Bất động sản TCO: Ồ ạt huy động hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu, khối nợ gấp hàng chục lần vốn chủ
Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của Bất động sản TCO tại thời điểm cuối năm 2024 ở mức xấp xỉ 9,9 lần. Trong trường hợp doanh nghiệp không nâng vốn điều lệ, tính thêm lượng vay nợ từ trái phiếu từ đầu năm 2025 đến nay, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ đã lên tới con số hàng chục lần.
Khối nợ gấp hàng chục lần vốn chủ sở hữu
Dữ liệu phát hành trái phiếu thể hiện, chỉ trong vòng 6 tháng (từ cuối tháng 12/2024 đến tháng 6/2025), Công ty Cổ phần Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO (Bất động sản TCO) đã huy động tổng cộng 10.500 tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Các thông tin chi tiết về trái chủ, mục đích sử dụng vốn và tài sản bảo đảm của các lô trái phiếu này không được công bố.
Theo đó, đợt huy động vốn đầu tiên trong chuỗi này diễn ra vào ngày 31/12/2024, với lô trái phiếu mã TOC32401 trị giá 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, sẽ đáo hạn vào cuối năm 2025. ngày 9/4/2025, công ty cũng đã phát hành thành công lô trái phiếu mã TOC32501 trị giá 3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng và lãi suất 8,2%/năm. Đến tháng 6/2025, Bất động sản TCO tiếp tục hoàn tất việc phát hành lô trái phiếu mã TOC12502 với tổng giá trị 5.000 tỷ đồng.
Dữ liệu doanh nghiệp thể hiện, Bất động sản TCO được thành lập tháng 6/2018 với hình thức Công ty TNHH MTV, lĩnh vực kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng, thông tin chủ sở hữu công ty là Công ty Cổ phần Đầu tư TCO Việt Nam.
Trụ sở chính công ty tại tầng 8, tòa nhà CDC, 25 Lê Đại Hành, phường Lê Đại Hành, Hai Bà Trưng, Hà Nội. Hồi tháng 11/2019, công ty thực hiện chuyển loại hình doanh nghiệp sang công ty cổ phần. Lúc này, vốn điều lệ đăng ký là 2.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến tháng 3/2022, Bất động sản TCO thực hiện điều chỉnh giảm vốn điều lệ 50% chỉ còn 1.000 tỷ đồng. Vào ngày 21/1/2025, doanh nghiệp này tăng vốn điều lệ lên 1.120 tỷ đồng.
Hiện tại, Chủ tịch HĐQT công ty kiêm đại diện pháp luật là ông Ngô Mạnh Trung (sinh năm 1983); Tổng giám đốc là bà Nguyễn Linh Phương (sinh năm 1991).
Về tình hình kinh doanh, kết thúc năm tài chính 2024, Bất động sản TCO ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 76,9 tỷ đồng, tăng 374,7% so với năm 2023.
Tại ngày 31/12/2024, vốn chủ sở hữu của công ty đạt hơn 1.209,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, tổng nợ phải trả lên đến gần 11.984,2 tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với đầu năm. Trong cơ cấu nợ, dư nợ trái phiếu là 2.464,6 tỷ đồng và nợ phải trả khác chiếm gần 9.519,6 tỷ đồng.
Với các số liệu trên, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của Bất động sản TCO tại thời điểm cuối năm 2024 ở mức xấp xỉ 9,9 lần. Trong trường hợp doanh nghiệp không nâng vốn điều lệ, tính thêm lượng vay nợ từ trái phiếu từ đầu năm 2025 đến nay, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ đã lên tới con số hàng chục lần.
Đối tác thân quen với Techcombank và Masterise Group
Bất động sản TCO là doanh nghiệp địa ốc khá kín tiếng. Công ty địa ốc này chỉ mới được các nhà đầu tư và giới kinh doanh bất động sản biết đến gần đây khi hợp tác phát triển kinh doanh với Masterise Group phát triển phân khúc bất động sản có chất lượng sản phẩm ở mức trung và cao cấp trên thị trường phía Bắc.
Ngoài ra, bất động sản TCO được biết đến là đối tác nhận chuyển nhượng một phần Dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park (phường Tây Mỗ và phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) từ Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thái Sơn theo Quyết định số 5232/QĐ-UBND do UBND TP.Hà Nội cấp ngày 14/12/2021. Dự án này có tên thương mại là Vinhomes Smart City.
Tháng 4/2024, Bất động sản TCO đã mang lợi tức thu được từ dự án khu nhà ở cao tầng tại các ô đất F4-CH02, F4-CH02-CX và F4-CX02 (thuộc Dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park) đem thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).
Ngày 28/12/2024, (trước đợt phát hành lô trái phiếu TOC32401 2.500 tỷ đồng vài ngày), doanh nghiệp đã mang quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 2712/2024/HTĐT/SDI-TCO hiệu lực ngày 27/12/2024 giữa Công ty Cổ phần Đầu Tư và Phát triển Sài Gòn và Bất động sản TCO để nhằm thực hiện Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 2712/2024/HTĐT/VEFAC-SDI hiệu lực ngày 27/12/2024 giữa Công ty Cổ phần Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam và Công ty Cổ phần Đầu Tư và Phát triển Sài Gòn đem thế chấp tại Techcombank.
Ngoài ra, tài sản bảo đảm còn bao gồm toàn bộ số dư trong Tài Khoản; Toàn bộ các quyền tài sản, lợi ích, các khoản bồi thường, đền bù, hoa lợi, lợi tức và các khoản thanh toán khác phát sinh từ hoặc có liên quan đến Tài Sản Bảo Đảm mà Bên Bảo Đảm có thể được nhận.
Đến ngày 5/4/2025 (trước đợt phát hành lô TOC32501 không bao lâu), Bất động sản TCO tiếp tục mang Tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 1003/2025/HTĐT/SDI-TCO hiệu lực ngày 10/3/2025 giữa Công ty Cổ phần Đầu Tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) và Bất động sản TCO để góp vốn hợp tác cùng thực hiện hoạt động hợp tác kinh doanh thế chấp tại Techcombank.
Trên cơ sở nhận được vốn góp từ Bất động sản TCO, SDI sẽ thực hiện nghĩa vụ góp vốn hợp tác với Công ty Cổ phần Thời Đại Mới T&T (T&T) theo Hợp đồng hợp tác để T&T thanh toán một phần giá chuyển nhượng của phần dự án chuyển nhượng theo Hợp đồng số 2003/HĐCNMPDABĐS/VEFAC-T&T ký ngày 20/3/2025 cho Công ty Cổ phần Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam (VEFAC).
Gần đây nhất (23/6/2025), trước thời điểm phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu TOC12502 chỉ vài ngày, Bất động sản TCO tiếp tục mang tất cả các quyền tài sản và tất cả khoản phải thu phát sinh từ và/hoặc liên quan tới hợp đồng hợp tác kinh doanh số 03/2025/HTĐT/SDI-TCO ký kết ngày 19/06/2025 giữa Bên Bảo Đảm và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI),...thế chấp tại Techcombank.