Phòng chống tham nhũng, lãng phí

Người dân bức xúc khi mua nhà ở xã hội Sao Hồng, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh hướng dẫn xử lý ra sao?

Anh Thế • 01/08/2025 09:07

Nếu người dân đã ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hợp pháp với chủ đầu tư và trong hợp đồng có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao nhà, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao thì người mua nhà có thể khởi kiện ra toà, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh hướng dẫn.

Thời gian vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh nhận được nhiều phản ánh của công dân về việc mua nhà ở xã hội tại Dự án Khu nhà ở xã hội Sao Hồng. Theo đó, người dân cho biết:“Chúng tôi mua nhà từ tháng 8/2020, tại sao đến thời điểm tháng 7/2025, chủ đầu tư vẫn chưa đăng ký hồ sơ của chúng tôi tại Sở? Chủ đầu tư có vi phạm không?”

Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh hướng dẫn: Theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, trước khi ký hợp đồng bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư có trách nhiệm lập danh sách các đối tượng dự kiến được mua nhà, gửi về Sở Xây dựng để kiểm tra, xác minh điều kiện, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ.

Trường hợp công dân phản ánh đã mua nhà từ tháng 8/2020, nếu việc ký kết hợp đồng mua bán giữa công dân và chủ đầu tư diễn ra trước khi có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về các đối tượng dự kiến mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư không thực hiện đúng quy trình, thủ tục bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, Sở Xây dựng đã nhận được tờ trình của Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Thương mại Sao Hồng về danh sách các đối tượng dự kiến mua nhà ở xã hội tại dự án; Sở đã thực hiện xác minh, kiểm tra và có văn bản phúc đáp gửi chủ đầu tư theo quy định.

Từ đó, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đề nghị công dân liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để được biết rõ tình trạng hồ sơ và căn cứ pháp lý cụ thể trong giao dịch giữa hai bên. Trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật về bán nhà ở xã hội, công dân có quyền gửi phản ánh hoặc kiến nghị đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để được xem xét, xử lý theo quy định.

Dự án Nhà ở xã hội Sao Hồng - Pink Star City nằm trên trục đường Quốc Lộ 18 thuộc xã Việt Hùng, Thị xã Quế Võ, Bắc Ninh (cũ).

“Việc bàn giao nhà ở xã hội diễn ra đã vượt thời hạn bàn giao trong hợp đồng nhiều năm, như vậy tôi kiện chủ đầu tư có được không?”, người dân bức xúc.

Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết: Theo quy định tại Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung cụ thể theo quy định tại Điều 163 của Luật này, trong đó bao gồm thời gian giao nhận nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Tại Điều 45 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định trách nhiệm của bên bán nhà ở xã hội phải thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm cả việc bàn giao nhà đúng thời hạn. Việc bên bán chậm bàn giao nhà so với hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Do đó, nếu ongười mua đã ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hợp pháp với chủ đầu tư và trong hợp đồng có quy định cụ thể về thời hạn bàn giao nhà, đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao thì có thể căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự để:
- Yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng;

- Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc khởi kiện là quyền hợp pháp của công dân, được pháp luật bảo vệ khi phát sinh tranh chấp từ hợp đồng dân sự. Người dân cần chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ như: hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, biên bản làm việc, giấy tờ thanh toán, các trao đổi giữa hai bên... để phục vụ việc bảo vệ quyền lợi trước pháp luật nếu lựa chọn phương án khởi kiện.

“Khi làm việc với chủ đầu tư, họ có nói rằng nếu chúng tôi không cung cấp đủ xác nhận thu nhập tại thời điểm hiện tại, hoặc nếu mức thu nhập vượt quá quy định thì họ sẽ đơn phương thanh lý hợp đồng của chúng tôi. Như vậy có được không?”

Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết: Căn cứ theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội (khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP), việc xác minh thu nhập là bước thuộc giai đoạn nộp và xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, nhằm xác định người đăng ký có đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ hay không.

Sau khi hồ sơ hợp lệ, chủ đầu tư có trách nhiệm lập danh sách các đối tượng đủ điều kiện, gửi về Sở Xây dựng để kiểm tra, xác nhận; chỉ sau khi có xác nhận của Sở hoặc sau 20 ngày kể từ khi nhận được Danh sách nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì mới được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

Do đó, trong trường hợp người mua đã được ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo đúng trình tự, thủ tục và quy định của pháp luật thì chủ đầu tư không có quyền yêu cầu bổ sung xác minh thu nhập tại thời điểm sau ký hợp đồng, cũng như không được đơn phương thanh lý hợp đồng với lý do như nêu trên, trừ khi có căn cứ cụ thể được quy định trong hợp đồng đã ký kết và phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

Về nội dung này, Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị chủ đầu tư báo cáo, giải trình làm rõ về quy trình thực hiện việc bán nhà ở xã hội đối với khách hàng, trong đó có trường hợp của công dân. Sau khi nhận được văn bản giải trình của chủ đầu tư, Sở Xây dựng sẽ xem xét, đối chiếu quy định pháp luật và có phản hồi chính thức đến công dân theo đúng quy định.

“Sau ngày 08/8/2025, tức là thời hạn sau 5 năm ngày tôi thanh toán 95% tiền căn hộ cho chủ đầu tư nhưng vẫn chưa được bàn giao, vậy tôi có được quyền chuyển nhượng cho đối tượng đủ tiêu chuẩn khác không?”

Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cho biết: Căn cứ điểm d, đ, e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

“d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.”

Theo nội dung phản ánh, công dân mới chỉ thanh toán 95% giá trị hợp đồng, theo quy định hiện hành chưa được coi là đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và chưa đủ điều kiện để tính mốc thời gian 5 năm để chuyển nhượng theo quy định nêu trên.

Bên cạnh đó, trường hợp chưa được bàn giao nhà, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện theo đúng quy định pháp luật về nhà ở và đất đai.

Do đó, đến thời điểm hiện tại, công dân chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng căn hộ nhà ở xã hội cho người khác, kể cả khi người đó thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Anh Thế