Hà Nội khởi công 5 tuyến Metro: "Chìa khóa" tái cấu trúc đô thị

Trong bối cảnh thành phố triển khai quy hoạch mới theo định hướng đa cực, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đã chia sẻ những nhận định về vai trò của hạ tầng giao thông công cộng, tiềm năng của mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), cũng như những thay đổi có thể diễn ra trong xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân trong thời gian tới.

*Thưa bà, bà đánh giá như thế nào về vai trò của mạng lưới 5 tuyến Metro vừa khởi công trong việc tái cấu trúc không gian đô thị tại Hà Nội?

Việc phát triển đồng thời 5 tuyến Metro là yếu tố cốt lõi để định hình cấu trúc đô thị đa cực. Hà Nội sẽ chuyển dịch từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực nội đô lịch sử sang mô hình đa trung tâm. Điều này thúc đẩy sự hình thành của các cực phát triển mới như Đông Anh, Hòa Lạc, Gia Lâm, đồng thời mở rộng không gian phát triển về khu vực phía Nam trong dài hạn.

Bên cạnh đó, mạng lưới này tạo điều kiện tối ưu để phát triển mô hình TOD xung quanh các nhà ga. Các khu vực quanh ga metro trở thành điểm phát triển mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ, tối ưu hóa sử dụng đất đô thị.

Quan trọng hơn, Metro giúp giãn dân cơ học, mở rộng không gian đô thị dọc theo các hành lang giao thông chiến lược và tái phân bổ lại các hoạt động kinh tế vốn đang quá tải tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm hay Ba Đình.... Metro giúp giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, hạn chế ùn tắc và ô nhiễm, đồng thời góp phần xây dựng đô thị hiện đại, bền vững.

*Khi các tuyến Metro đi vào vận hành đồng bộ, xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân sẽ thay đổi ra sao?

Khi khả năng kết nối được cải thiện, người mua có thể sẵn sàng lựa chọn các khu vực xa trung tâm hơn, đặc biệt là những đại đô thị tại vùng ven được quy hoạch bài bản và có hệ thống tiện ích đồng bộ. Thay vì ưu tiên khoảng cách địa lý, người dân ngày càng quan tâm đến khả năng tiếp cận nơi làm việc, trường học, dịch vụ và các tiện ích hàng ngày thông qua mạng lưới giao thông công cộng.

Trong dài hạn, các dự án nằm gần nhà ga metro hoặc được phát triển theo mô hình TOD được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm lớn hơn nhờ khả năng kết nối thuận tiện. Xu hướng này có thể thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư ra các khu vực ngoài trung tâm, nơi người dân có cơ hội tiếp cận không gian sống rộng rãi hơn, chất lượng sống tốt hơn và hệ sinh thái tiện ích hoàn thiện hơn, trong khi vẫn duy trì khả năng kết nối với khu vực trung tâm.

*Theo dự báo của bà, nhóm đối tượng nào sẽ có sự dịch chuyển mạnh mẽ nhất ra các đại đô thị dọc tuyến Metro?

Các nhóm đối tượng chính mà chúng tôi nhận thấy sẽ dịch chuyển sớm nhất:

• Gia đình trẻ và người mua ở thực: Nhóm khách hàng ưu tiên môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích, không gian sống chất lượng và khả năng kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu.

• Tầng lớp trung lưu: Trong bối cảnh giá nhà tại khu vực trung tâm ngày càng cao, nhóm khách hàng này có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn nhà ở tại khu vực vùng ven có mức giá phù hợp nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối nhờ hệ thống metro.

• Cư dân nội đô thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư: Kế hoạch tái thiết và mở rộng không gian đô thị có thể thúc đẩy một bộ phận dân cư dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang các khu vực phát triển mới với hạ tầng đồng bộ hơn.

• Người làm việc tại trung tâm nhưng sinh sống ở vùng ven: Khi hệ thống metro được hoàn thiện, nhiều người có thể lựa chọn sống xa trung tâm hơn để tiếp cận không gian sống rộng rãi và chi phí hợp lý hơn.

• Nhóm lao động có mô hình làm việc linh hoạt:Bao gồm những người làm việc kết hợp giữa văn phòng và làm việc từ xa.

*Để mô hình TOD phát triển hiệu quả và đạt được kỳ vọng, đâu là những điều kiện tiên quyết cần được lưu tâm?

Trước hết, TOD cần được xây dựng trên nền tảng của hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, đường sắt đô thị hoặc BRT, với khả năng kết nối thuận tiện giữa các khu vực trong thành phố.

Bên cạnh đó, khu vực xung quanh các nhà ga cần được quy hoạch theo hướng phát triển mật độ cao và đa chức năng, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và các tiện ích công cộng trong cùng một không gian.

Một yếu tố không kém phần quan trọng là khả năng tiếp cận. Hệ thống vỉa hè, đường dành cho xe đạp, các điểm trung chuyển và không gian công cộng cần được đầu tư đồng bộ, giúp người dân có thể dễ dàng tiếp cận nhà ga bằng các phương thức di chuyển bền vững.

Cuối cùng, cần có cơ chế quy hoạch, quản lý và phối hợp giữa các cơ quan liên quan để đảm bảo triển khai TOD hiệu quả và nhất quán.

*Bà nhận định thế nào về tác động của Metro đến thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn cung và giá thành trong thời gian tới?

Về nguồn cung, thị trường sẽ trở nên đa dạng hơn. Các đại đô thị với quy mô lớn ở Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Nam và phía Tây Hà Nội lân cận hoặcdọc các tuyến metro… sẽ cung cấp lượng sản phẩmnhà ở trên nhiều phân khúc đặc biệt là loại hình căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Dự báo trong những năm tới, khi Metro đi vào hoạt động, nguồn cung nhà ở mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ dồi dào hơn. Đây là tín hiệu tích cực cho người dân có nhu cầu ở thực, giúp họ có thêm nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn so với hiện tại.

Trọng Nghĩa