Nhiều khu đất ở tại TP. Bà Rịa có nguy cơ bị chuyển sang đất nông nghiệp, đất cây xanh

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Bộ Xây dựng về việc hoàn thiện hồ sơ Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Bà Rịa đến năm 2045, UBND TP. Bà Rịa đã tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, quá trình điều chỉnh và nội dung đề xuất trong quy hoạch mới đã vấp phải phản ứng không đồng tình từ nhiều hộ dân vì có nhiều khu đất ở bị chuyển sang đất nông nghiệp hoặc cây xanh.

Theo báo cáo của UBND xã Long Phước, thời gian qua, người dân trên địa bàn bày tỏ nhiều ý kiến phản đối liên quan đến Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Bà Rịa tỷ lệ 1/10.000 giai đoạn đến năm 2045. Những ý kiến này được ghi nhận qua nhiều buổi họp dân, phát phiếu lấy ý kiến và tổng hợp phản hồi trực tiếp.

Tại buổi họp vừa được UBND xã Long Phước tổ chức, có 17 hộ dân tham dự thì tất cả đều không đồng tình với nội dung đồ án điều chỉnh. Các hộ dân cho rằng quy hoạch mới không phản ánh đúng thực tế sử dụng đất, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi chính đáng đã được pháp luật công nhận.

Gia đình ông Nguyễn Thanh Hùng (ngụ phường Phước Hưng) có sử dụng khoảng 2ha, trong đó có 340m2 đất ở đã được chuyển mục đích, đóng thuế đầy đủ trước đây được quy hoạch là khu dân cư biệt thự vườn nhưng nay có nguy cơ bị điều chỉnh quy hoạch chuyển sang đất khác. Ông cho rằng việc điều chỉnh chưa lấy đủ ý kiến, thiếu căn cứ thực tế, ảnh hưởng quyền lợi cuộc sống của gia đình ông và các hộ dân nên không thể đồng ý đề xuất điều chỉnh quy hoạch lần này.

Bà Nguyễn Nam Phương (ngụ xã Hòa Long) cũng không đồng tình với việc điều chỉnh quy hoạch và bà cho rằng quá trình thực hiện “thiếu công khai, không đúng quy trình”.

Theo bà Phương, việc điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Bà Rịa tỷ lệ 1/10.000 chưa tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật khi không lấy ý kiến cộng đồng dân cư, không tham vấn trực tiếp người dân bị ảnh hưởng, cũng như không công bố dự thảo để người dân tiếp cận và góp ý. Bên cạnh đó, quá trình điều chỉnh không khảo sát thực tế hiện trạng sử dụng đất tại các khu vực bị tác động; không phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường để rà soát các khu đất đã được chuyển mục đích sử dụng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đối với các dự án dân cư của doanh nghiệp đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, bà Phương nhấn mạnh cần phải giữ nguyên hiện trạng và cập nhật vào đồ án điều chỉnh. Việc điều chỉnh quy hoạch mà không lấy ý kiến của doanh nghiệp là không phù hợp, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.

Ông Đặng Quang Mạnh phản ánh: “Đất của tôi 200m2, trong đó có 80m2 đất ở, vậy việc thay đổi Quy hoạch sang đất nông nghiệp thì gia đình tôi phải làm gì?. Việc này là không đúng theo điều 4, Luật Quy hoạch không đảm bảo tính kế thừa.

Bà Nguyễn Thị Mỹ Nga (ngụ xã Nghĩa Thành) cũng không đồng tình với việc điều chỉnh quy hoạch. Theo bà, khu đất của gia đình tại đường Hương Lộ 2 trước đây được quy hoạch là đất ở biệt thự vườn và đã được chuyển mục đích sang đất ở với diện tích 1.800m2, đồng thời đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nếu nay bị điều chỉnh lại thành đất sản xuất nông nghiệp, bà đặt vấn đề về trách nhiệm hoàn trả chi phí chuyển mục đích sử dụng đất mà trước đây bà đã nộp ngân sách.

Ông Võ Văn Thường (ngụ phường Phước Nguyên) cũng không đồng tình với việc điều chỉnh quy hoạch. Theo ông, các thửa đất của gia đình ông và nhiều hộ dân khác đều thuộc quy hoạch đất ở, đã được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng hạ tầng và tách thửa để chuyển nhượng. Hiện nay, phần lớn các hộ đã bán đất hoặc đang vay vốn ngân hàng từ tài sản này, việc điều chỉnh sang đất sản xuất nông nghiệp sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng về kinh tế. Ông đề nghị giữ nguyên quy hoạch sử dụng đất theo Quyết định đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt năm 2022.

Đáng chú ý, trước đó, trong đợt phát phiếu lấy ý kiến bổ sung về việc việc điều chỉnh quy hoạch tại xã Long Phước, trong tổng số 64 phiếu đã phát ra và thu được thì cả 64 phiếu đều có ý kiến không đồng ý (có 24 phiếu vừa không đồng ý vừa kèm theo ý kiến khác).

