Các mô hình sở hữu chung cư trên thế giớiVì sao một số quốc gia giới hạn thời hạn sở hữu chung cư?

Singapore: Quản lý quỹ đất thông qua thời hạn 99 năm

Singapore được xem là mô hình điển hình về quản lý nhà ở gắn với thời hạn sử dụng đất. Quốc gia này có diện tích khoảng 734,1km2 (tính đến cuối năm 2022), trong khi hơn 90% quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước. Việc kiểm soát chặt chẽ đất đai được coi là nền tảng để Chính phủ thực hiện chính sách phát triển đô thị và bảo đảm an sinh nhà ở.

Theo Chính phủ Singapore, người mua căn hộ của Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) được sở hữu quyền đối với căn hộ gắn với quyền thuê đất có thời hạn 99 năm kể từ thời điểm được cấp. Hiện hơn 80% dân số Singapore đang sinh sống trong các căn hộ HDB.

Không chỉ nhà ở xã hội, từ năm 1967, phần lớn các khu đất dành cho phát triển nhà ở tư nhân cũng được Nhà nước giao theo hình thức thuê đất có thời hạn không quá 99 năm. Bên cạnh đó vẫn tồn tại một số dự án được sở hữu lâu dài hoặc có thời hạn 999 năm do được hình thành từ trước khi chính sách này được áp dụng rộng rãi. Quyền sở hữu có thời hạn 999 năm hiện rất hiếm, chủ yếu là những bất động sản được hình thành từ trước những năm 1960. Bất động sản sở hữu lâu dài chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung nhà ở tại Singapore.

Theo Gov.sg, lý giải về việc duy trì thời hạn 99 năm, Chính phủ Singapore cho biết mô hình này nhằm bảo đảm quỹ đất có thể được tái sử dụng cho các thế hệ sau. Thủ tướng Lý Hiển Long từng phát biểu, nếu toàn bộ đất ở được bán dưới hình thức sở hữu lâu dài thì “đến một thời điểm nào đó Singapore sẽ không còn đất để xây dựng nhà ở cho các thế hệ tiếp theo”. Ông cũng lưu ý sau khoảng một thế kỷ sử dụng, nhiều công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như điện, cấp thoát nước và kết cấu bê tông đều xuống cấp, cần được xây dựng lại.

Đối với các khu chung cư cũ, Singapore triển khai Chương trình tái phát triển có chọn lọc, đây là chiến lược tái phát triển đô thị được HDB áp dụng để duy trì và nâng cấp các căn nhà ở công cộng tại các khu dân cư cũ trong thành phố . Theo HDB, từ khi triển khai năm 1995 đến nay, chỉ khoảng 5% số khu HDB được lựa chọn tham gia chương trình. Các hộ dân được bồi thường theo giá thị trường, đồng thời được ưu tiên mua căn hộ mới với nhiều chính sách hỗ trợ. Điều này cho thấy không phải mọi khu nhà hết thời hạn 99 năm đều tự động được tái phát triển hoặc gia hạn.

Trung Quốc: Giới hạn quyền sử dụng đất, không giới hạn quyền sở hữu căn hộ

Theo Hiến pháp và Bộ luật Dân sự Trung Quốc, đất đai tại khu vực đô thị thuộc sở hữu Nhà nước. Người dân được sở hữu căn hộ nhưng quyền sử dụng đất chỉ có thời hạn. Đối với đất ở, thời hạn quyền sử dụng đất là 70 năm, đất công nghiệp là 50 năm và đất thương mại là 40 năm.

Vấn đề này từng thu hút sự quan tâm lớn khi những lô đất đầu tiên được giao từ đầu thập niên 1990 bắt đầu hết thời hạn sử dụng. Năm 2016, khi một số lô đất ở thành phố Ôn Châu (tỉnh Chiết Giang) hết thời hạn sử dụng 20 năm, chính quyền địa phương từng dự kiến thu khoản phí gia hạn lên tới khoảng 1/3 giá trị căn nhà. Đề xuất này ngay lập tức vấp phải phản ứng của người dân và làm dấy lên tranh luận trên phạm vi cả nước về cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất ở. Một số giao dịch bất động sản tại địa phương cũng bị đình trệ do chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng đối với các trường hợp đất đã hết thời hạn sử dụng.

