Cân nhắc kỹ quy định “Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi đã thỏa thuận được 75%”

Xem xét giảm tỷ lệ phần trăm tiền thu từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Thảo luận tại tổ, các ĐBQH tán thành với sự cần thiết ban hành Nghị quyết của Quốc hội quy định về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Theo các đại biểu, qua hơn một năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024 đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, vướng mắc. Do đó, việc ban hành nghị quyết của Quốc hội sẽ giúp tháo gỡ những điểm nghẽn giải quyết vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

Góp ý vào dự thảo Nghị quyết, ĐBQH Mai Văn Hải (Thanh Hóa) quan tâm đến các quy định liên quan đến việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Đây cũng là một trong những vấn đề bất cập, được nhiều địa phương và người dân quan tâm.

Đại biểu Mai Văn Hải nêu thực tế, trước đây, khi thực hiện Luật Đất đai 2013, mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, đặc biệt từ đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất tương đối thấp. Người dân chỉ phải nộp 30% trong hạn mức, và 50% đối với phần vượt hạn mức.

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích. Trong bối cảnh bảng giá đất mới xác định theo nguyên tắc thị trường với mức giá cao, số tiền phải nộp tăng lên rất lớn. Nhiều hộ gia đình có nhu cầu thực tế xây dựng nhà ở hoặc tách đất cho con cái không đủ khả năng tài chính để thực hiện.

Đại biểu cho rằng, việc sửa quy định này là đúng và cần thiết, song cần tiếp tục cân nhắc mức thu cụ thể. Dự thảo hiện nêu mức thu 30% phần chênh lệch trong hạn mức, 50% phần chênh lệch vượt hạn mức không quá một lần hạn mức và 100% phần vượt quá một lần hạn mức.

Phân tích vấn đề này, đại biểu cho rằng, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chủ yếu xuất hiện ở khu vực nông thôn, nơi nhiều hộ gia đình có điều kiện kinh tế khó khăn. Việc giữ mức thu quá cao trong khi giá đất thị trường tăng mạnh sẽ khiến người dân không đủ khả năng nộp, dễ dẫn tới tình trạng tự ý xây dựng, không thực hiện thủ tục, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.

Theo đó, ĐBQH Mai Văn Hải đề nghị tiếp tục rà soát, đánh giá xem xét giảm tỷ lệ phần trăm tiền thu từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi có nhu cầu chuyển mục đích, tách thửa cho con cái; đồng thời bảo đảm chính sách phù hợp với bối cảnh giá đất thị trường đang rất cao.

Giảm thủ tục và rủi ro trong thu hồi đất

Tại Điều 3, dự thảo Nghị quyết bổ sung quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HDND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”.

Đối với nội dung này, ĐBQH Mai Văn Hải (Thanh Hóa) cho rằng, trên thực tế, việc thực hiện đồng thời hai cơ chế: Nhà nước thu hồi đất và doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân vẫn còn vướng mắc. Quy định tỷ lệ 75% có thể tiếp tục gây khó khăn vì phần diện tích còn lại thường là phần “khó”, phức tạp về trình tự, thủ tục, thậm chí quy mô đất còn lại nhỏ nhưng quy trình xin ý kiến HĐND lại rất nặng nề.

ĐBQH Mai Văn Hải cho rằng, cần có cách tiếp cận bao quát hơn, phù hợp với thực tiễn. Bởi, hầu hết các dự án đầu tư đều phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích quốc gia, không có dự án nào đi ngược lại lợi ích chung. Vì vậy, cần làm rõ điều kiện, tiêu chí các dự án Nhà nước chủ trì thu hồi đất, chẳng hạn các dự án trong lĩnh vực công nghệ cao, chíp bán dẫn, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao,… là những dự án có tính chất đặc thù và cần tiến độ nhanh.

Đối với các dự án mà nhà đầu tư có thể tự thỏa thuận với người dân, Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp chủ động thực hiện. Còn lại, phần lớn các dự án nên do Nhà nước trực tiếp thu hồi, để bảo đảm trách nhiệm, đồng bộ về đơn giá, quy trình và giảm thiểu vướng mắc. Việc doanh nghiệp tự thỏa thuận phần lớn, sau đó Nhà nước thu hồi phần còn lại sẽ càng phức tạp, dễ phát sinh bất cập về thủ tục và giá đất.

Thảo luận về nội dung này, ĐBQH Trần Quốc Quân (Tây Ninh) cũng bày tỏ băn khoăn và đề nghị, Ban soạn thảo nên nêu rõ, quy định rõ trong trường hợp này thì nhà nước thu hồi đất theo đơn giá đền bù đất là giá bình quân thoả thuận nhận quyền chuyển nhượng giữa chủ dự án với người có quyền sử dụng đất hay theo đơn giá của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để làm cơ sở trong thực hiện thống nhất, tránh những bất cập, hạn chế phát sinh trong thực hiện và tháo gỡ những điểm nghẽn trong việc chậm tiến độ dự án.

Còn ĐBQH Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh) đề xuất 2 phương án: Một là có thể nâng tỷ lệ lên 80 - 85% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất để bảo đảm tính đồng thuận xã hội cao hơn, giảm rủi ro khiếu kiện, đồng thời vẫn đủ điều kiện để triển khai dự án. Hai là, có thể vẫn giữ tỷ lệ 75% nhưng kèm điều kiện bổ sung chỉ được xem xét thu hồi khi dự án thuộc loại quan trọng, phục vụ lợi ích công cộng, dân sinh và phải có hội đồng thẩm định độc lập xác nhận việc thỏa thuận là tự nguyện, đúng pháp luật, không có khiếu nại tồn đọng.

Các ĐBQH cho rằng, đây là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án đúng tiến độ.

Tuy nhiên, các ĐBQH đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận tại dự thảo nghị quyết. Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện.

“

“Thảo luận tại tổ, ĐBQH Phan Thị Mỹ Dung (Tây Ninh) đề nghị, tại Khoản 5 Điều 3 cần làm rõ phạm vi dự án mà Chủ tịch UBND cấp xã được quyền quyết định thu hồi đất. Vì hiện nay, các dự án đầu tư được phân loại theo nhóm và theo thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã). Do mô hình chính quyền không còn cấp huyện, các thẩm quyền đã được điều chỉnh, nên việc xác định đúng nhóm dự án thuộc thẩm quyền của cấp xã là rất quan trọng.

Tại khoản 6 Điều 3, dự thảo nghị quyết giao Chủ tịch UBND cấp xã quyền xác định giá bồi thường bằng cách lấy “vị trí tương tự” trong bảng giá đất khi vị trí bồi thường chưa được quy định. Đại biểu cho rằng quy định này rất khó khả thi vì việc xác định “tương tự” phụ thuộc vào nhiều yếu tố (loại đường, vị trí, hình dạng thửa đất, hạ tầng…) và vượt quá năng lực, điều kiện chuyên môn của cấp xã. Nếu tiêu chí không rõ ràng, Chủ tịch xã sẽ không dám quyết định, dễ dẫn đến vướng mắc khi trình lên UBND và HĐND tỉnh. Do đó, cần làm rõ tiêu chí hoặc cơ chế hỗ trợ để bảo đảm quy định thực thi được trong thực tế”.

Đào Cảnh