Quản chặt, xử nghiêm bất động sản “bán lúa non”
Từ đầu năm đến nay, nhiều dự án bất động sản dù chưa đủ điều kiện bán và huy động vốn vẫn được rao bán rầm rộ. Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT law firm, tình trạng “bán lúa non” diễn ra nhiều năm nay và gây rủi ro lớn cho người mua. Để ngăn chặn, giải pháp tốt nhất là chính quyền địa phương phải quản lý thật chặt các dự án bất động sản hình thành trong tương lai và xử lý nghiêm khi phát hiện sai phạm.
Rủi ro lớn cho người mua nhà
- Gần đây, tại nhiều địa phương nở rộ các dự án bất động sản “bán lúa non”. Ông nhận định như thế nào về thực trạng này?
- Tình trạng "bán lúa non" - thuật ngữ để nói về việc các chủ đầu tư bán sản phẩm khi chưa được cấp giấy đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai - diễn ra từ nhiều năm nay với những hình thái khác nhau, gây rủi ro lớn cho người mua nhà.
Theo quy định pháp luật, nhà ở hình thành trong tương lai phải hoàn thành móng và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thì mới được tiến hành giao dịch chuyển nhượng. Giai đoạn chờ cấp phép xây dựng, hoàn thành móng và nghiệm thu đòi hỏi thời gian nhất định. Các chủ đầu tư khó lòng chờ dự án đến khi đủ điều kiện mở bán vì sợ không cạnh tranh được với những dự án khác cùng phân khúc, vì vậy họ đưa ra các phương án như “bán lúa non”.
Nếu chủ đầu tư có uy tín, thực hiện đúng cam kết thì vẫn bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Tuy nhiên, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng các quy định của pháp luật và đẩy khách hàng vào tình trạng rủi ro.
- Cụ thể rủi ro đó là gì?
- Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự. Vì vậy, việc các chủ đầu tư thường "lách luật" bán hàng theo hai cách. Một là, thỏa thuận đặt cọc đăng ký chỗ để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là, thỏa thuận hứa bán và có thể thông qua các sàn giao dịch bất động sản để phân phối.
Cả hai hình thức này đều tiềm ẩn rủi ro bởi có thể phát sinh nhiều trường hợp bất lợi cho khách hàng như chủ đầu tư tăng giá bán gây bất lợi hoặc nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn.
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó dự án phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh ra văn bản trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Đa phần rủi ro thường là các dự án “bán lúa non”, mập mờ pháp lý… thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán, người mua nhà có thể không được nhận nhà và tiền không thể đòi.
- Tại sao tình trạng "bán lúa non" có thể tồn tại trong thời gian dài như vậy?
- Dù các quy định pháp luật đã có cơ chế bảo vệ, đề phòng rủi ro đối với người mua nhưng tình trạng “bán lúa non” bất động sản vẫn diễn ra ở nhiều nơi. Trong Luật Đất đai có điều khoản quy định rất rõ, chính quyền cơ sở là nơi đầu tiên phát hiện và ngăn chặn sai phạm. Tuy nhiên có những trường hợp doanh nghiệp san lấp phân lô bán nền trên diện rộng mà chính quyền không có phản ứng.
Về mặt chủ quan thường xuất phát từ tâm lý nôn nóng của khách hàng muốn nhanh chóng để có thể lựa chọn được các vị trí đẹp theo nhu cầu. Còn khách quan, do các chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ thông tin về dự án bằng nhiều kênh khác nhau để tiếp cận đến khách hàng nhưng không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra các dự án chưa đủ điều kiện.
Kiểm tra kịp thời những dự án trái phép
- Theo ông, phải có những biện pháp mạnh tay ra sao từ phía cơ quan chức năng?
- Đối với tình trạng “bán lúa non”, phương án tốt nhất là phải nêu cao trách nhiệm quản lý nhà nước, chính quyền địa phương phải quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Các cơ quan nhà nước cần thực hiện đúng phạm vi trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, có cơ chế phối hợp với các sở, ban ngành để ngăn ngừa và xử lý các dấu hiệu kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện ở các nơi. Chính quyền cũng cần quản lý việc phân lô, tách thửa theo quy hoạch được duyệt, thanh tra, kiểm tra kịp thời đối với những dự án trái phép; đồng thời xử lý nghiêm dự án sai phạm, truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
- Đối với các nhà đầu tư, ông có lời khuyên nào?
- Nhà đầu tư cần cảnh giác, tỉnh táo. Trước khi quyết định mua bất động sản không bảo đảm các điều kiện theo quy định thì phải tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định của pháp luật để tránh rủi ro. Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền, phải tiến hành nhanh việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền và số tiền của mình.
- Xin cảm ơn ông!