M&A bất động sản kỳ vọng duy trì ổn định
Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi lựa chọn của các nhà đầu tư. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, dòng vốn tập trung vào những tài sản đã hình thành, có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác hiệu quả. Xu hướng này sẽ tiếp tục chi phối thị trường trong bối cảnh chi phí vốn còn cao và định giá tài sản ngày càng chặt chẽ.
Hướng tới giá trị thực
Theo Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, M&A bất động sản chiếm khoảng 7,4%, phản ánh xu hướng các quỹ đầu tư nước ngoài thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất quốc tế duy trì ở mức cao và hoạt động định giá tài sản được siết chặt.
Theo Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, chi phí vốn và chi phí xây dựng tăng, cùng những bất ổn địa chính trị đang làm thay đổi chiến lược của cả bên bán lẫn bên mua. Nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu thay vì triển khai dự án mới để tối ưu dòng tiền. Ngược lại, các nhà đầu tư ưu tiên mua lại những tài sản đã hình thành nhằm rút ngắn thời gian phát triển và sớm đưa dự án vào khai thác.
Sự thay đổi đó cũng kéo theo nhu cầu đầu tư ngày càng chọn lọc hơn. Dòng vốn tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín.
Xu hướng này phản ánh rõ qua các thương vụ M&A trong 6 tháng đầu năm nay. Thay vì đặt cược vào khả năng tăng giá trong tương lai, nhà đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành dài hạn.
Phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nổi bật là thương vụ DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với tổng giá trị dự kiến hơn 116 triệu USD. Ở nhóm dự án quy mô lớn, Lotte Properties ký biên bản ghi nhớ với Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt sau khi được chấp thuận chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp tại dự án Eco Smart City (TP. Hồ Chí Minh), trong khi TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua khu đất 1,9ha tại Nhà Bè.
Bên cạnh đó, thị trường còn ghi nhận nhiều giao dịch ở các phân khúc khác như Kinh Bắc mua lại doanh nghiệp để phát triển dự án văn phòng - thương mại tại Hà Nội; Pico Holdings tiếp quản phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim; Viconship mua 65% cổ phần Harbour City. Ở lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng, SC Capital Partners (Singapore) mua lại Serenity Holding, mở rộng quy mô quản lý lên khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường châu Á.
Bên cạnh các phân khúc truyền thống, trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như một lĩnh vực mới thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư khu vực. Theo JLL, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu tìm kiếm quỹ đất, đánh giá hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị kế hoạch gia nhập thị trường Việt Nam, mở ra kỳ vọng về những thương vụ M&A mới trong nửa cuối năm.
Thị trường chờ khoảng cách định giá thu hẹp
Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là thiếu dòng vốn hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà là khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên mua và bên bán.
Trong khi nhiều chủ sở hữu kỳ vọng mức giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế vẫn duy trì quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu nhiều biến động. Điều này khiến không ít thương vụ cần thêm thời gian để hoàn tất.
Một yếu tố khác được các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm là thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án, nhất là với những tài sản sắp hết thời hạn giao hoặc thuê đất. Cách thức xử lý các dự án sau khi hết thời hạn sử dụng đất và định hướng chính sách trong thời gian tới sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
Dù vậy, JLL đánh giá triển vọng của thị trường M&A bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Khi niềm tin thị trường được cải thiện, khoảng cách định giá dần thu hẹp và môi trường pháp lý tiếp tục hoàn thiện, hoạt động M&A được kỳ vọng duy trì ổn định trong nửa cuối năm.
Dòng vốn ngoại được dự báo sẽ tiếp tục ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt và khả năng tạo dòng tiền bền vững, tập trung vào các phân khúc nhà ở, khách sạn - nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số dự án bất động sản thương mại chọn lọc. Điều đó cho thấy thị trường đang bước sang một giai đoạn mới, nơi giá trị khai thác thực và hiệu quả đầu tư dài hạn trở thành tiêu chí quyết định trong lựa chọn của các nhà đầu tư.