TP. Bà Rịa đề xuất tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất do sai sót trong quy hoạch

Trước một số bất cập trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chung, UBND TP. Bà Rịa đã có báo cáo đề xuất tạm dừng việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực chưa phù hợp quy hoạch. Động thái này nhằm bảo đảm quyền lợi người dân, tăng tính pháp lý và thống nhất với quy hoạch phát triển tỉnh giai đoạn 2021–2030.

Tại buổi gặp gỡ, đối thoại với người dân mới đây, Chủ tịch UBND TP. Bà Rịa Trần Thanh Dũng cho biết, thành phố đang đề xuất UBND tỉnh cho phép tạm dừng thực hiện đồ án điều chỉnh quy hoạch chung để chờ hướng dẫn pháp luật cụ thể. Trong thời gian này, thành phố tiếp tục quản lý theo các đồ án hiện hành nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Theo Báo cáo số 331/BC-UBND, quá trình lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch chung qua các thời kỳ còn tồn tại nhiều sai sót, đặc biệt là trong phân bổ đất ở. Cụ thể, tổng diện tích đất ở theo đồ án điều chỉnh hiện nay là 4.327,09ha, trong khi dân số thực tế chỉ khoảng 115.512 người. Như vậy, chỉ tiêu đất ở bình quân đang ở mức 374,6m²/người, cao gấp nhiều lần so với quy chuẩn đô thị loại II theo QCVN 01:2021/BXD (chỉ từ 45–60m²/người, tối đa 100m²/người trong trường hợp đặc biệt).

Đáng chú ý, Quyết định số 1629/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến 2050, trong đó xác định quỹ đất ở dành cho TP. Bà Rịa đến năm 2030 chỉ là 1.282ha. Tính đến cuối năm 2023, thành phố đã sử dụng 1.009,8ha, đạt hơn 78% chỉ tiêu. Nếu tiếp tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo đồ án hiện hành, nguy cơ vượt ngưỡng là rất rõ ràng.

Tình trạng này không chỉ vi phạm quy định pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, mà còn khiến sai lệch trong đồ án ngày càng nghiêm trọng, ảnh hưởng đến công tác quản lý đô thị và quyền lợi chính đáng của người dân. Do đó, UBND TP. Bà Rịa kiến nghị Thường trực Thành ủy chấp thuận chủ trương tạm dừng việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực chưa phù hợp để tạo điều kiện rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chung một cách phù hợp với thực tế và quy định pháp luật.

Theo Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị TP. Bà Rịa, sai sót bắt nguồn từ việc một số đồ án quy hoạch nông thôn mới trước đây – như tại xã Long Phước – đã xác định các chỉ tiêu sử dụng đất và quy mô dân số vượt quá so với quy hoạch chung đã được phê duyệt.

Cụ thể, quy hoạch nông thôn mới xã Long Phước (diện tích 284ha, dân số 22.000 người, đất ở 180,97ha) không phù hợp với Quy hoạch chung TP. Bà Rịa năm 2012. Dù các chỉ tiêu tại thời điểm lập được đánh giá là phù hợp với quy định, nhưng việc để vượt quá quy mô đất ở và dân số là vi phạm Thông tư liên tịch số 13/2011/TTLT-BXD-BNNPTNT-BTNMT.

Trách nhiệm được xác định thuộc về đơn vị tư vấn lập quy hoạch, UBND xã Long Phước (chủ đầu tư) và Phòng Quản lý đô thị TP. Bà Rịa (cơ quan thẩm định) trong giai đoạn 2013.

Ngoài ra, theo Quy hoạch tỉnh thời kỳ mới, TP. Bà Rịa không còn đơn vị hành chính cấp xã; các xã Hòa Long, Long Phước, Tân Hưng đã được nâng cấp thành phường, kéo theo việc chuyển đổi đất ở nông thôn sang đất ở nội thị. Điều này đòi hỏi phải rà soát lại toàn bộ quỹ đất và chỉ tiêu sử dụng phù hợp với quy chuẩn đô thị hiện hành. Trước thực trạng đó, Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm các bên liên quan trong việc lập và phê duyệt các đồ án quy hoạch sai lệch, đồng thời rà soát, điều chỉnh toàn diện theo quy hoạch mới.

Tại buổi họp do UBND xã Long Phước tổ chức, toàn bộ 17 hộ dân tham dự đều bày tỏ không đồng tình với nội dung đồ án điều chỉnh. Các ý kiến cho rằng quy hoạch mới không phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi chính đáng đã được pháp luật công nhận.

Gia đình ông Nguyễn Thanh Hùng (ngụ phường Phước Hưng) có sử dụng khoảng 2ha, trong đó có 340m2 đất ở đã được chuyển mục đích, đóng thuế đầy đủ trước đây được quy hoạch là khu dân cư biệt thự vườn nhưng nay có nguy cơ bị điều chỉnh quy hoạch chuyển sang đất khác. Ông cho rằng việc điều chỉnh chưa lấy đủ ý kiến, thiếu căn cứ thực tế, ảnh hưởng quyền lợi cuộc sống của gia đình ông và các hộ dân nên không thể đồng ý đề xuất điều chỉnh quy hoạch lần này.

