Phạm vi điều chỉnh không được chồng chéo

ĐBQH Phùng Đức Tiến (Hà Nam): Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh nhưng phải tăng cường điều kiện ràng buộc
 
Trước hết, tôi ủng hộ việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài như Điều 7 dự thảo luật để tạo “sân chơi” bình đẳng cho các chủ thể kinh doanh, đồng thời huy động được nguồn lực bên ngoài và tạo lập các sản phẩm bất động sản chất lượng cao đáp ứng nhu cầu trong nước, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo thêm giá trị gia tăng cho xã hội, tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải làm sao vừa đạt được mục đích trên, vừa bảo đảm sự kiểm soát của nhà nước, không làm xâm hại đến chủ quyền lãnh thổ, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và trật tự cộng đồng, đồng thời tránh được những hệ lụy có thể phát sinh.

Thời gian qua có một số lớn dự án bất động sản được cấp phép cho Việt kiều hoặc nhà đầu tư nước ngoài nhưng năng lực của chủ đầu tư yếu kém, không có điều kiện triển khai, bỏ hoang, thậm chí bị thu hồi làm phát sinh tranh chấp, kiện tụng giữa nhà đầu tư và chính quyền, gây ảnh hưởng tới môi trường đầu tư và uy tín quốc gia. Vì vậy, theo tôi luật cần bóc tách 2 vấn đề mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, để tạo sân chơi bình đẳng cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng phải tăng cường điều kiện ràng buộc và hạn chế để bảo đảm sự kiểm soát của nhà nước đối với các chủ thể này cũng như với thị trường bất động sản và lợi ích quốc gia nói chung. Hai vấn đề này không hề mâu thuẫn.

Việc tăng cường kiểm soát của pháp luật để bảo đảm lợi ích quốc gia không vi phạm nguyên tắc đối xử bình đẳng với các nhà đầu tư nước ngoài. Trên tinh thần đó, tôi cho rằng với việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Đất đai, Luật Đầu tư sửa đổi phải quy định một cách đồng bộ, thống nhất những vấn đề sau. Một, cần hạn chế các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở một số địa bàn nhạy cảm về an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia của Việt Nam. Hai, cần sàng lọc kỹ tư cách pháp lý và năng lực tài chính của các tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam như đặt ra điều kiện ở mức điều lệ tình hình tài chính, năng lực và kinh nghiệm thực tế của các nhà đầu tư nước ngoài, thậm chí có thể quy định cả quy mô vốn tối thiểu của dự án mà nhà đầu tư nước ngoài được phép đầu tư. Ba, cần siết chặt hơn thủ tục phê duyệt dự án bất động sản, thủ tục đầu tư đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bốn, cần tăng cường tính trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân nước ngoài khi hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam như tăng mức ký quỹ, thực hiện dự án khi phải mua bảo hiểm bắt buộc cho dự án... Năm, cần có những biện pháp để hạn chế việc huy động vốn của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
 
ĐBQH Lê Công Đỉnh (Long An): Bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật
 
Dự án luật đã khắc phục được những tồn tại hạn chế bất cập trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng về phát triển kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cụ thể hóa các quy định trong Hiến pháp năm 2013 vừa được QH thông qua.

Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài còn bị hạn chế rất nhiều so với các tổ chức, cá nhân trong nước về kinh doanh bất động sản cũng như những hoạt động có liên quan. Trong khi Luật Đất đai năm 2013 vừa được QH thông qua đã mở rộng phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước cũng như tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do đó, cần thiết phải sửa đổi nội dung này vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Đồng thời vừa đáp ứng ngày càng hội nhập sâu, rộng vào kinh tế thế giới. Vừa phù hợp với thực tế, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án và thị trường bất động sản như hiện nay. Tuy nhiên, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu soạn thảo các điều khoản liên quan trong dự luật sửa đổi lần này phải bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai năm 2013, nhất là quy định tổ chức, cá nhân người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề phân biệt quyền kinh doanh bất động sản, theo tôi do những yếu tố hạn chế từ Luật Đất đai và một số tình hình nhạy cảm gần đây, tôi thống nhất cần phân biệt quyền kinh doanh bất động sản, tuy nhiên theo tôi chỉ phân biệt hai yếu tố là người có quốc tịch Việt Nam và người không có quốc tịch Việt Nam, không phân biệt yếu tố định cư ở đâu và không phân biệt yếu tố người gốc Việt hay không. Nếu chỉ phân biệt như thế sẽ góp phần thực hiện khả thi luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Quốc tịch sẽ được thông qua tại kỳ họp này, cũng như phù hợp với quy định mới của Hiến pháp năm 2013 về bảo vệ quyền con người, quyền nghĩa vụ công dân tại Điều 17 và Điều 18. Về lâu dài, khi hội nhập kinh tế thế giới sâu hơn, thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn, có thể xem xét việc mở rộng quyền kinh doanh bất động sản, đương nhiên lúc đó cũng cần điều chỉnh Luật Đất đai tương thích đi trước một bước.

