Vì sao Pháp siết quản lý nhà bỏ trống từ năm 2027?

Trong bối cảnh nhiều thành phố lớn của Pháp đang đối mặt với cuộc khủng hoảng về nguồn cung nhà ở, Chính phủ nước này quyết định cải cách toàn diện chính sách thuế đối với các căn nhà bỏ trống. Theo Luật Ngân sách năm 2026, kể từ kỳ tính thuế năm 2027, hai loại thuế hiện hành là Thuế Nhà ở bỏ trống (TLV) và Thuế Bất động sản đối với nhà bỏ trống (THLV) sẽ được hợp nhất thành một sắc thuế duy nhất mang tên Thuế Đối với nhà ở bỏ trống (TVLH). Trước đây, hai loại thuế TLV và THLV đều nhằm đánh vào nhà ở bỏ trống, nhưng khác nhau ở phạm vi áp dụng, cơ quan quyết định, thời gian bỏ trống và nơi thu ngân sách.

Thực tế, việc tồn tại song song hai loại thuế này từng khiến nhiều chủ sở hữu gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của mình do quy định áp dụng khác nhau giữa các địa phương. Sau nhiều tháng thảo luận tại Quốc hội, quy định hợp nhất hai loại thuế đã được đưa vào Luật Ngân sách năm 2026, được Hạ viện thông qua ngày 2/2/2026, chính thức ban hành ngày 19/2/2026 và có hiệu lực từ năm 2027.

Chính sách mới không đánh thuế đối với nhà ít sử dụng

Ngay sau khi thông tin về TVLH được công bố, nhiều chủ sở hữu nhà thứ hai, đặc biệt là người nước ngoài sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng tại Pháp, bày tỏ lo ngại rằng họ sẽ phải đóng thêm thuế nếu chỉ sử dụng căn nhà vài tuần hoặc vài tháng mỗi năm.

Tuy nhiên, theo giải thích của Hiệp hội Chủ sở hữu bất động sản quốc gia Pháp (UNPI) và hướng dẫn của cơ quan quản lý thuế, điều này không hoàn toàn chính xác.

Theo quy định của Pháp, tiêu chí quan trọng để xác định một căn nhà có bị đánh thuế hay không không nằm ở tần suất chủ sở hữu sử dụng căn nhà, mà ở tình trạng thực tế của bất động sản. Một căn nhà chỉ bị xem là bỏ trống khi vẫn có thể dùng để ở nhưng không có người sử dụng trong thời gian luật quy định, đồng thời không được trang bị đầy đủ đồ nội thất để phục vụ sinh hoạt bình thường.

Điều này đồng nghĩa với việc những căn nhà nghỉ dưỡng đã được trang bị đầy đủ nội thất vẫn được xem là nhà ở thứ hai chứ không phải nhà bỏ trống. UNPI nhấn mạnh rằng, ngay cả khi chủ sở hữu chỉ ở căn nhà hai hoặc ba ngày mỗi năm, miễn là ngôi nhà vẫn được trang bị đầy đủ nội thất và thuộc diện chịu thuế nhà ở đối với nhà thứ hai thì sẽ không thuộc đối tượng áp dụng TVLH. Đây được xem là điểm phân biệt quan trọng nhằm tránh việc đánh thuế nhầm đối với hàng triệu căn nhà nghỉ dưỡng trên khắp nước Pháp.

Trong trường hợp cơ quan thuế tiến hành kiểm tra, chủ nhà cần có đủ căn cứ để chứng minh căn nhà thực sự được sử dụng hoặc ít nhất đã được trang bị để có thể sinh hoạt bình thường. Các tài liệu như hóa đơn tiền điện, nước hoặc Internet, hóa đơn mua sắm đồ nội thất, ảnh chụp hiện trạng căn nhà và các giấy tờ chứng minh việc sử dụng bất động sản trong năm đều có thể trở thành bằng chứng quan trọng. Việc lưu giữ đầy đủ những tài liệu này sẽ giúp chủ sở hữu tránh các tranh chấp không đáng có nếu cơ quan thuế cho rằng căn nhà thuộc diện bỏ trống.

Bên cạnh đó, kể từ khi Pháp triển khai quy định bắt buộc khai báo tình trạng sử dụng bất động sản, cơ quan thuế sẽ dựa nhiều vào thông tin do chủ sở hữu cung cấp để xác định nghĩa vụ thuế. Nếu khai báo không chính xác hoặc không đầy đủ, người nộp thuế có thể phải giải trình, thậm chí chịu xử phạt theo quy định hiện hành.

Thời gian bỏ trống quyết định nghĩa vụ thuế

Không phải mọi nhà không có người ở đều ngay lập tức bị đánh thuế. Luật mới vẫn duy trì sự phân biệt giữa các khu vực có áp lực về nhà ở và những địa phương còn lại.

Đối với các khu vực căng thẳng về nhà ở, nơi nhu cầu nhà ở luôn vượt xa nguồn cung, TVLH sẽ được áp dụng bắt buộc. Theo quy định, một căn nhà sẽ thuộc diện chịu thuế nếu đã bị bỏ trống liên tục ít nhất một năm tính đến ngày 1/1 của năm tính thuế.

Trong khi đó, đối với các địa phương không thuộc nhóm này, việc áp dụng TVLH không mang tính bắt buộc. Chính quyền địa phương sẽ quyết định có triển khai sắc thuế hay không dựa trên tình hình thực tế. Nếu được áp dụng, bất động sản thường phải bỏ trống ít nhất hai năm mới phát sinh nghĩa vụ thuế.

