Nguồn cung bất động sản tăng 50%
Thị trường bất động sản nửa đầu năm ghi nhận gần 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng giao dịch cũng cải thiện rõ rệt. Nhu cầu vẫn tập trung vào phân khúc giá phù hợp, còn các dự án định giá cao được dự báo sẽ chịu áp lực thanh khoản trong nửa cuối năm.
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), 6 tháng đầu năm thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%; trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới.
Thanh khoản cũng cải thiện khi thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Đặc biệt, lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay.
Cũng theo VARS IRE, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân trong tập mẫu khảo sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá căn hộ gần như đi ngang trong những năm gần đây nhưng vẫn neo ở mức cao.
Trong khi đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn là rào cản đối với nhiều người có nhu cầu ở thực. Lãi suất ưu đãi tại nhiều ngân hàng phổ biến từ 8,5 - 11%/năm, sau thời gian ưu đãi có thể tăng lên 13 - 15%/năm tùy chính sách từng tổ chức tín dụng.
Trước áp lực tài chính, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có thể tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Doanh nghiệp cũng khó giảm giá trực tiếp do chi phí đầu vào tăng, nên chủ yếu áp dụng các chính sách như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
VARS IRE nhận định, nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh hơn khi năng lực tài chính của người mua và chất lượng dự án được kiểm chứng thông qua khả năng hấp thụ. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, tiến độ bảo đảm, giá bán hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Để duy trì động lực tăng trưởng, VARS IRE cho rằng trọng tâm không phải là ban hành các chính sách "giải cứu" thị trường hay giữ mặt bằng giá, mà là tháo gỡ các điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.
Theo đó, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng; xác định rõ trách nhiệm, thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo để doanh nghiệp chủ động kế hoạch đầu tư. Với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, cần xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng hỗ trợ phù hợp.
Về nguồn vốn, VARS IRE kiến nghị tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý cho các kênh huy động vốn trung và dài hạn. Kiểm soát tín dụng cần chuyển từ cách tiếp cận theo lĩnh vực sang đánh giá trên cơ sở chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Theo đó, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực; kiểm soát chặt dòng vốn vào hoạt động đầu cơ, tích trữ đất đai.