Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Chuyển trọng tâm sang phát triển nhà ở cho thuê

Nhiều cơ chế ưu đãi với nhà ở cho thuê

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sau hơn hai năm triển khai, Luật Nhà ở năm 2023 đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, trước những thay đổi của bối cảnh phát triển, đặc biệt là việc triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, sắp xếp đơn vị hành chính và ban hành nhiều luật mới như Luật Xây dựng năm 2025, Luật Đầu tư năm 2025, việc sửa đổi Luật Nhà ở là cần thiết nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc sửa đổi luật cũng nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng của Đảng, nhất là kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới. Mục tiêu là xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch để huy động hiệu quả các nguồn lực phát triển, đồng thời tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định, phù hợp.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Hoàng Anh Tuấn cho biết, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng tinh gọn, chỉ quy định những nội dung mang tính nguyên tắc, tăng cường phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính. Dự thảo gồm 13 chương, 140 điều, giảm 58 điều, tương đương khoảng 30% so với luật hiện hành.

Đáng chú ý, dự thảo định hướng chuyển trọng tâm chính sách từ phát triển nhà ở để bán sang khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê thông qua các cơ chế ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp và các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.

Theo dự thảo, nhà ở cho thuê là công trình do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê, trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong phát triển quỹ nhà thông qua nguồn ngân sách và Quỹ Nhà ở quốc gia. Đối tượng được thuê ưu tiên gồm các nhóm thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội như người thu nhập thấp, công nhân, lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức và sinh viên. Bên cạnh đó, người lao động có nhu cầu về chỗ ở cũng được tiếp cận loại hình nhà ở này theo các điều kiện do pháp luật quy định.

Nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư, dự thảo đề xuất cho phép chủ đầu tư sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn của dự án để kinh doanh thương mại, dịch vụ, qua đó tạo thêm nguồn thu, bù đắp chi phí và góp phần giảm giá thuê. Đồng thời, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà ở cũng được đề xuất hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng.

Dự thảo cũng hoàn thiện chính sách đối với 4 loại hình nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách; đồng thời bổ sung các khái niệm mới như "nhà ở thương mại giá phù hợp" và "nhà có mục đích lưu trú" để đáp ứng yêu cầu quản lý và thực tiễn phát triển của thị trường.

Làm rõ quyền lựa chọn phát triển nhà ở xã hội

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị làm rõ quyền lựa chọn phương án thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo VCCI, khoản 4 Điều 28 dự thảo quy định UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê, tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại hoặc hoán đổi nghĩa vụ thực hiện nhà ở xã hội để làm nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, quy định này chưa làm rõ có tiếp tục kế thừa cơ chế hiện hành hay không, dễ dẫn đến cách hiểu rằng quyền lựa chọn của chủ đầu tư bị thu hẹp.

Hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn một trong ba phương án thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, gồm: dành quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội; xây dựng nhà ở xã hội tại dự án khác trong cùng đô thị; hoặc nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để Nhà nước xây dựng nhà ở xã hội. Theo VCCI, đây là cơ chế được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá tích cực. Do đó, dự thảo cần quy định rõ việc tiếp tục bảo đảm quyền lựa chọn này để bảo đảm tính minh bạch và ổn định của chính sách.

Đối với quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp, VCCI cũng đề nghị bổ sung quy định về phương thức lựa chọn chủ đầu tư. Theo khoản 1 Điều 31 dự thảo, UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định cụ thể hình thức lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư cùng đăng ký thực hiện một dự án. Theo VCCI, cần quy định rõ nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết, tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai.

Liên quan đến cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp, VCCI bày tỏ băn khoăn về tính khả thi của quy định giao UBND cấp tỉnh quyết định phương pháp tính giá theo từng khu vực. Tổ chức này đề xuất dự thảo chỉ quy định các nguyên tắc chung về xác định giá, giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết; trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế của từng địa phương để áp dụng phù hợp. Theo VCCI, cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa tạo dư địa linh hoạt trong tổ chức thực hiện.

Hà Lan