Các mô hình sở hữu chung cư trên thế giớiKhông giới hạn thời hạn sở hữu nhưng quản lý chặt vòng đời công trình
Trong khi một số quốc gia lựa chọn giới hạn thời hạn quyền sử dụng đất hoặc thời hạn sở hữu nhà ở để phục vụ quản lý đô thị, nhiều nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức và phần lớn các bang của Mỹ lại áp dụng cách tiếp cận khác. Người dân được sở hữu căn hộ lâu dài, song Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ vòng đời công trình thông qua cơ chế bảo trì, kiểm định, sửa chữa và tái thiết khi chung cư xuống cấp.
Nhật Bản: Quản lý từ khi xây dựng đến khi tái thiết
Nhật Bản không quy định thời hạn sở hữu đối với căn hộ chung cư. Chủ sở hữu được nắm giữ lâu dài quyền đối với căn hộ và phần quyền liên quan đến khu đất theo quy định của pháp luật.
Điều đáng chú ý là chính sách của Nhật Bản không tập trung vào việc quy định một công trình được sử dụng bao nhiêu năm mà quản lý toàn bộ vòng đời của tòa nhà. Tháng 3/2025, Bộ Đất đai, hạ tầng, giao thông và du lịch Nhật Bản (MLIT) khi trình dự luật sửa đổi về quản lý và tái thiết chung cư đã nêu rõ mục tiêu là: “Triển khai các giải pháp bao quát toàn bộ vòng đời của chung cư, từ khi xây dựng mới đến khi tái thiết”.
Theo MLIT, các chung cư phải được quản lý, bảo trì ngay từ khi đưa vào sử dụng, trong khi các chủ sở hữu có trách nhiệm lập kế hoạch sửa chữa dài hạn, tích lũy quỹ bảo trì và thực hiện sửa chữa định kỳ nhằm kéo dài tuổi thọ công trình. Khi công trình xuống cấp nghiêm trọng hoặc không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, pháp luật cho phép thực hiện cải tạo, bán toàn bộ khu nhà hoặc xây dựng lại theo cơ chế biểu quyết của các chủ sở hữu. Cụ thể, theo Luật về sở hữu căn hộ và nhà chung cư của Nhật Bản, việc xây dựng lại một khu chung cư được quyết định thông qua nghị quyết của hội nghị các chủ sở hữu căn hộ. Khi đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định của pháp luật, dự án tái thiết có thể được triển khai. Trong những năm qua, Nhật Bản đã nhiều lần sửa đổi các quy định này nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư đã xuống cấp.
Hàn Quốc: Bắt buộc lập kế hoạch sửa chữa dài hạn
Tương tự Nhật Bản, Hàn Quốc không giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ. Thay vào đó, Luật Quản lý nhà chung cư yêu cầu nhiều tòa nhà phải lập kế hoạch sửa chữa dài hạn ngay từ khi đưa vào sử dụng.
Trung tâm Hỗ trợ quản lý nhà chung cư thuộc Bộ Đất đai, hạ tầng và giao thông Hàn Quốc (MOLIT) định nghĩa: “Kế hoạch sửa chữa dài hạn là kế hoạch về việc thay thế, sửa chữa các hạng mục quan trọng của phần sở hữu chung nhằm bảo đảm nhà chung cư được sử dụng an toàn và hiệu quả trong thời gian dài”.
Luật cũng quy định các dự án thuộc diện áp dụng phải lập kế hoạch sửa chữa ngay từ khi hoàn thành xây dựng. Kế hoạch này phải được rà soát, điều chỉnh định kỳ và là căn cứ để thực hiện sửa chữa các hạng mục quan trọng của tòa nhà. Đồng thời, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp quỹ sửa chữa dài hạn, chỉ được sử dụng đúng mục đích thay thế, sửa chữa các hạng mục chung.
Cách tiếp cận này giúp Hàn Quốc duy trì chất lượng công trình trong nhiều thập kỷ mà không cần quy định trước mốc thời gian kết thúc quyền sở hữu.
Đức: Chủ sở hữu cùng chịu trách nhiệm bảo trì
Đức cũng không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Theo Luật Sở hữu căn hộ (WEG), người mua được sở hữu lâu dài căn hộ của mình, đồng thời là đồng chủ sở hữu đối với các phần chung của tòa nhà.
Một điểm đặc trưng của mô hình Đức là trách nhiệm bảo trì thuộc về cộng đồng chủ sở hữu. Các quyết định sửa chữa lớn, cải tạo hoặc nâng cấp công trình được thông qua tại hội nghị chủ sở hữu theo trình tự luật định, còn kinh phí thực hiện được hình thành từ quỹ bảo trì mà các chủ sở hữu đóng góp định kỳ.
Nhờ cơ chế này, nhiều tòa nhà tại Đức vẫn được sử dụng hàng chục, thậm chí hơn 100 năm sau khi xây dựng, nhưng phải trải qua nhiều đợt cải tạo, nâng cấp về kết cấu, hạ tầng kỹ thuật và hiệu quả sử dụng năng lượng theo yêu cầu của pháp luật.
Mỹ: Tăng cường kiểm định bắt buộc
Tại phần lớn các bang của Mỹ, căn hộ chung cư cũng được sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, việc bảo đảm an toàn công trình được thực hiện thông qua hệ thống tiêu chuẩn xây dựng, kiểm định kết cấu và quỹ bảo trì.
Sau vụ sập tòa chung cư Champlain Towers South tại Surfside, bang Florida năm 2021 khiến gần trăm người thiệt mạng, bang Florida đã sửa đổi mạnh hệ thống pháp luật về quản lý chung cư.
Theo Điều 553.899 của Chương 553 của Bộ luật bang Florida, cơ quan lập pháp nhấn mạnh “duy trì sự toàn vẹn kết cấu của công trình trong suốt vòng đời của tòa nhà có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm bảo đảm công trình luôn an toàn về kết cấu, không gây nguy cơ đối với sức khỏe, an toàn và phúc lợi của cộng đồng”.
Luật yêu cầu các chung cư từ ba tầng trở lên phải thực hiện kiểm định kết cấu bắt buộc khi công trình đạt 30 năm tuổi (hoặc sớm hơn trong một số khu vực ven biển), sau đó tiếp tục kiểm định định kỳ 10 năm một lần. Cuộc kiểm định phải đánh giá các cấu kiện chịu lực, xác định tình trạng kết cấu và nhu cầu sửa chữa hoặc thay thế.
Song song với đó, Luật Chung cư Florida cũng yêu cầu các hiệp hội quản lý chung cư phải lập nghiên cứu quỹ dự phòng về tính toàn vẹn kết cấu (SIRS), xác định tuổi thọ còn lại của từng hạng mục quan trọng và tích lũy đầy đủ kinh phí sửa chữa, thay thế trong tương lai.