Bà Nguyễn Nam Phương (ngụ xã Hòa Long) cũng không đồng tình với việc điều chỉnh quy hoạch và bà cho rằng quá trình thực hiện “thiếu công khai, không đúng quy trình”.

Theo bà Phương, việc điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Bà Rịa tỷ lệ 1/10.000 chưa tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật khi không lấy ý kiến cộng đồng dân cư, không tham vấn trực tiếp người dân bị ảnh hưởng, cũng như không công bố dự thảo để người dân tiếp cận và góp ý. Bên cạnh đó, quá trình điều chỉnh không khảo sát thực tế hiện trạng sử dụng đất tại các khu vực bị tác động; không phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường để rà soát các khu đất đã được chuyển mục đích sử dụng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đối với các dự án dân cư của doanh nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, bà Phương nhấn mạnh cần phải giữ nguyên hiện trạng và cập nhật vào đồ án điều chỉnh. Việc điều chỉnh quy hoạch mà không lấy ý kiến của doanh nghiệp là không phù hợp, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.Ông Đặng Quang Mạnh phản ánh: “Đất của tôi 200m2, trong đó có 80m2 đất ở, vậy việc thay đổi Quy hoạch sang đất nông nghiệp thì gia đình tôi phải làm gì?. Việc này là không đúng theo điều 4, Luật Quy hoạch không đảm bảo tính kế thừa.

Bà Nguyễn Thị Mỹ Nga (ngụ xã Nghĩa Thành) cũng không đồng tình với việc điều chỉnh quy hoạch. Theo bà, khu đất của gia đình tại đường Hương Lộ 2 trước đây được quy hoạch là đất ở biệt thự vườn và đã được chuyển mục đích sang đất ở với diện tích 1.800m2, đồng thời đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nếu nay bị điều chỉnh lại thành đất sản xuất nông nghiệp, bà đặt vấn đề về trách nhiệm hoàn trả chi phí chuyển mục đích sử dụng đất mà trước đây bà đã nộp ngân sách.

Ông Võ Văn Thường (ngụ phường Phước Nguyên) cũng không đồng tình với việc điều chỉnh quy hoạch. Theo ông, các thửa đất của gia đình ông và nhiều hộ dân khác đều thuộc quy hoạch đất ở, đã được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng hạ tầng và tách thửa để chuyển nhượng. Hiện nay, phần lớn các hộ đã bán đất hoặc đang vay vốn ngân hàng từ tài sản này, việc điều chỉnh sang đất sản xuất nông nghiệp sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng về kinh tế. Ông đề nghị giữ nguyên quy hoạch sử dụng đất theo Quyết định đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt năm 2022.

Đáng chú ý, trước đó, trong đợt phát phiếu lấy ý kiến bổ sung về việc việc điều chỉnh quy hoạch tại xã Long Phước, trong tổng số 64 phiếu đã phát ra và thu được thì cả 64 phiếu đều có ý kiến không đồng ý (có 24 phiếu vừa không đồng ý vừa kèm theo ý kiến khác).

“

Thực trạng mâu thuẫn giữa quy hoạch và sử dụng đất hiện nay

Theo UBND xã Long Phước, thực tế tại địa phương cho thấy nhiều bất cập trong nội dung điều chỉnh quy hoạch. Cụ thể, tại phân khu đô thị số 5 – khu vực phía đông TP. Bà Rịa dọc theo tuyến Hương lộ 2 và Hương lộ 8 – nhiều khu dân cư như khu tái định cư Gò Tiều và các dự án của ông Võ Đình Thường, ông Phan Văn Tình, bà Nguyễn Nam Phương đã được đầu tư hạ tầng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc đề xuất chuyển khu vực này sang đất sản xuất nông nghiệp là không phù hợp với thực trạng và pháp lý.

UBND xã cũng cho biết, tại đoạn từ địa đạo Long Phước đến đất cao su Thống Nhất, hiện trạng dân cư đã hình thành ổn định. Trong khi đó, đồ án điều chỉnh lại đề xuất chuyển từ đất ở sang đất sản xuất nông nghiệp, không phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2000 đã được phê duyệt trước đó.

Tương tự, tại tuyến đường Quy hoạch số 09 kéo dài đến Hương lộ 3 – nơi hai bên đường đã hình thành khu dân cư đông đúc, nhiều hộ dân đã được chuyển mục đích sử dụng đất và cấp phép xây dựng – nhưng vẫn bị đề xuất điều chỉnh lại thành đất sản xuất nông nghiệp. Điều này, theo UBND xã Long Phước, là không phù hợp với hiện trạng sử dụng và hồ sơ pháp lý của người dân.

Thạc Hiếu