Để tránh rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù, chúng ta đã có nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng quá trình thực hiện đã phát sinh nhiều vướng mắc. Hiện chúng ta đang thiếu quy định nhằm công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Đó là chưa kể, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có một số nội dung chưa chi tiết, khó áp dụng trong thực tế. Điều này cần phải sửa đổi để quy định cụ thể hơn nhằm bảo đảm quyền lợi, trách nhiệm giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng thiếu quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thời gian qua, thị trường bất động sản “có thật” trên thị trường hầu như ít có sự nhiễu loạn và rủi ro. Trong khi đó, bất động sản hình thành trong tương lai lại phát sinh khá nhiều hệ lụy. Đó là câu chuyện về những “dự án ma”, tình trạng bán nhà trên giấy đã đẩy không ít người mua nhà rơi vào cảnh tiền mất, nhà chẳng thấy đâu.

Để khắc phục tồn tại này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung một số quy định mới. Theo đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Cùng với đó, sửa đổi, bổ sung quy định về: nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dự thảo Luật quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Theo đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Việc quy định cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua là rất cần thiết, để tạo sự yên tâm cho người mua nhà, tránh rủi ro không đáng có. Tuy nhiên, dự thảo Luật cần có quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục, thời hạn trả lời để có căn cứ giao Chính phủ quy định chi tiết.

Ngoài ra, để bảo đảm quyền lợi, tránh rủi ro cho người mua nhà trong tương lai, dự thảo Luật lần này cũng quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Đây là quy định mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Thực tế cho thấy, vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mà thực hiện theo Bộ luật Dân sự năm 2015 trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, việc quy định nhận đặt cọc trong trường hợp này là rất cần thiết, nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng - đối tượng có thể coi là “yếu thế”, dễ gánh rủi ro trong giao dịch tài sản hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng nên quy định rõ thời điểm nhận đặt cọc là giai đoạn nào trong quá trình triển khai dự án để bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư, quyền lợi của khách hàng và yêu cầu quản lý nhà nước.

Song Hà