Các mô hình sở hữu chung cư trên thế giớiNhiều chế độ sở hữu - cách tiếp cận linh hoạt
Trong quản lý nhà ở, không phải quốc gia nào cũng lựa chọn duy nhất một chế độ sở hữu. Bên cạnh các nước chủ yếu áp dụng sở hữu có thời hạn như Singapore hay sở hữu lâu dài như Nhật Bản, Hàn Quốc, nhiều quốc gia cho phép song song tồn tại sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Tùy nguồn gốc khu đất, mục tiêu quản lý và chính sách phát triển đô thị, người mua có thể lựa chọn loại hình sở hữu phù hợp và biết trước quyền, nghĩa vụ của mình ngay từ khi giao dịch.
Đây là mô hình được áp dụng tại nhiều quốc gia như Australia, New Zealand, Malaysia và Canada. Mặc dù đều công nhận đồng thời hai hình thức sở hữu, cách thức tổ chức và phạm vi áp dụng ở mỗi nước có sự khác biệt.
Australia: Mỗi bang có thể áp dụng chính sách khác nhau
Australia không áp dụng thống nhất một chế độ sở hữu trên toàn quốc. Phần lớn các bang sử dụng hình thức sở hữu lâu dài đối với nhà ở. Đây là loại hình phổ biến và được ưa chuộng nhất tại đất nước chuột túi, đặc biệt với nhà ở tại các bang như New South Wales, Victoria, Queensland, South Australia và Western Australia. Tuy nhiên, tại Lãnh thổ thủ đô Australia (ACT), nơi đặt Thủ đô Canberra, gần như toàn bộ đất đai được Nhà nước cấp theo hình thức thuê đất có thời hạn 99 năm.
Theo Luật Quy hoạch và phát triển năm 2007, quyền sử dụng đất tại ACT được xác lập thông qua các hợp đồng thuê đất dài hạn do Nhà nước cấp. Người dân có thể mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc thừa kế quyền này trong suốt thời hạn thuê. Khi hết thời hạn, việc gia hạn hoặc cấp quyền mới được thực hiện theo quy định của pháp luật và quyết định của cơ quan quản lý đất đai.
Mô hình này cho phép chính quyền kiểm soát việc sử dụng quỹ đất tại khu vực trung tâm hành chính quốc gia, đồng thời vẫn bảo đảm quyền khai thác ổn định, lâu dài của người dân và doanh nghiệp.
Malaysia: Chung cư sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn cùng phát triển
Malaysia là một trong những quốc gia Đông Nam Á có thị trường bất động sản phát triển theo cả hai hình thức sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn.
Theo Bộ luật Đất đai quốc gia năm1965, đất có thể được Nhà nước cấp quyền sở hữu lâu dài hoặc cấp quyền sử dụng có thời hạn, phổ biến là 99 năm. Trên thực tế, nhiều dự án chung cư tại Kuala Lumpur, Selangor hay Johor được xây dựng trên đất sở hữu có thời hạn, trong khi các dự án khác lại là sở hữu lâu dài.
Điểm đáng chú ý là người mua đều được thông báo rõ loại hình sở hữu trước khi giao dịch. Giá bán căn hộ sở hữu có thời hạn thường thấp hơn căn hộ sở hữu lâu dài tại cùng khu vực, nhưng thời hạn sử dụng đất còn lại là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản và khả năng vay vốn.
Khi thời hạn sử dụng đất sắp hết, chủ sử dụng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét gia hạn theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc gia hạn không diễn ra tự động mà phải được cơ quan nhà nước chấp thuận và người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
New Zealand: Đa dạng loại hình sở hữu
New Zealand cũng không áp dụng duy nhất một chế độ sở hữu đối với bất động sản. Theo Cơ quan Thông tin đất đai New Zealand (LINZ), thị trường hiện tồn tại nhiều loại hình như sở hữu lâu dài, hình thức sở hữu có thời hạn và chế độ sở hữu căn hộ unit title cho phép một người sở hữu riêng căn hộ của mình, đồng thời cùng các chủ sở hữu khác đồng sở hữu đối với các phần sử dụng chung của tòa nhà và khu đất.
Trong đó, hình thức sở hữu có thời hạn thường xuất hiện tại các đô thị lớn như Auckland hoặc Wellington, nơi người mua sở hữu căn hộ nhưng quyền sử dụng đất được xác lập theo hợp đồng thuê dài hạn. Chủ sở hữu căn hộ phải trả tiền thuê đất định kỳ theo thỏa thuận với chủ đất.
Ngược lại, các dự án sở hữu lâu dài cho phép người mua sở hữu lâu dài cả căn hộ và phần quyền liên quan đến khu đất theo quy định của pháp luật.
Việc công khai rõ loại hình sở hữu, thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất và nghĩa vụ tài chính giúp người mua có đầy đủ thông tin trước khi quyết định giao dịch.
Linh hoạt nhưng minh bạch ngay từ đầu
Kinh nghiệm từ Australia, Malaysia và New Zealand cho thấy, việc đồng thời tồn tại sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn không tạo ra sự thiếu thống nhất trong chính sách quản lý. Điểm chung là loại hình sở hữu, thời hạn sử dụng đất và quyền của người mua đều được xác lập rõ ngay từ khi dự án được hình thành và được công khai trong hồ sơ pháp lý.
Cách tiếp cận này cũng được áp dụng tại một số quốc gia khác nhau, dù phạm vi áp dụng và tỷ trọng giữa sở hữu lâu dài và hình thức sở hữu có thời hạn có nhiều khác biệt. Tại Singapore, hình thức sở hữu có thời hạn 99 năm là hình thức chủ đạo do phần lớn đất thuộc sở hữu Nhà nước. Ở Anh, hình thức sở hữu có thời hạn phổ biến đối với căn hộ nhưng đang được cải cách theo hướng tăng quyền lợi của người mua. Còn tại Mỹ, hình thức sở hữu có thời hạn chỉ xuất hiện trong một số khu vực hoặc trường hợp đặc thù, trong khi sở hữu lâu dài vẫn chiếm ưu thế.
Có thể thấy, thay vì lựa chọn duy nhất một mô hình, nhiều quốc gia xây dựng hệ thống nhiều chế độ sở hữu song song, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho người dân và nhà đầu tư. Điểm quan trọng nhất không nằm ở việc áp dụng hình thức sở hữu lâu dài hay hình thức sở hữu có thời hạn, mà ở tính minh bạch của chế độ sở hữu, để người mua hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và thời hạn của tài sản trước khi quyết định giao dịch.