Hai, về quy định cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mua và thuê nhà hình thành trong tương lai đều có mức độ bất ổn như nhau, vì thực chất là hình thức góp vốn hiểm họa, chủ đầu tư sử dụng tiền góp sai mục đích, làm phồng bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, các quy định quản lý tài chính như chuyển tiền mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản riêng và giải ngân cho bên thi công hoặc sang nhượng đất theo tiến độ xây dựng công trình, quy định giám sát thi công, kiểm toán... Nếu được quy định cụ thể và thực sự nghiêm ngặt, minh bạch thì có thể hạn chế yếu tố này. Do đó, tôi đồng ý với việc mở rộng cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự thảo luật, vì mua, cho thuê mua là như nhau một khi chúng ta chấp nhận thực thể nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
 
ĐBQH Phạm Văn Tấn (Nghệ An): Quy định vốn pháp định không được thấp hơn 50 tỷ đồng là chưa phù hợp và gây khó khăn cho doanh nghiệp
 
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, Khoản 1, Điều 8 dự thảo luật quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng. Bất động sản là sản phẩm đặc thù, nên theo tôi việc tiếp tục quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, quy định vốn pháp định không được thấp hơn 50 tỷ đồng là cao hơn rất nhiều so với mức quy định hiện nay đã áp dụng. Theo tôi, quy định này chưa phù hợp và gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi mấy lẽ. Thứ nhất, trong trường hợp thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi chưa có dự án đầu tư, để được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải bảo đảm có đủ vốn pháp định là 50 tỷ đồng, phong tỏa để đấy đến khi triển khai dự án đầu tư. Điều này làm cho đồng vốn của doanh nghiệp không được sử dụng hiệu quả do bị ứ đọng. Hơn nữa, nếu doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản có quy mô nhỏ thì doanh nghiệp sẽ sử dụng không hết nguồn vốn này. Điều này dẫn đến sự lãng phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu hậu quả.

Hiện nay, theo quy định tại Điều 16 Nghị định 11 năm 2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị có xác định đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp phải có vốn đầu tư sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên đối với tất cả các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức vốn đầu tư của dự án đối với các dự án còn lại. Do đó, nên để mức vốn pháp định như hiện nay hoặc nếu có điều chỉnh mức vốn pháp định thì nên để con số khác chứ không phải là 50 tỷ đồng. Còn khi doanh nghiệp đã có dự án đầu tư thì doanh nghiệp sẽ tăng vốn để thực hiện dự án đầu tư theo đúng quy định, như vậy sẽ hợp lý hơn.