Quy hoạch chưa phù hợp với thực tế sử dụng đất?

Qua nghiên cứu Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Bà Rịa tỷ lệ 1/10.000, giai đoạn đến năm 2045, UBND xã Long Phước có ý kiến về một số khu vực bị ảnh hưởng chưa phù hợp với hiện trạng sử dụng đất như sau:

Tại phân khu đô thị số 5 – khu vực phía đông TP. Bà Rịa, gồm các tuyến: Từ ngã 5 Long Điền dọc theo đường Hương lộ 8 đến ngã 4 cống sở ấp Phước Hữu (xã Long Phước), và từ đường Hương lộ 2 giáp địa phận xã Hòa Long – khu vực này hiện thuộc quy hoạch đất ở mật độ thấp và khu dân cư chia lô.

Thực tế, nơi đây đã được đầu tư nhiều dự án như: Khu tái định cư Gò Tiều; khu dân cư do ông Võ Đình Thường, ông Phan Văn Tình và bà Nguyễn Nam Phương làm chủ đầu tư. Dù mật độ dân cư chưa cao, song phần lớn hộ dân đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở dọc tuyến Hương lộ 2 và Hương lộ 8. Do đó, việc điều chỉnh từ đất ở sang đất sản xuất nông nghiệp là không phù hợp với thực trạng pháp lý và các dự án đã được cấp thẩm quyền phê duyệt hạ tầng.

Tại khu vực phía bắc xã Long Phước, đoạn từ địa đạo Long Phước đến ranh đất cao su Thống Nhất, theo Quyết định số 5069/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, khu vực này được quy hoạch là đất ở khác. Hiện nay, dân cư khu vực này sinh sống khá đông. Vì vậy, việc chuyển sang đất sản xuất nông nghiệp là không phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được quy định.

Tại khu vực ngã cống sở theo đường Quy hoạch số 09 kéo dài đến đường Hương lộ 3, theo cùng Quyết định số 5069/QĐ-UBND, khu vực này được quy hoạch là đất ở mật độ thấp và đất ở nhà liền kề phố. Thực tế, hai bên tuyến đường đã hình thành khu dân cư đông đúc; nhiều hộ dân đã hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Việc điều chỉnh từ đất ở sang đất sản xuất nông nghiệp là không phù hợp với cả hiện trạng sử dụng lẫn pháp lý đất đai.

Từ những cơ sở trên, UBND xã Long Phước nhận thấy Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Bà Rịa tỷ lệ 1/10.000 đến năm 2045 chưa phù hợp với mục đích sử dụng đất hợp pháp của người dân tại một số khu vực cụ thể. Do đó, UBND xã đã kiến nghị Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị TP. Bà Rịa xem xét, yêu cầu đơn vị tư vấn lập đồ án điều chỉnh quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

“

Sai sót khi các chỉ tiêu sử dụng đất và quy mô dân số vượt quá so với quy hoạch chung

Theo Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị TP. Bà Rịa, quy hoạch nông thôn mới xã Long Phước (diện tích 284ha, dân số 22.000 người, đất ở 180,97ha) không phù hợp với Quy hoạch chung TP. Bà Rịa đã được phê duyệt năm 2012.

Việc xác định các chỉ tiêu đất ở, đất dân dụng trong đồ án được đánh giá là phù hợp với quy định tại thời điểm lập, tuy nhiên đã xảy ra sai sót khi các chỉ tiêu sử dụng đất và quy mô dân số vượt quá so với quy hoạch chung, vi phạm quy định Thông tư liên tịch 13/2011/TTLT-BXD-BNNPTNTBTN&MT.

Trách nhiệm này thuộc về đơn vị tư vấn, UBND xã Long Phước (chủ đầu tư) và Phòng Quản lý đô thị (cơ quan thẩm định) trong giai đoạn năm 2013.

Theo Quy hoạch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, TP. Bà Rịa không còn đơn vị hành chính cấp xã; các xã Hòa Long, Long Phước và Tân Hưng đã được nâng cấp thành phường. Do đó, diện tích đất ở nông thôn tại 3 xã này sẽ được chuyển thành đất ở nội thị.

Tuy nhiên, diện tích đất ở thể hiện trong Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Bà Rịa duyệt từ năm 2012 hiện đã lên tới hơn 4.327ha, tương ứng với 374,6m2/người – vượt xa so với chỉ tiêu của QCVN 01:2021/BXD (45–60m2/người, hoặc tối đa 100m2/người trong trường hợp đặc thù có luận chứng).

Do đó, Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị TP. Bà Rịa kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo làm rõ trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan trong quá trình lập và phê duyệt đồ án quy hoạch nông thôn mới tại 3 xã nêu trên.

Thạc Hiếu