Cách tiếp cận này phản ánh thực tế tình trạng thiếu nhà ở không diễn ra đồng đều trên toàn nước Pháp. Những đô thị lớn như Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux hay Toulouse đang chịu áp lực rất lớn về nguồn cung nhà ở, trong khi nhiều khu vực nông thôn hoặc các địa phương có dân số giảm lại không gặp phải tình trạng tương tự.

Một điểm đáng chú ý khác trong chính sách mới là cơ quan thuế vẫn dành ngoại lệ cho các trường hợp chủ sở hữu đã có thiện chí đưa bất động sản ra thị trường nhưng không đạt kết quả.

Nếu chủ nhà có thể chứng minh đã rao bán hoặc cho thuê căn nhà theo đúng giá thị trường thông qua một hoặc nhiều đơn vị môi giới nhưng vẫn không tìm được người mua hoặc người thuê, bất động sản đó có thể không bị áp dụng TVLH. Theo UNPI, ngay cả khi tình trạng này kéo dài trong nhiều năm, chủ sở hữu cũng không mặc nhiên phải nộp thuế nếu chứng minh được mình đã thực hiện đầy đủ các nỗ lực cần thiết để khai thác tài sản.

Bên cạnh đó, những căn nhà đang trong quá trình sửa chữa lớn hoặc chưa đủ điều kiện để ở do phải cải tạo với chi phí đáng kể cũng có thể được miễn thuế. Trong những trường hợp này, chủ sở hữu cần lưu giữ các hồ sơ sửa chữa, báo cáo kỹ thuật hoặc kết luận của chuyên gia nhằm chứng minh rằng bất động sản chưa thể đưa vào sử dụng vì các nguyên nhân khách quan.

Giải bài toán thiếu nhà ở bằng công cụ thuế

Việc hợp nhất hai sắc thuế đối với nhà bỏ trống được giới quan sát đánh giá là bước đi tiếp theo trong chiến lược cải cách thị trường nhà ở của Chính phủ Pháp. Trong nhiều năm qua, tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, đã đẩy giá thuê và giá mua bất động sản lên mức cao, khiến không ít người dân, nhất là người trẻ và các hộ gia đình có thu nhập trung bình, gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở phù hợp.

Trong khi đó, số liệu của Viện Thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia Pháp (INSEE) cho thấy, năm 2023, Pháp (không bao gồm vùng lãnh thổ Mayotte) có khoảng 3,1 triệu căn nhà bỏ trống, chiếm 8,2% tổng quỹ nhà ở. So với năm 1990, số lượng nhà bỏ trống đã tăng gần 1,2 triệu căn, tương đương mức tăng khoảng 60%. Dù không phải tất cả đều có thể đưa vào sử dụng ngay do nhiều nguyên nhân khác nhau như xuống cấp, đang cải tạo hoặc vướng mắc pháp lý, song giới chuyên gia cho rằng chỉ cần một tỷ lệ nhỏ trong số này được đưa trở lại thị trường cũng sẽ góp phần đáng kể làm tăng nguồn cung nhà ở, qua đó giảm áp lực đối với các khu vực đang khan hiếm.

Vì vậy, Chính phủ Pháp lựa chọn sử dụng chính sách thuế như công cụ điều tiết thị trường, thay vì chỉ tập trung mở rộng nguồn cung thông qua các dự án xây dựng mới. Cách tiếp cận này được đánh giá là vừa tiết kiệm nguồn lực, vừa tận dụng hiệu quả quỹ nhà ở hiện có, nhất là khi việc phát triển các khu dân cư mới ngày càng gặp nhiều rào cản về quỹ đất, chi phí đầu tư và yêu cầu bảo vệ môi trường.

Không chỉ dừng lại ở việc hợp nhất hai sắc thuế, cải cách lần này còn hướng tới mục tiêu xây dựng cơ chế quản lý thống nhất trên phạm vi cả nước. Trước đây, việc tồn tại đồng thời TLV và THLV khiến quy định về đối tượng chịu thuế, phạm vi áp dụng và thẩm quyền quyết định giữa các địa phương có nhiều điểm khác biệt. Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ sở hữu bất động sản mà còn làm tăng chi phí quản lý của cơ quan thuế. Việc đưa tất cả về một cơ chế chung được kỳ vọng sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao tính minh bạch và hạn chế các tranh chấp trong quá trình thực thi.

Khuyến khích khai thác tài sản thay vì để trống

Giới chuyên gia nhận định TVLH không đơn thuần là một sắc thuế nhằm tăng nguồn thu ngân sách. Mục tiêu lớn hơn là tạo động lực kinh tế để các chủ sở hữu chủ động đưa bất động sản vào khai thác thay vì để trống trong thời gian dài.

Theo cơ chế hiện hành, thuế đối với nhà bỏ trống được tính dựa trên giá trị cho thuê ước tính của bất động sản và tăng dần theo thời gian nếu tình trạng bỏ trống kéo dài. Điều này khiến chi phí nắm giữ những căn nhà không khai thác ngày càng cao, buộc chủ sở hữu phải cân nhắc giữa việc tiếp tục để trống hoặc đưa tài sản ra thị trường cho thuê, chuyển nhượng hay cải tạo để sử dụng. Chính sách hướng tới việc hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc để bất động sản nhàn rỗi kéo dài.

Việc áp dụng TVLH cũng diễn ra trong bối cảnh Pháp đẩy mạnh số hóa công tác quản lý bất động sản. Những năm gần đây, cơ quan thuế đã yêu cầu toàn bộ chủ sở hữu khai báo trực tuyến tình trạng sử dụng của từng bất động sản, bao gồm nhà ở chính, nhà ở thứ hai, nhà cho thuê hoặc nhà bỏ trống. Hệ thống dữ liệu này giúp cơ quan quản lý có thể đối chiếu thông tin và xác định chính xác nghĩa vụ thuế của từng trường hợp.

Thái Anh