TOD chỉ thành công khi nhiều người được sống gần metro

Giá trị của TOD không chỉ nằm ở việc gia tăng giá đất

Việc Hà Nội khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Điều đáng chú ý không chỉ là quy mô đầu tư hay tốc độ phát triển hạ tầng, mà còn ở khả năng các dự án sẽ định hình lại cấu trúc đô thị, hình thành các cực tăng trưởng mới và tạo động lực phát triển kinh tế trong nhiều năm tới.

Trong bối cảnh đó, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) được kỳ vọng trở thành lời giải cho bài toán khai thác hiệu quả hệ thống metro và quỹ đất đô thị. Mô hình này hướng tới phát triển các khu đô thị có mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng quanh các nhà ga, giúp người dân có thể tiếp cận thuận lợi với giao thông công cộng cũng như các tiện ích thiết yếu.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, TOD không đơn thuần là giải pháp phát triển giao thông mà còn là phương thức tổ chức lại không gian đô thị, thúc đẩy hình thành các trung tâm kinh tế mới, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo động lực phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Với Việt Nam, khi mạng lưới đường sắt đô thị đang từng bước được đầu tư, mô hình này được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo các đô thị lớn trong những thập niên tới. Tuy nhiên, cùng với triển vọng đó cũng xuất hiện những băn khoăn về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Nếu TOD chỉ làm gia tăng giá trị đất đai quanh các nhà ga mà thiếu cơ chế điều tiết phù hợp, lợi ích từ đầu tư hạ tầng rất dễ tập trung vào giá bất động sản thay vì nâng cao chất lượng sống của cư dân.

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh các nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị phát triển bền vững.

Thực tế, khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn đang có xu hướng thu hẹp. Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021 - 2025, tỷ trọng phân khúc này giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95% lượng giao dịch tại Hà Nội.

Đến quý I/2026, Hà Nội không còn nguồn cung căn hộ hạng C mới; tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc này cũng chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, phản ánh áp lực ngày càng lớn đối với người có nhu cầu mua nhà.

Theo Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, nếu giá đất quanh các ga metro tiếp tục tăng mạnh nhưng thiếu các công cụ điều tiết phù hợp, chính những nhóm sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất như người lao động và tầng lớp trung lưu có thể bị đẩy ra xa các khu vực có hạ tầng tốt nhất. Đây cũng là bài học mà nhiều đô thị trên thế giới từng trải qua trong quá trình phát triển.

Đồng bộ chính sách để TOD là động lực phát triển bền vững

Theo các chuyên gia, để TOD thực sự góp phần giải quyết bài toán nhà ở, cần triển khai đồng bộ các giải pháp về quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Trước hết là quy hoạch đô thị thay vì phát triển theo mô hình phân khu chức năng riêng biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được quy hoạch theo hướng đô thị hỗn hợp, mật độ cao, tạo điều kiện để người dân sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ ngay trong cùng một khu vực.

Đặc biệt, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được bố trí trong bán kính khoảng 300 - 500m quanh các ga metro, tương đương quãng đường đi bộ từ 5 - 10 phút. Điều này sẽ giúp nhóm thu nhập thấp và trung bình tiếp cận trực tiếp hệ thống giao thông công cộng, giảm chi phí đi lại và nâng cao chất lượng cuộc sống.

Theo Savills Việt Nam nhiều chuyên gia quy hoạch quốc tế khuyến nghị các dự án TOD nên hướng tới cơ cấu nhà ở cân bằng theo tỷ lệ "1 - 3 - 6", gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh theo điều kiện từng địa phương, nhưng điều quan trọng là cơ cấu các loại hình nhà ở phải được xác lập ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Cùng với đó, cơ chế tài chính cần đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Một trong những giải pháp được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus), cho phép chủ đầu tư tăng diện tích sàn hoặc chiều cao công trình để đổi lấy cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.

Ngoài ra, phần giá trị đất gia tăng nhờ đầu tư hạ tầng có thể được thu hồi một phần để tái đầu tư cho quỹ phát triển nhà ở, hỗ trợ thuê nhà hoặc tái định cư. Đây là cách để nguồn lực từ đầu tư công tiếp tục quay trở lại phục vụ lợi ích cộng đồng thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro cũng cần gắn với những yêu cầu cụ thể về tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ và nhà cho thuê giá phù hợp. Đồng thời, mô hình hợp tác giữa Nhà nước và doanh nghiệp cần được thúc đẩy, trong đó Nhà nước tạo quỹ đất sạch, doanh nghiệp đầu tư xây dựng và dành một phần sản phẩm phục vụ mục tiêu công ích.

Việt Nam đang từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý cho phát triển TOD. Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh, Luật Thủ đô (sửa đổi) và Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đã tạo nền tảng quan trọng để phát triển đô thị nén, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga và gắn kết giữa phát triển giao thông với phát triển nhà ở.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, thách thức hiện nay là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng góp phần giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 - 20 năm tới.

Ở góc độ rộng hơn, giá trị lớn nhất của TOD không nằm ở việc tạo ra những khu vực có giá bất động sản cao hơn, mà ở khả năng giúp nhiều người dân được sống gần hệ thống giao thông công cộng, tiếp cận thuận lợi hơn với việc làm, dịch vụ và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. Chỉ khi cân bằng được giữa phát triển hạ tầng, gia tăng giá trị đất đai và mở rộng cơ hội an cư, TOD mới thực sự trở thành động lực cho phát triển đô thị bền vững.

Vũ Quang