TP. Hồ Chí Minh: Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất từ ngày 1/7/2026

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND về quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2026 trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.

Hệ số K được tính như thế nào?

Quyết định trên quy định hệ số K năm 2026 trên địa bàn thành phố theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Đồng thời áp dụng cho các trường hợp tính tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.

Hệ số K được xác định bằng tích (nhân) của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1), hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3), được tính theo công thức sau: K = K1 x K2 x K3.

Theo quyết định, hệ số K1 đối với các loại đất trong bảng giá đất đã được ban hành là 1.

Đối với các trường hợp không phải dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng thì K2 là 1 lần. Còn K3 đối với các loại đất theo bảng giá là 1 lần.

Đối với các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng thì K2 làm tròn đến 2 số thập phân và được xác định theo công thức sau: K2= K2.2 - [ (H2- H) x (K2.2 - K2.1)/H2-H1] (trong đó: H (là hệ số SDĐ của khu đất, thửa đất); H1 là hệ số SDĐ nằm ở vị trí cận dưới (nhỏ hơn và gần nhất với H có trong bảng chuẩn); H2 là hệ số SDĐ nằm ở vị trí cận trên (lớn hơn và gần nhất với H có trong bảng chuẩn); K2.1 là hệ số điều chỉnh tương ứng với hệ số SDĐ H1; K2.2 là hệ số điều chỉnh tương ứng với hệ số SDĐ H2.

Với cách tính hệ số K có 2 tham số gồm K1 và K3 bằng 1 lần chỉ làm tăng tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư có hệ số sử dụng đất theo quy hoạch (K2) từ 4 lần trở lên. Còn các hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sang đất ở (không đầu tư) thì không tốn thêm tiền sử dụng đất so với bảng giá đất hiện nay.

6 trường hợp phải xác định giá đất cụ thể

Quyết định trên cũng quy định rõ: Trường hợp không áp dụng được bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội thì thực hiện theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Cụ thể có 6 trường hợp phải xác định giá đất cụ thể: Tính tiền SDĐ đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không đấu giá quyền SDĐ, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có SDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có SDĐ, công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ mà phải nộp tiền SDĐ;

Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền SDĐ;

Tính giá trị quyền SDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

Tính tiền SDĐ, tiền thuê đất khi gia hạn SDĐ, điều chỉnh thời hạn SDĐ, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức SDĐ;

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quyết định giao Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan triển khai, hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện.

Trong quá trình triển khai thực hiện, trường hợp hệ số K chưa phù hợp với tình hình thực tế, Sở NN-MT chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, báo cáo UBND thành phố quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất.

Các sở, ban, ngành, UBND các phường, xã, đặc khu và các tổ chức, đơn vị có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện quyết định này.

Quang Phương