Sau đó, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc thông báo các trường hợp này được gia hạn tự động, không phải nộp phí. Tại cuộc họp báo tháng 3/2017, Thủ tướng Lý Khắc Cường cũng khẳng định quyền sử dụng đất ở sẽ được gia hạn, không ảnh hưởng đến giao dịch của người dân.

Quan điểm này sau đó được thể chế hóa trong Bộ luật Dân sự Trung Quốc có hiệu lực từ năm 2021. Điều 359 quy định rõ “quyền sử dụng đất ở được gia hạn tự động”. Trên thực tế sử dụng, điều này gần như rất giống sở hữu lâu dài, nhưng về bản chất pháp lý thì khác vì đất vẫn thuộc Nhà nước, nên nếu Nhà nước cần thu hồi đất để làm dự án công cộng việc thu hồi và bồi thường được thực hiện trên cơ sở Nhà nước là chủ sở hữu đất, còn người dân là người có quyền sử dụng đất.

Anh: Xu hướng tăng quyền lợi cho người mua nhà

Tại Anh và xứ Wales, phần lớn căn hộ chung cư được giao dịch theo hình thức sở hữu có thời hạn. Theo Chính phủ Anh, người mua chỉ sở hữu căn hộ trong thời hạn của hợp đồng; khi hợp đồng hết hiệu lực, quyền đối với bất động sản sẽ quay trở lại chủ đất. Thời hạn phổ biến của các hợp đồng hiện nay là 99 năm, 125 năm hoặc 999 năm.

Mô hình này từng bị chỉ trích trong nhiều năm do người mua căn hộ vẫn phải trả tiền thuê đất hằng năm, chịu nhiều khoản phí quản lý và gặp khó khăn khi thời hạn hợp đồng còn quá ngắn. Theo hướng dẫn của Chính phủ Anh, giá trị căn hộ thường giảm đáng kể khi thời hạn hợp đồng còn dưới 80 năm, đồng thời chi phí gia hạn cũng tăng lên.

Nhằm khắc phục những bất cập đó, Chính phủ Anh đã triển khai nhiều đợt cải cách. Năm 2022, Luật Cải cách thuê đất quy định tiền thuê đất đối với phần lớn các hợp đồng thuê dài hạn mới của nhà ở chỉ còn ở mức tượng trưng, qua đó chấm dứt tình trạng tiền thuê đất tăng theo thời gian đối với các hợp đồng mới.

Tiếp đó, năm 2024, Quốc hội Anh thông qua Luật Cải cách sở hữu có thời hạn và sở hữu lâu dài. Nó cho phép một số chủ sở hữu căn hộ đủ điều kiện được gia hạn thời hạn của hợp đồng sở hữu thêm 990 năm, thay vì 90 năm như trước đây. Luật cũng bãi bỏ điều kiện phải sở hữu bất động sản ít nhất 2 năm trước khi được yêu cầu gia hạn và đưa ra nhiều biện pháp nhằm đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí thực hiện.

Bên cạnh đó, Chính phủ Anh cũng đang thúc đẩy từng bước thay thế mô hình sở hữu có thời hạn bằng mô hình commonhold (mô hình đồng sở hữu chung). Đây là hình thức mà người mua sở hữu lâu dài căn hộ của mình và đồng thời cùng các cư dân khác quản lý những phần sở hữu chung của tòa nhà, không còn phụ thuộc vào chủ đất như mô hình truyền thống. Trong Sách trắng về cải cách chế độ sở hữu có thời hạn năm 2025, Chính phủ Anh xác định mục tiêu đưa commonhold trở thành mô hình sở hữu mặc định đối với các dự án chung cư mới trong tương lai.

Thái Anh