, thừa kế hoặc bị kê biên”, đại biểu phân tích.
Ai chịu trách nhiệm khi chung cư không đạt tuổi thọ thiết kế?
Theo ĐBQH Nguyễn Tuấn Anh, dự thảo Luật Nhà ở chưa làm rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong trường hợp tuổi thọ thực tế của công trình thấp hơn thời hạn được xác định theo thiết kế.
Chẳng hạn, công trình được thiết kế với tuổi thọ 100 năm nhưng do chất lượng xây dựng không bảo đảm, sau 30-50 năm đã xuống cấp nghiêm trọng, buộc phải phá dỡ, thì trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ thể
nào.
Dự thảo cũng chưa quy định cơ chế bảo hiểm vòng đời công trình hoặc trách nhiệm tài chính liên đới của chủ đầu tư ban đầu trong trường hợp công trình không bảo đảm thời hạn sử dụng đã được xác định trong hồ sơ, văn bản thẩm định thiết kế.
Làm rõ căn cứ pháp lý xác định thời hạn sử dụng chung cư
Một vấn đề khác được ĐBQH Nguyễn Tuấn Anh đề cập là căn cứ pháp lý để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Khoản 1 Điều 84 dự thảo Luật Nhà ở quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Đại biểu cho rằng, quy định này chưa xác định rõ văn bản nào là căn cứ pháp lý để ghi nhận thời hạn sử dụng nhà chung cư, nhất là khi quá trình thiết kế có thể trải qua nhiều bước hoặc được điều chỉnh.
“Quy định chỉ yêu cầu ghi trong “văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền” chưa thật chặt chẽ, vì chưa xác định rõ loại văn bản thẩm định, chưa bao quát trường hợp thiết kế được điều chỉnh và văn bản thẩm định không phải là văn bản phê duyệt cuối cùng.
Cụm từ “văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền” chưa cho biết thời hạn sử dụng phải ghi trong Văn bản thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở; hay Văn bản thẩm định thiết kế kỹ thuật…
Nếu thời hạn sử dụng được điều chỉnh ở bước thiết kế sau, văn bản nào là căn cứ pháp lý cuối cùng cũng chưa rõ”.
Từ phân tích này, đại biểu đề nghị chỉnh lý khoản 1 Điều 84 theo hướng xác định cụ thể thời hạn sử dụng chung cư trong hồ sơ thiết kế xây dựng, trên cơ sở quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng; đồng thời thể hiện trong văn bản thông báo kết quả thẩm định, quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng.
Đại biểu đề xuất quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng trên cơ sở quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phải được thể hiện trong văn bản thông báo kết quả thẩm định, quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng. Trường hợp thiết kế xây dựng được điều chỉnh làm thay đổi thời hạn sử dụng thì phải xác định lại trong hồ sơ thiết kế điều chỉnh được thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Cần bổ sung nguyên tắc bảo đảm an toàn tại khu sạc xe điện ở chung cư
ĐBQH Nguyễn Tuấn Anh cho rằng, cùng với sự gia tăng nhanh của xe điện, yêu cầu bảo đảm an toàn tại khu vực để xe, sạc điện và đổi pin trong chung cư ngày càng cấp thiết. Một số vụ cháy liên quan đến phương tiện sử dụng pin điện cũng đặt ra yêu cầu tăng cường các quy định về an toàn điện, phòng cháy, chữa cháy đối với loại hình hạ tầng này.
Theo đại biểu, khoản 1 Điều 125 dự thảo Luật Nhà ở hiện quy định việc bố trí chỗ để xe theo quy chuẩn xây dựng nhưng chưa thể hiện đầy đủ nguyên tắc bảo đảm an toàn đối với khu vực để xe điện, sạc điện và đổi pin. Trong khi đó, các yêu cầu kỹ thuật chuyên ngành đã được quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung vào Luật các nguyên tắc mang tính khung về bảo đảm an toàn; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết hoặc dẫn chiếu thực hiện theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Cách thiết kế này vừa bảo đảm tính ổn định của Luật, vừa tạo dư địa cập nhật các yêu cầu kỹ thuật khi công nghệ thay đổi.