Cần đánh giá đầy đủ, toàn diện nguyên nhân

Điều kiện đi kèm việc chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại là chủ đầu tư phải cam kết nộp tiền sử dụng, thuê đất và các nghĩa vụ tài chính bổ sung theo giá đất tại thời điểm nhà quản lý ban hành quyết định cho phép chuyển đổi. Tỷ lệ nhà ở xã hội chuyển đổi tối đa không vượt quá 20% tổng số căn hộ hoặc tổng diện tích sàn nhà ở xã hội của toàn dự án. Dự thảo cũng đề xuất có thể chuyển nhà ở xã hội thành nhà ở phục vụ tái định cư nếu thành phố thiếu hụt quỹ nhà phục vụ giải phóng mặt bằng đột xuất cho các dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị.

Dự thảo Quyết định cũng đề xuất các điều kiện chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội hoặc tái định cư. Theo đó, nhà thương mại có thể thành nhà ở xã hội khi dự án chưa được giao, cho thuê đất và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chủ đầu tư dự án cam kết lợi nhuận định mức tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư phần nhà ở thương mại chuyển đổi. Nhà ở thương mại được đề xuất chuyển thành nhà tái định cư nếu dự án nằm trên địa bàn hoặc khu vực lân cận có nhu cầu bức thiết về quỹ căn cho dự án cải tạo, tái thiết đô thị…

Theo thống kê của Sở Xây dựng, đến thời điểm này, TP. Hà Nội có 90 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với khoảng 80.800 căn, trong đó 13 dự án đã khởi công với khoảng 11.124 căn; 41 dự án với khoảng 27.426 căn dự kiến khởi công trong năm 2026; 29 dự án dự kiến khởi công trong năm 2027; 7 dự án đang thực hiện các thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, thực tế, lượng nhà ở cung ứng ra thị trường chưa thể đáp ứng nhu cầu. Và cũng bởi vậy, đề xuất này dù mới ở dạng dự thảo cũng khiến nhiều ý kiến băn khoăn.

Cụ thể, như phân tích của đại diện một doanh nghiệp thì đây là điều khó xảy ra vì nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu thì làm sao có thể ế? Vấn đề nữa đó là hiện nay chủ đầu tư kiểm soát số lượng hồ sơ nộp vào đăng ký mua nhà ở xã hội. Nếu có mục đích muốn chuyển sang nhà ở thương mại, chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều rào cản để hạn chế, khiến số lượng hồ sơ nộp vào không đủ so với số căn hộ dự kiến mở bán, dẫn đến tình trạng nhà ở xã hội không bán được, từ đó có thể chuyển sang nhà ở thương mại.

Ý kiến khác cũng cho rằng, dù đề xuất này xuất phát từ mong muốn tránh tình trạng dự án đã hoàn thành nhưng chưa được khai thác hiệu quả, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, vốn đầu tư và hạ tầng xã hội. Nhưng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn rất lớn trong khi nguồn cung hạn chế thì việc chuyển đổi từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại cần được cân nhắc hết sức thận trọng, trong đó yếu tố cốt lõi là phải xác định rõ nguyên nhân vì sao không bán được.

Ý kiến này là hoàn toàn xác đáng bởi nhiều người dân có nhu cầu ở thực nhưng khi tiếp cận với nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn như hồ sơ chứng minh đối tượng thụ hưởng phức tạp; thời gian xét duyệt kéo dài; khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi còn hạn chế. Đặc biệt, thông tin về dự án chưa được đầy đủ hoặc được xây dựng ở vị trí quá xa trung tâm, chưa có hạ tầng. Do đó, trước khi thực hiện chuyển đổi, cần công khai quá trình triển khai bán hàng của dự án như số lượng căn hộ mở bán, số hồ sơ đăng ký, số hồ sơ đủ điều kiện, số căn đã bán, số căn còn tồn, các đợt tiếp nhận hồ sơ và xét duyệt để xác định khách quan người dân không có nhu cầu hay đang gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận.

Nhu cầu nhà ở xã hội ở Hà Nội là có thật. Nguồn cung chưa đáp ứng cầu cũng là thật. Vậy nên, có lẽ phương án chuyển đổi chỉ nên là phương án sau cùng, sau khi đã đánh giá đầy đủ, toàn diện nguyên nhân, áp dụng các giải pháp hỗ trợ để người dân có nhu cầu nhưng vẫn không bán được.

Ninh Hà