Thứ hai, nếu quy định này được áp dụng thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có mức vốn đầu tư 6 tỷ đồng buộc phải tăng vốn để bảo đảm 50 tỷ  đồng theo quy định. Điều này sẽ không phù hợp với những doanh nghiệp đã hoàn thành dự án đầu tư, nhưng hiện tại chưa có dự án đầu tư nào khác. Như vậy doanh nghiệp sẽ phải lựa chọn hoặc là đăng ký thay đổi ngành nghề kinh doanh bằng việc bỏ ngành nghề kinh doanh bất động sản để không vi phạm quy định về vốn pháp định, hoặc phải đăng ký tăng vốn để tiếp tục giữ ngành nghề kinh doanh bất động sản trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Thứ ba, việc ấn định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng không phân biệt quy mô, tính chất, công năng, mục đích đầu tư cũng như tổng mức đầu tư của từng loại dự án bất động sản là không bình đẳng giữa các nhà đầu tư và giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Về Khoản 2, Điều 8, tôi đồng ý với ý kiến là cần có quy định cụ thể để xác định thế nào là "không nhằm mục đích kinh doanh" và thế nào là "quy mô nhỏ", để phân biệt được trường hợp nào phải thành lập doanh nghiệp hoặc không phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, tôi thống nhất việc chỉ nên coi sàn giao dịch bất động sản là một trong những kênh lựa chọn của các bên tham gia giao dịch bất động sản, không phải bắt buộc như quy định hiện nay.
 
ĐBQH Trương Trọng Nghĩa (TP Hồ Chí Minh): Đối tượng có thể chồng chéo nhưng phạm vi điều chỉnh thì không được chồng chéo
 
Bất động sản là một lĩnh vực cực kỳ quan trọng, có thể đẩy nền kinh tế đi rất nhanh, rất mạnh, nó có thể đánh sụp một nền kinh tế như cuộc khủng hoảng thế giới vừa rồi, đặc biệt là ở nước Mỹ. Do đó, luật này tôi cho rằng cần phải hết sức chặt chẽ và đầy đủ.

Thứ nhất, về đối tượng, phạm vi điều chỉnh, tôi cho đối tượng chồng chéo là chuyện thường nhưng phạm vi điều chỉnh thì không được chồng chéo. Cùng một đối tượng nhưng chuyện này luật này điều chỉnh, chuyện kia luật kia điều chỉnh. Điều quan trọng hơn là không được xung đột và mâu thuẫn khác biệt giữa các luật, các khái niệm, các định chế, đặc biệt là các luật như Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản phải có sự đồng bộ và nhất quán giữa các luật này, đây là một điều rất đáng lo. Ví dụ luật “mẹ” là Bộ luật Dân sự hiện nay chúng ta chưa sửa, chưa hoàn tất việc điều chỉnh, bổ sung mà lại ra một số luật “con”. Trong khi ở một quốc gia thì Bộ luật Dân sự là bộ luật bao trùm tất cả các hoạt động dân sự và thương mại. Chúng tôi rất băn khoăn và đề nghị có sự nghiên cứu kỹ lưỡng.

Thứ hai, về nguyên tắc kinh doanh bất động sản, tôi đề xuất một số nguyên tắc. Thứ nhất là phải có vốn pháp định. Tôi băn khoăn là đừng để vốn pháp định này là một loại hình thức khai cho có, sau đó không ai kiểm soát vốn pháp định ấy. Chuyện này xảy ra rất thường xuyên ở nhiều lĩnh vực. Thứ hai là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải đóng quỹ bảo vệ môi trường. Đây là một điều mà các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài đã đề nghị cách đây hơn chục năm, đặc biệt là ở những khu, lĩnh vực kinh doanh bất động sản như khách sạn, khu dân cư lớn, các resort. Thứ ba là nghĩa vụ đóng góp vào hạ tầng công cộng. Có một nhà đầu tư nước ngoài bình luận là hạ tầng công cộng nhà nước đầu tư cầu đường, những anh kinh doanh bất động sản dựa vào đó nhưng không đóng góp gì, tức là hưởng lợi từ những công trình đó mà không đóng góp gì vào đó. Ở các nước khác buộc họ phải có sự đóng góp, vì họ đã hưởng lợi từ các hạ tầng công cộng. Không phải là hạ tầng kỹ thuật của dự án ấy, ý tôi muốn nói là đóng góp vào hạ tầng công cộng mà nhà nước đã đầu tư, nếu như đã có sẵn.

Về vấn đề ký quỹ, nếu bắt “chôn” một số vốn trong suốt vòng đời của dự án thì rất nặng nề, nên có nhiều giai đoạn và mỗi giai đoạn có một loại quỹ khác nhau, tùy tiến độ thì có thể cho giải ngân bớt và sang giai đoạn khác lại đóng, không nên cứng nhắc như thế. 

Minh Vân <i>lược ghi</i>